Дмитрий Богомолов: «Недостатки в новостройке – что делать?»

Долгожданная приемка готовой квартиры участником долевого строительства всегда большая радость, однако зачастую эта радость омрачается рядом неприятных сюрпризов. На что следует обратить внимание? О нюансах приемки новой квартиры читателям «Всё о новостройках» рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Недостатки в новостройке – что делать?»

Дмитрий, давайте начнем разговор с того, в каком виде застройщик обязан передать квартиру.

В силу п. 1, ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. К сожалению, практика свидетельствует, что порой застройщики пренебрегают данным правилом. Недостатки, обнаруженные при приемке жилья, нередко вводят в ступор новых владельцев, однако существуют правила, благодаря которым устранение дефектов и удовлетворение требований дольщика становятся реальностью.

На сегодняшний день закон не раскрывает понятия «существенные недостатки», однако на практике сформировалась позиция, согласно которой к таковым относятся недостатки, делающие проживание в квартире невозможным. В отечественном законодательстве установлен закрытый перечень требований, которые дольщик вправе по своему выбору предъявить застройщику, в случае выявления недостатков, если иное не установлено договором. Так, участник ДДУ вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или же возмещения своих расходов на устранение недостатков. Нередко у дольщика встает вопрос, вправе ли он требовать в случае выявления существенных недостатков замены объекта? Подобная мера возможна только в случае, если это прямо предусмотрено договором.

Разберемся с моментом и сроками предъявления требований.

Требования дольщика, связанные с недостатками квартиры, могут предъявляться застройщику до приемки построенного объекта или после – в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Срок начинает течь с момента передачи построенного объекта участнику долевого строительства. Особо отметим, что, несмотря на то что на объект по ДДУ установлен гарантийный срок, в случае выявления недостатка вам не стоит затягивать с подготовкой и направлением претензии в адрес застройщика и с последующей подачей иска в суд. Застройщик в случае «позднего заявления» может возражать против удовлетворения требования, обосновывая все тем, что недостаток не связан с нарушением технологий строительства, а является следствием неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.

Нужно ли подписывать акт приемки-передачи квартиры, если недостатки обнаружены?

Современная практика складывается так, что участники ДДУ при выявлении недостатков на этапе приема-передачи квартиры нередко отказываются от подписания акта до устранения застройщиком недостатков. Причиной тому может являться, желание дольщика взыскать с застройщика неустойку за просрочку, в случае если срок передачи объекта долевого строительства уже наступил. В связи с нарушением срока передачи объекта дольщик вправе требовать взыскания неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки или же одной сто пятидесятой – если участником долевого строительства является гражданин, неустойка рассчитывается до дня передачи объекта, после устранения всех заявленных недостатков. Зная данное правило, вы можете требовать не только устранения недостатков, но и выплаты вам законной неустойки.

Поясните подробнее алгоритм действий при выявлении дефекта на этапе приемки.

В случае если выявление недостатков произошло на этапе приема-передачи, сторонам следует составить акт осмотра объекта и выявление недостатков, указывая в нем срок устранения обнаруженных недостатков, акт приема-передачи при этом не подписывается. Кроме того, нередко дольщики дополнительно направляют в адрес застройщика претензию с указанием всех отмеченных в акте осмотра нарушений.

Обратите внимание, что при составлении акта осмотра объекта или акта выявления недостатков не следует вносить туда несуществующие проблемы. Не следует сгущать краски. В данном случае, важно помнить, что в процессе спора не только дольщик имеет право провести независимую строительную экспертизу, но и застройщик – в случае подобного злоупотребления со стороны участника ДДУ, застройщику не составит труда доказать необоснованность ваших желаний и требований.

При обнаружении недостатков после приемки объекта, но в пределах срока гарантии, владельцу надлежит направить застройщику претензию, описывая недостатки объекта, указывая требования из числа предусмотренных Законом № 214-ФЗ и срок их исполнения. Уклонение застройщика от устранения недостатков или выполнения иных заявленных требований является основанием для подачи искового заявления в суд. На судебном и досудебном этапе спора с застройщиком рекомендуем вам обратиться за помощью к юристу.

Вместе с иском дольщик направляет в суд приложения, являющиеся доказательственной базой по спору. Участнику ДДУ придется доказать, что выявленные им недостатки мешают проживанию в квартире и являются существенными. Так, Верховный суд, в своем постановлении указал, что при рассмотрении категории дел, связанных с выявленными дольщиками недостатками, судам надлежит устанавливать, влияет ли указанный дольщиком дефект на общее качество конкретной приобретенной квартиры.

Кроме того, нарушение застройщиком срока, определенного для устранения недостатков, является также основанием для предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку в размере 1 % цены, согласованной в ДДУ, за каждый день просрочки. В случае если недостаток, выявленный в объекте, не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1 % от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка, за каждый день просрочки.

Если недостатки признаны существенными, предусмотрена ли компенсация дольщику?

При признании недостатка объекта ДДУ существенным или в случае, если застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств, а также уплаты процентов на сумму взноса за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. В случае если участник ДДУ – гражданин, проценты подлежат уплате застройщиком в двойном размере. Однако в данном случае важно помнить, что при отказе от договора не начисляется неустойка за просрочку, даже если таковая была допущена.

На стадии судебного рассмотрения спора с застройщиком, в случае если участником ДДУ является гражданин, цель приобретения объекта которым попадает под условия Закона «О защите прав потребителей», закон предусматривает также уплату застройщиком штрафа в размере 50 % от присужденной в пользу дольщика суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника ДДУ.

Стоит отметить, что судебная практика на сегодняшний день складывается таким образом, что удовлетворение требований дольщика после подачи иска не является основанием для отказа во взыскании штрафа. Кроме того, законодательство наделяет дольщика-потребителя также правом на компенсацию причиненного морального вреда, размер которой определяется судом.

Спор с застройщиком относительно недостатков объекта ДДУ – длительная и сложная процедура, которая может протекать, как в судебном, так и во внесудебном порядке. При обращении в суд и подготовке доказательственной базы необходимо собрать достаточный для положительного разрешения дела пакет документов, подготовить грамотный иск и верно изложить позицию дольщика в суде. Добиться этого поможет помощь квалифицированного юриста, который посодействует вам в процессе достижения желаемого результата.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное