Дмитрий Богомолов: «Ипотека при расторжении брака»

Нередко случается так, что люди, купившие квартиру в ипотеку в браке, решают развестись. По просьбе «Всё о новостройках» некоторые нюансы операций с такой недвижимостью осветил генеральный директор юридической компании «Богомолов, Бурдачев и партнеры» Дмитрий Богомолов.

Дмитрий Богомолов: «Ипотека при расторжении брака»

Дмитрий, скажите, если детей в браке нет, и по договоренности квартира вместе с ипотекой переходит к одному из супругов, а ипотека оформлена на другого, что делать? Когда обращаться в банк – до развода или после, какие документы нужны? Как правильно с юридической точки зрения урегулировать ситуацию, чтобы в дальнейшем избежать возможных исков от бывшего супруга?

В современной практике при оформлении ипотеки на одного из супругов, кредитные организации, как правило, привлекают второго супруга, как созаемщика. Подобный подход вызван в первую очередь желанием банка «обезопасить» ипотеку, получив солидарного должника. А во-вторых, продиктован не уменьшающейся статистикой разводов. Так, созаемщик уже введен в правоотношения с банком, а значит в случае расторжения брака и раздела имущества супругов процедура переоформления ипотеки на одного из супругов пройдет чуть проще.

Теперь детально разберемся с процедурой переоформления ипотеки. Фактически, она заключается исключительно в замене солидарной ответственности на индивидуальную ответственность супруга, погашение кредита при этом продолжается. С учетом достигнутой договоренности, а также заключенного с банком договора процедура реализуется двумя путями: в случае если квартира с ипотекой переходит к титульному заемщику, банк просто выводит второго супруга из статуса созаемщика. В случае если ипотека переходит на другого супруга, как показывает практика, банк будет вынужден провести новую проверку платежеспособности заемщика. Следует помнить, что в подобной ситуации каждый банк рассматривает каждую конкретную ситуацию с учетом целого ряда факторов. Так, например, если при проверке выяснится, что супруг, на которого переоформляется ипотека, неплатежеспособен или банк выявит его несоответствие установленным требованиям, скорее всего, в переоформлении будет отказано.

Еще одной трудностью в согласовании с банком переоформления ипотеки может стать отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. В случае если заемщики производили выплаты нерегулярно, с существенными отклонениями от предусмотренного договором графика платежей, допускали задержки в оплате, кредитная организация в таком случае может не согласовать разделение кредитной ответственности.

В случае если квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, ребенок автоматически в силу закона становится долевым собственником данной квартиры.

Если заемщик соответствует требованиям и банк не возражает против проведения процедуры переоформления, можно преступать к подготовке необходимого пакета документов. В каждом банке они свои, но, как правило, требуется заявление от бывших супругов о переоформлении кредита на одного из них; документы, подтверждающие личность и платежеспособность заемщика (копии паспорта, трудовой книжки, справка о доходах и т. д.); свидетельство о расторжении брака (стороны обращаются в банк с заявлением о переоформлении ипотеки после развода).

Не стоит забывать, что после получения положительного решения банка о переоформлении кредита необходимо также внести соответствующие изменения в Росреестре и зарегистрировать квартиру на нового собственника.

Весь процесс замены заемщика в ипотеке при расторжении брака, действительно, является довольно сложным. От заявителя потребуется целый ряд необходимых документов, а также достаточный уровень юридической грамотности, чтобы не упустить из внимания важные нюансы и избежать негативных последствий.

А если договориться не удалось и имущество подлежит разделу?

Действительно, довольно часто при расторжении брака стороны не могут прийти к соглашению, разрешая вопрос о разделе имущества. Согласно законодательству, в случае если стороны не достигли соглашения о разделе имущества, в том числе имеющихся кредитов (ипотеки), вопрос разрешается в суде, в рамках искового производства. Суд, принимая решение, старается учесть интересы бывших супругов, а также при наличии и их детей. Кроме того, оценивая имущество, подлежащее разделу, суд также может оценить степень вклада каждого из супругов в его приобретение.

А как быть тем, у кого есть дети, которые не являются собственниками?

Здесь следует руководствоваться принципом, который работает при разделе любого общего, нажитого во время брака, недвижимого и движимого имущества. Все, приобретенное в брачных отношениях имущество делится только между супругами. Ребенок не обладает непосредственными правами на долю в имуществе. Однако при разделе имущества в судебном порядке суд руководствуется интересами несовершеннолетнего и учитывает, с кем из родителей определено его постоянное место жительства.

Что касается переоформления ипотеки в банке при расторжении брака супругов на заемщика, в семье которого есть дети, ряд банков в таких случаях запрашивают также документы, касающиеся детей и выплаты алиментов на их содержание. Делается это также, в первую очередь, для того, чтобы определить платежеспособность клиента.

А если дети – собственники, как тогда решается вопрос с купленной в ипотеку квартирой?

Отвечая на данный вопрос, важно отметить, что ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственников в ипотечной квартире, не распространенное явление для отечественной практики. Кредитные организации почти всегда отказывают в оформлении ипотеки в таком формате, потому что в случае, если банку из-за задолженности заемщика потребуется реализовать квартиру, сделать это будет непросто. Законодательство Российской Федерации стоит на защите прав и интересов несовершеннолетних собственников. Однако иногда заемщик просто обязан выделить долю в праве собственности на ипотечную квартиру несовершеннолетнему, в каких случаях и как это происходит обсудим далее.

Квартира приобретена при помощи материнского капитала. Что это меняет?

В случае если квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, ребенок автоматически в силу закона становится долевым собственником данной квартиры. Как быть, если делимая квартира при этом находится еще и в ипотеке? В данном случае есть несколько вариантов решения проблемы: первый вариант – стороны достигли соглашения продолжать погашения ипотечного долга по достигнутой между ними договоренности, а после полной выплаты и снятия залога выделить доли согласно требованию, предъявляемому в рамках программы материнского капитала. После стороны смогут распорядиться квартирой по своему усмотрению, продать (с обязательным согласием органа опеки и попечительства) и разделить полученную сумму. В случае если соглашение между сторонами не достигнуто, вопрос о разделении ипотечного долга из-за развода, составления нового графика платежей и обоюдного погашения обязательства решается в судебном порядке. Стоит отметить, что банки редко соглашаются на такие условия. В целом любые юридические действия с имуществом, приобретенным за счет средств материнского капитала, имеют массу правовых нюансов. Подчас учесть их все самому просто невозможно. В случае если у вас возникли какие-либо вопросы, рекомендуем вам обращаться за их разрешением к профессиональному юристу.

Контакты:
630005, г. Новосибирск
ул. Ольги Жилиной, 73/1
+7-961-217-99-11
www.bbp-law.com

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное