Дмитрий Богомолов: «На практике под улучшением жилищных условий понимается увеличение жилой площади»

Об использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий рассказал генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «На практике под улучшением жилищных условий понимается увеличение жилой площади»

Дмитрий, все знают, что МСК можно использовать на приобретение дома или квартиры. Но в законодательстве содержится и ряд ограничений. Какое жилье можно приобрести с использованием средств МСК?

Действительно, современное законодательство в области социального обеспечения граждан построено так, чтобы максимально защитить интересы несовершеннолетних и не допустить злоупотреблений со стороны родителей. На сегодняшний день федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» формулирует ряд требований и ограничений. Так, согласно статье 10 закона приобретаемое с использованием средств МСК жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации, а кроме того, жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, оформляется в общую собственность родителей, детей, в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей, с определением размера долей по соглашению.

Также судебная практика, толкуя термин «улучшение жилищных условий», выработала свои требования к жилью, приобретаемому с использованием средств МСК. Так, коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ указывает, что приобретаемое с использованием средств МСК должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, являться пригодным для постоянного проживания.

Кроме того, ВС РФ отмечает, что законодатель не ограничивает держателя государственного сертификата в выборе способа улучшения жилищных условий, гражданин вправе иметь в собственности неограниченное количество объектов недвижимости, владеть и пользоваться ими по своему усмотрению, приобретаемое жилье должно соответствовать цели направления данных средств – улучшению жилищных условий семьи, созданию условий, обеспечивающих достойную жизнь, что предусмотрено преамбулой закона о государственной поддержке семей в качестве основной цели установления социальной поддержки семей, имеющих детей.

Какие документы для этого необходимы?

Требования относительно пакета документов, необходимого для направления средств МСК на приобретения жилья, установлены в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 31.05.2018) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Общий пакет документов для направления средств МСК на приобретение жилого помещения включает в себя:

  • письменное заявление гражданина, получившего сертификат, о распоряжении средствами/частью средств МСК. Бланк заявления находится в открытом доступе на официальном сайте ПФР;
  • сертификат на МСК или его дубликат;
  • документы, удостоверяющие личность, место жительства лица, получившего сертификат;
  • СНИЛС;
  • свидетельство о браке – в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг лица, получившего сертификат; и основной документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства – в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению жилья является супруг лица, получившего сертификат;
  • копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Важно знать, что если заявление о распоряжении подается через представителя владельца сертификата, то необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность, место жительства и полномочия представителя.

Еще одно уточнение в постановлении правительства касается того, если договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусматривает переход к покупателю права собственности на приобретаемое жилое помещение после полной выплаты цены договора, представляется справка о размере оставшейся неуплаченной суммы по договору. Кроме того, размер средств (части средств) МСК, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору.

Некоторые особенности порядка подготовки документов предусмотрены и в случае, если денежные средства МСК направляются на участие в долевом строительстве. В таких ситуациях наряду с общим пакетом документов вместо копии договора купли-продажи и выписки заявитель представляет:

  • копию ДДУ, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
  • документ, содержащий сведения о сумме, внесенной в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, и об оставшейся неуплаченной сумме по договору
  • засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной ДДУ, в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств МСК, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей, с определением размера долей по соглашению.

Свои условия предусмотрены и для заявителей, в случае если денежные средства МСК направляются в счет уплаты вступительного взноса или паевого взноса, если владелец сертификата или его супруг является членом ЖК, ЖСК, ЖНК, и в случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа на покупку жилья, а также в случае если заявитель планирует направить средства МСК на оплату основного долга и процентов по кредитам или займам на покупку жилья. Для того чтобы подать заявление с необходимым перечнем документов правильно, без лишних временных затрат и финансовых потерь, рекомендуем вам, обращаться за помощью к юристу, который будет непосредственно координировать вас на всех этапах процедуры и поможет подготовить верный пакет документов.

Можно ли приобрести дом в другом населенном пункте? Будет ли это считаться улучшением жилищных условий семьи

Законодательство предусматривает территориальное ограничение на приобретение жилья с привлечением средств МСК в рамках п. 3, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: приобретаемое с использованием средств/части средств МСК жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. Следовательно, приобрести дом в другом населенном пункте возможно. Судебная практика также подтверждает указанную позицию в рамках Обзора Судебной Практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018).

Могут ли средства МСК использоваться для покупки земельного участка с последующим строительством дома?

Согласно существующим правилам, просто купить земельный участок, на котором ничего не построено, невозможно. Средства МСК – это сумма, которая направляется государством именно на улучшение условий проживания детей, поэтому пустой земельный участок не может стать объектом покупки.

Однако если у вас в собственности уже есть земельный участок согласно п. 1.1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», часть средств МСК в сумме, не превышающей 50 % размера средств МСК, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления о распоряжении, может быть выдана указанному лицу на строительство/реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.

В каких случаях ПФР может отказать в использовании МСК?

В соответствии с п. 2, ст. 8 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в удовлетворении требований, указанных в заявлении о распоряжении средствами МСК может быть отказано в случае:

  • нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении;
  • указания в заявлении о распоряжении направления использования средств/части средств МСК не предусмотренного федеральным законом;
  • указания в заявлении о распоряжении суммы/ее частей в совокупности, превышающей полный объем средств МСК, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении;
  • ограничения лица в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке);
  • отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом РФ (на период отобрания ребенка);
  • прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по следующим основаниям: право женщин на дополнительные меры государственной поддержки прекращается и возникает у отца (усыновителя) ребенка в случаях смерти женщины, объявления ее умершей, лишения родительских прав в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, совершения в отношении своего ребенка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности, а также в случае отмены усыновления ребенка, в связи с усыновлением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки;
  • несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение жилого помещения, требованиям, установленным законодательством.

Что вообще подразумевается под термином «улучшение жилищных условий»: более новое жилье, большая площадь и т. д.?

На сегодняшний день, законодатель не закрепляет легально определения понятия «улучшение жилищных условий», данный термин является собирательным в российском законодательстве.

Статья 10 ФЗ под улучшением жилищных условий понимает:

  • приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах);
  • строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Практика сформировала следующий подход: Под улучшением жилищных условий понимается так называемый прирост жилой площади на одну установленную законом норму. Кроме требований к размерам нового жилья, многие суды предъявляют требования и к его качеству. Денежные средства по МСК не направят, если: жилое помещение не пригодно для проживания; в доме или квартире отсутствует отопление, водопровод; благоустройство приобретаемого взамен жилища хуже; отсутствует среда для социализации и развития ребенка.

По данным Росреестра, очень многие родители при использовании материнского капитала не включают детей в сособственники, что в дальнейшем при продаже объекта недвижимости делает сделку небезопасной для покупателя. Как обезопаситься? Где найти информацию об использовании собственниками маткапитала? Сталкиваетесь ли вы с подобными случаями на практике?

Точнее, вопрос стоит сформулировать так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств МСК?

На практике такие ситуации встречаются достаточно часто, и разобраться в них без квалифицированного юриста подчас бывает невозможно.

Чтобы обезопасить себя от приобретения «проблемного» жилья, нужно анализировать все имеющиеся документы поэтапно. Во-первых, стоит разобраться в основаниях владения жилым помещением предыдущим собственником. Была ли квартира куплена или же перешла в собственность продавца по иному основанию. Проверить это можно, проанализировав правоустанавливающие документы, и удостовериться, заказав в МФЦ выписку из ЕГРН.

Далее анализируем, была ли у продавца в принципе возможность использования средств МСК. Сколько детей в семье продавца, когда родился второй или третий ребенок в семье. Эти вопросы позволят установить, имел ли продавец право на МСК. Следующий вопрос в данной цепочке: использовал ли продавец средства МСК для приобретения квартиры, а если использовал, то как. Федеральный закон предусматривает несколько вариантов приобретения жилья с использованием средств МСК:

  1. приобретение квартиры непосредственно по договору купли-продажи, по договору уступки прав требования или по ДДУ;
  2. приобретение жилья по вышеуказанным договорам, но с использованием ипотечного кредита на покупку, при котором выплаты производятся уже материнским капиталом.
  3. приобретение квартиры в ЖК/ЖНК/ЖСК, направление средств МСК на оплату паевых взносов.

В первом случае при использовании средств МСК на приобретение жилья упоминание этого имелось бы в рамках правоустанавливающего документа, так как это является одним из требований ПФР при переводе денег на покупку.

Во втором случае разобраться будет уже не так просто. Кредитная организация выдаст ипотечный кредит только при условии, что объект залога можно будет легко реализовать, поэтому зачастую банки не допускают оформления долей на детей, пока ипотека не погашена. Как итог заемщик выступает единоличным собственником, а для погашения кредитных выплат обращается в ПФР за направлением средств МСК, куда подается обязательство о том, что в течение 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки он выделит доли в праве собственности супругу и детям. Подобная ситуация несет в себе больше всего рисков для покупателя, поскольку в правоустанавливающем документе в таком случае упоминания МСК не будет. Информацией о привлечении средств МСК владеет только банк, ПФР и продавец, однако получить информацию от банка или ПФР третье лицо не сможет, а продавец может эту информацию просто скрыть.

В третьем случае риски также сохраняются. ЖК/ЖНК/ЖСК выдают справку о полной выплате пая как правоустанавливающий документ. В нем не указывается информация об использовании средств МСК.

К сожалению, на сегодняшний день покупатель не имеет возможности достоверно убедиться в том, что при приобретении жилья средства МСК не были использованы. Профессиональное ведение переговоров, тщательный анализ документов и фактических обстоятельств приобретения квартиры помогут минимизировать риск приобретения «опасного» жилья. Кроме того, позволит избежать рисков предъявление продавцом покупателю справки из ПФР о том, где находится сумма МСК, или о том, на какие цели средства использованы, например, на обучение ребенка.

На практике с такими ситуациями приходится сталкиваться довольно часто, однако грамотное сопровождение сделки профессиональным юристом поможет избежать всех негативных последствий, возникающих в подобных ситуациях.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное