Антон Глушков: «Отсекающий срок нужно максимально отодвинуть вправо»

О возможностях государственной поддержки регионального строительного комплекса и планируемых изменениях в законодательство, направленных на достижение целей национального проекта «Жилье и городская среда», рассказал «Всё о новостройках» президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков.

Антон Глушков: «Отсекающий срок нужно максимально отодвинуть вправо»

Антон Николаевич, охарактеризуйте, пожалуйста, ситуацию, которая сегодня сложилась в строительном комплексе.

Что сегодня происходит в нашей жизни? Застройщики и Сибирского федерального округа, и Российской Федерации в целом, невзирая на изменения в законодательство, остаются неисправимыми оптимистами. И надеются, что в ближайшее время произойдут положительные изменения в экономике страны или в законах, и все мы вдруг вновь окажемся в тех временах, когда застройщику не приходилось переживать о том, как обеспечивать себя необходимым количеством земельных ресурсов.

Что происходит со спросом на жилье?

Налицо факты его снижения. Сегодня нет ни одного субъекта Российской Федерации, где бы наблюдалось повышение спроса.

Расскажите, пожалуйста, как проходит реализация нацпроекта «Жилье и городская среда»?

Недавно состоялось обсуждение его реализации у вице-премьера РФ Виталия Мутко, оно было в полузакрытом режиме. Все участники совещания признали, что промежуточные показатели, которые заложены в национальном проекте, в ближайшее время мало достижимы. Была проделана большая работа, чтобы в ближайшее время уйти от заложенных в национальном проекте сказочных цифр. По результатам этого совещания принято решение предложить президенту Российской Федерации не отказываться от целевого показателя 120 млн м2 жилья в 2024 году, но изменить целевые показатели на 2020–2021 годы, оставив их на уровне 2019-го. Напомню, сегодня это 75 млн м2 жилья. На этом уровне решено остановиться на 2020–2021 годы.

А как развивается еще один национальный проект – «Ипотека»?

Он признан невыполнимым. В паспорте нацпроекта прописано, что ключевая ставка к 2024 году должна составлять 7,9 %. Планировалось, что в 2019-м она будет равняться 8,9 %. Статистические данные, которые были доложены на совещании вице-премьеру – 9,6, а по факту эта ставка значительно выше – порядка 10 %, если это не спецкатегория граждан.

Политические цифры не очень нас всех волнуют, но, безусловно, очень часто мы как застройщики оказываемся заложниками политических решений. Сейчас, понимая происходящее на рынке и оценив трудности, которые сегодня есть с переходом на новую модель финансирования строительства, правительство пошло навстречу и осознало необходимость того, чтобы строительным компаниям дать время приспособиться к нынешним условиям, а не любой ценой требовать увеличения объемов ввода жилья.

Напомните, какие формы строительства жилья сегодня есть в стране? В каком соотношении они используются?

Их три. Первый источник – это использование эскроу-счетов или прямого проектного финансирования со стороны кредитного учреждения. Вторая модель – это переходные положения, которые работают в случае, если строительная компания на 1 июля 2019 года зарегистрировала 10 % от объема долевого строительства и 30 % стройготовности. Ну и третья модель, которая малоприменима, но тоже существует – использование собственных средств компании, соответственно, и продажа уже не долевого строительства, а готового жилья.

В целом в Российской Федерации картина выглядит таким образом. Положительные кредитные решения с использованием работы с банками получили 3 % от общего количество проектов, начатых в стране. Еще 40 % – это объекты, которым контролирующие органы выдали заключение о соответствии переходным критериям, то есть у них есть 10 % долевого, 30 % стройготовности. В общей сложности получается 45–47 %.

К 1 октября соответствовать критериям переходного положения и примкнуть к той или иной группе планируют еще 15 %. То есть в общей сложности 60 % строящихся объектов будут соответствовать необходимым критериям и найдут общий язык с кредитными учреждениями. 60 % – это большой процент, безусловно, но остаются с большим знаком вопроса еще 40 %. Конечно, в эти 40 входят и проблемные объекты, которые не строятся и не будут завершены, по крайней мере, в рамках действующих механизмов. В эти 40 % входят те разрешения на строительство, которые застройщики заранее получили, но фактически не начали никаких работ. Хотя, чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен был в силу закона получить права на земельный участок, заключить договоры техприсоединения, проплатив определенную величину. То есть он уже в любом случае понес затраты, даже если не поставил забор на земельном участке.

Сколько процентов объектов не попадают под нормы действующего законодательства? И почему?

Порядка 25 % от общего объема строительства – а это около 40 млн м2 жилья – в нашей стране не попадают под нормы действующего законодательства. И, конечно же, здесь возникает самая большая проблема, ответить на которую пока не получится: что делать тем застройщикам, которые совершенно добросовестно начали работать на объекте, но не продали 10 % объема долевого строительства, либо по каким-то причинам не достигли 30-процентной строительной готовности. Что им делать в дальнейшем? Каким образом осуществлять привлечение денежных средств?

Банки выдвигают слишком высокие требования?

Дело не в этом. Основная проблема – низкая маржинальность тех проектов, которые реализуются на территории СФО. Банк вполне резонно требует среднюю маржинальность порядка 20 %. Если рентабельность меньше, то такие проекты не интересны кредитной организации. Мы должны признать, что среднее время строительства объекта – это 2–2,5 года. Обслуживание кредита за этот период стоит денег, кроме того, застройщик должен что-то зарабатывать. Поэтому цифра в 20 % с точки зрения банка достаточно аргументированная. Не знаю, как с этим в Новосибирске, но сомневаюсь, что большое количество проектов превышает рентабельность в 20 %. Львиная доля находится в нижней величине, и хорошо, если эта величина – 15. Поэтому в принципе надеяться на то, что в ближайшее время банки снизят какие-то свои критерии к заемщикам, не надо, этого не произойдет. Маловероятно и то, что у застройщиков внезапно повысится спрос, нарастет цена и они станут обладать уровнем рентабельности, необходимым для кредитного учреждения.

Как вы можете охарактеризовать ситуацию с соответствием требованиям законодательства застройщиков Новосибирской области?

По Новосибирской области у меня есть данные ввода на июль. Статистика такая: 5 % строящихся проектов сейчас уже получили положительные решения банков либо с эскроу-счетами, либо с проектным финансированием. До 1 октября планируют получить такие решения еще 3 % строящихся объектов. 39 % уже получили ЗОСы, то есть соответствуют требованием переходного периода: 10 % долевого, 30 % готовности. 14 % планируют получить ЗОСы до 1 октября. Но я считаю, что этот срок нужно максимально отодвинуть вправо. Никаких дополнительных инвестиционных рисков для государства он уже не несет, потому что сегодня достижение 30 % строительной готовности компанией и получение ЗОСа возможно, только если до 1 июля были сформированы эти 10 % договоров долевого участия. И по факту доступ к деньгам дольщиков, если мы говорим о добросовестных строительных компаниях, невозможен, пока никто не достиг 30 % готовности. Средняя строительная компания в Сибирском федеральном округе одновременно возводит 4 объекта. Найти собственные средства, чтобы достроить один объект до 30 % готовности, компания в состоянии. А вот найти денежные средства, чтобы одномоментно до 1 октября достроить все 4 проекта мало кто может. Моя позиция: либо вообще не устанавливать на этот отсекающий срок обязательное достижение 30 % готовности, либо установить сам срок не ранее 1 января 2020 года, чтобы хоть как-то позволить коллегам достичь строительной готовности.

А таких много?

Они есть. 8 % планируют достичь 30 % готовности к 1 января 2020 года, 18 % рассчитывают на достройку на собственные средства, кстати, достаточно большая величина в Новосибирской области. И еще 13 % – это иные способы достройки. Я занимаюсь долевым строительством 17 лет, но до сих пор не понимаю, что такое иные способы достройки, которые предлагают коллеги. Да, у нас существует законная форма жилищного накопительного кооператива, но она в Новосибирской области не представлена, здесь нет ни одного действующего ЖНК. Поэтому какие еще иные способы достройки объектов, помимо тех, что изложены в законе выбирают коллеги, не понимаю.

Срок 1 октября достаточно условный. Когда застройщикам законодательно обозначат отсекающий период?

В середине сентября должно состояться совещание, на которое будут приглашены региональные представители строительного сообщества, оно будет как раз посвящено двум проблемам. Первая проблема – это установление отсекающего периода достижения 30 % готовности. Ну и вторая, то о чем я уже говорил: как быть тем добропорядочным строительным организациям, которые в итоге не смогли соответствовать критериям переходных положений и не смогли договориться в силу разных причин с кредитными учреждениями по финансированию строительства. Все-таки у них должны быть законные способы привлекать инвестиции и осуществлять строительство.

И последний вопрос, как выглядит наша Новосибирская область на фоне остальных субъектов РФ?

Новосибирская область на общем фоне выглядит довольно привлекательно. Здесь хороший процент строительной готовности. Даже учитывая то, что планируется сделать до 1 октября, мы понимаем, что более 60 % от объектов, строящихся на территории региона, будут соответствовать требованиям закона, прописанным при отсекающем сроке. Если получится его сдвинуть на 1 января 2020-го, то эта величина составит 70 %. И количество объектов, не попадающих под действие закона, будет в вашем регионе достаточно низким.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное