Андрей Серпенинов: «Под экополисом мы понимаем создание полноценной дружелюбной и комфортной среды проживания»

О концепции развития поселка «Ключевой» журналу «Всё о новостройках» рассказал инвестор проекта Андрей Серпенинов. Эксперт также поделился своим взглядом на развитие малоэтажного строительства в Новосибирске и мнением о новеллах законодательства, регулирующего строительство.

Андрей Серпенинов: «Под экополисом мы понимаем создание полноценной дружелюбной и комфортной среды проживания»
Поселок «Ключевой» в Новосибирске Поселок «Ключевой» в Новосибирске Поселок «Ключевой» в Новосибирске Поселок «Ключевой» в Новосибирске Поселок «Ключевой» в Новосибирске Поселок «Ключевой» в Новосибирске

«Ключевой» реализуется в концепции экополиса. Какие элементы она включает?

Под экополисом мы понимаем создание полноценной дружелюбной и комфортной среды проживания, которая включает в себя множество элементов. Во-первых, границей вашего дома является не порог квартиры, а въезд в комплекс. То есть человек живет не на своих ограниченных квадратных метрах, а на всей территории. У нас нет решеток на окнах и бронированных дверей, люди часто вообще не закрывают их, автомобили паркуются не возле домов, а в паркинге. Изначально основная идея «Ключевого» заключалась в том, чтобы создать единое пространство, которое ориентировано на человека, на гармоничное развитие его личности. В первую очередь это касается детей.

Вообще задача любой малоэтажной застройки – комфортная жизнь человека в среде, максимально близкой к естественной, ведь это является инициирующим фактором творчества, пробуждает в детях желание что-то создать, сделать своими руками. Часто это становится основой увлечения, а впоследствии – и профессии.

Как это работает?

В вертикально интегрированной среде пространство очень сегментированно, человек замыкается, становится ориентированными исключительно на себя. В результате дети из одного дома знакомятся где-нибудь на пляже в Турции, потому что во дворе они просто не встречаются.

В горизонтально интегрированной среде человек получает дополнительные возможности коммуникации. Малоэтажный формат – это горизонтальная коммуникационная зона, все общаются с соседями, дети играют во дворе. Мы специально создали в «Ключевом» отдельные игровые площадки для малышей, детей постарше и подростков, а рядом мама и папа могут играть, например, в волейбол, заниматься спортом, принимать участие в конкурсе флористов. Это единое пространство, единая жизненная среда, где возникает сообщество жителей, которые общаются между собой, реализуют свои творческие и культурные потребности, занимаются спортом.

Малая этажность, большие окна, закрытая территория, много зелени, большое количество спортивных сооружений, свой детский сад, магазины, бизнес-центр – все вместе это работает как единая система, как небольшой город в городе. Такая идея пространства и была положена в основу проекта, соответственно, и форматы жилья мы предлагаем различные: одно-, двух-, трехкомнатные квартиры и таунхаусы класса комфорт-плюс и бизнес, чтобы человек, который приезжает сюда жить, мог поселить здесь и детей, и родителей.

Какой будет третья очередь проекта? Какие уже использованные решения будут в ней применены? От чего планируете отказаться?

В «Ключевом» более 500 домовладений, население поселка составляет более 1 тыс. человек. В ближайшее время мы начинаем строительство третьей очереди, в которой будет продолжена линейка таунхаусов. Они запланированы нескольких типов: квадроплексы, дуплексы, лайнхаусы, расположенные на части второй очереди и на третьей, находящейся через внутреннюю дорогу.

Таунхаусы будут иметь прекрасные видовые характеристики на Бугринский мост, Инюшенский бор. Кроме того, мы используем весь свой накопленный опыт и наработки, а также пожелания жителей. Лайнхаус – это блокированные таунхаусы, выстроенные в одну линию. Разрешения на строительство квадрохаусов в третьей очереди и лайнхаусов во второй уже получены. Сейчас в процессе проработки находятся остальные таунхаусы, которые будут располагаться в третьей очереди, и магазин хозяйственных товаров, кафе, спортивные сооружения.

Всего на территории 2,5 га будет построено порядка 50 таунхаусов, оставшуюся часть территории займет зеленая зона. Срок реализации – 2017–2018 год.

К какому ценовому сегменту будут относиться таунхаусы из новой очереди?

Пока точные значения цен не определены, мы заняты построением рабочего процесса на стройплощадке. Но, следуя ценовой политике нашей компании, могу сказать, что диапазон цен будет доступен для основной аудитории нашего проекта. Кроме того, рост стоимости жилья сейчас сдерживает невысокий рынок, и не думаю, что в обозримом будущем он будет серьезно расти. Кроме того, мы традиционно не используемы долевое строительство, сначала строим, а затем продаем, поскольку это самая удобная форма для потребителя.

Тем более с учетом недавно принятого закона.

Я всегда придерживался мнения, что строить нужно на свои средства либо деньги профессионального участника строительства. В нашем случае это фонд, который финансирует строительство, что позволяет нам продавать уже готовое жилье. Именно на отказ от продажи «котлована» и нацелены сегодня все законодательные инициативы. Таким образом, мы шли на шаг впереди рынка. Однако я понимаю, что применение этого механизма должно быть адаптировано профессиональным инвестором для каждой конкретной ситуации, в том числе в малоэтажной застройке. А закон, который принят, носит в большей степени разрушительный характер, чем организационный. Я думаю, он будет переработан, по этому поводу идет серьезная дискуссия, и я как член архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска также принимаю в ней участие. Если закон вступит в силу в нынешней редакции, он существенно подорвет строительную отрасль в целом.

Хотя рациональное зерно есть и здесь: чем больше развивается какая-либо сфера, чем выше конкуренция, тем более цивилизованные черты приобретает рынок, тем больше степень специализации и компетенций. По этому пути сегодня и идет строительная отрасль. И сейчас как раз тот этап, когда формируется пул профессиональных инвесторов и пул профессиональных строителей. И в том виде, в котором работал федеральный закон № 214-ФЗ, сегодня он уже устарел, он, безусловно, требует корректировки.

Сегодня в Новосибирске сформирован пул из порядка 10 застройщиков, которые развиваются самостоятельно, не привлекая кредитные средства. Мне очень приятно, что такие компании в городе есть. Как правило, это застройщики, которые очень ответственно относятся к каждому своему проекту, не пытаются их тиражировать, а создают свое собственное уникальное пространство.

Дает ли преимущества формат готового жилья?

Современный человек хочет получить сразу готовую квартиру с ремонтом, бытовой техникой и т.д. Это мировой опыт. И люди, которые получают продукт под ключ, на самом деле не переплачивают, они, наоборот, экономят свои время и энергию, которые можно вложить в другие сферы жизни, например, в собственный профессиональный рост. К застройщикам постепенно приходит понимание, что от формата самоотделки нужно переходить к готовому жилью. Именно это мы сейчас и делаем. У нас можно приобрести квартиру с ремонтом, конкретный дизайн-проект, материалы обсуждаются во время приобретения, и наши бригады доводят квартиру до состояния под ключ в течение двух недель. Покупатели с удовольствием передают нам эту функцию. Тем более у нас есть договоры с мебельными компаниями, которые делают кухни, прихожие, другую мебель. Для клиента это получается дешевле, а мы, анализируя предпочтения покупателей относительно современных предпочтений, вносим изменения в проект, так, чтобы впоследствии обстановка органично вписывалась в планировку квартир. Но сейчас мы делаем в большей степени акцент не на отделку квартир, а на формирование общей среды.

Расскажите подробнее о фонде, который финансирует ваш проект.

Фонд – это профессиональный инвестор, который специально был создан для реализации строительных проектов, управляющая компания входит в тройку крупнейших в России. Капитал фонда складывается из взносов пайщиков.

Средняя доходность фондов по рынку составляет от 15 до 30 %. Это отличная доходность, но всегда есть риски, которые должны нивелироваться большой корзиной разнонишевых проектов: жилищное и промышленное строительство, торговая недвижимость и многое другое, например, агропромышленный сектор, инфраструктурные проекты.

Считаю, что именно фонды, занимающиеся профессиональными инвестициями в недвижимость, должны стать основными источниками финансирования строительства в будущем и заменить собой банки. Дело в том, что у банков изначально иные задачи, их основная деятельность – это работа с населением, а для сотрудничества с девелоперами не хватает компетенций.

Замечу, что инвестор – это такая же профессия, как и любая другая, и требует определенного набора качеств. От строителей сегодня требуется, чтобы они были и архитекторами, и проектировщиками, и специалистами по работе с населением, госорганами и еще инвесторами.

Помимо «Ключевого», фонд финансирует другие девелоперские проекты, к примеру, агроиндустриальный парк в Искитиме, который был недавно анонсирован АИР НСО, несколько перспективных проектов в городе.

Возвращаясь к вашему проекту. Почему в третьей очереди «Ключевого» вы возвращаетесь к таунхаусам, с которых начинали, но потом от них отошли? Меняется рынок? Запросы потребителей?

Это естественная среда для жизни. Постепенно мы сформировали здесь некую общность людей, которые начинают жить как маленькая, но живая единица – микрорайон. Внутри развиваются некие потребности, которые мы стараемся реализовать, получая обратную связь. Сейчас мы можем сказать, что выросло следующее поколение, которое является потребителями такого продукта, как таунхаус. Это локальный продукт, но внутри нашего поселка он сформировался и очень востребован.

Это будет новый формат таунхауса площадью до 300 м2. Дома будут трехэтажными: два надземных и один подвальный этажи. Кроме того, мы сделали их более комфортными для проживания за счет технических вспомогательных помещений. Вообще, уровень комфорта определяется соотношением жилой и нежилой площади в квартире. У нас появятся дополнительные площади, примерно 100 м2 – это гардеробные, кладовые, бойлерные, сауны. Я настаивал на этом решении в первой очереди, но тогда мы не успели его проработать и реализовать.

Кроме того, за эти годы произошла техническая эволюция. Сформировались решения, оптимальные для нашей площадки, мы уже выполнили все условия по подключению к сетям, т.е. подготовительные работы завершены на 100 %. Осталось просто довести следующий строительный цикл до конца – построить красивые дома и посадить деревья, выполнить благоустройство, причем до заселения жильцов, как это не всегда бывает в многоэтажных домах.

Кстати, объем площадки позволяет нам применять интересные технологии благоустройства. Например, у нас вообще нет луж, поскольку при проектировании был заложен небольшой уклон рельефа, и после дождя вода естественным образом уходит в дождевую канализацию, умывая поселок и оставляя чистые поверхности.

О благоприятной атмосфере в поселке говорит и один из самых высоких уровней рождаемости в городе. В «Ключевом» очень много детей, это живой бурлящий поток, распространяющий вокруг себя положительную энергетику.

На кого рассчитан ваш проект? Какой социальный слой является вашей аудиторией?

Наши клиенты – это и новосибирцы, которые постепенно распробовали проект, в том числе благодаря доброй славе, идущей о нас по городу, и, естественно, приезжие из соседних регионов – Кузбасса, северных территорий, Дальневосточного региона. Есть семьи из Белоруссии и Казахстана. У нас рады всем.

В основном это люди, принадлежащие к среднему классу, понимающие и ценящие нашу концепцию, и хотя говорят, что во время кризиса именно этот социальный слой пострадал сильнее всего, пока у нас нет проблем с продажами.

Сколько стоят квартиры в «Ключевом»? И будут ли расти цены?

Во второй очереди проекта цена квадратного метра сегодня варьируется от 55 до 65 тыс. руб. в зависимости от формата. Вторая очередь сдана, и порядка 2/3 квартир здесь уже продано. Наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. Наши однокомнатные квартиры – повышенной комфортности, поэтому могу сказать, что они хорошо продаются.

Я думаю, что сейчас мы находимся на нижней точке строительного рынка, и отсюда, конечно, будет определенный рост. Но не быстрый, в условиях той финансово-денежной политики, которая проводится в России – низкий уровень инфляции с высоким уровнем ответственности за инвестиции. Это очень важный момент, потому что экономика должна заработать от механизма перераспределения бюджетных средств к политике распределения той добавочной стоимости, которая создает в бизнесе какие-то созидательные технологичные предприятия. Процесс идет, но с небольшой скоростью, тем не менее в нескольких отраслях мы видим устойчивый рост, и он будет только увеличиваться. В частности, будет увеличиваться потребность в продукции российского машиностроения, станкостроения, сельского хозяйства. Это дает надежду, что отрасли, ставшие локомотивом экономики, со временем оздоровят ситуацию в целом. Это может занять десятилетия, но нижнюю точку, я надеюсь, мы уже прошли.

Какие объекты инфраструктуры есть в «Ключевом»?

Мы построили собственный частный детский сад, который расположен внутри территории. И это очень удобно – можно оставить ребенка под присмотром в привычном для него окружении. При этом стоимость пребывания ребенка – средняя по городу – от 12 тыс. руб. Рядом расположена школа, которая в 2017 году подверглась серьезной реконструкции. И мы благодарны властям, которые выполняют свои обещания, потому что при формировании поселка мы рассчитывали, что количество мест в школе будет увеличено и она сможет принимать детей, проживающих в «Ключевом». Для удобства жителей мы построили небольшой многофункциональный центр. Первый этаж центра занял супермаркет «Ярче», второй этаж отдан под различные магазины, салоны красоты. На третьем этаже жители «Ключевого» могут арендовать современные уютные офисы с прекрасным видом на город. В цокольном этаже разместилась ярмарка фермерских продуктов, овощей, кондитерских изделий. В планах – магазин строительных материалов и товаров для дома.

Единственное, что запаздывает, – это строительство дороги, которая должна соединить Ключ-Камышенское плато с ул. Кирова. По плану ее строительство должно было завершиться к 2018 году, но в сегодняшней ситуации, думаю, это произойдет к 2020 году.

В настоящее время мы за свой счет содержим дорогу от поселка до ул. Кирова, периодически выполняем ремонтные работы, чтобы жителям было комфортно добираться до дома. Кроме того, оборудовали переходами и осветили прилегающую территорию.

Спортивный центр с бассейном мы перенесли на соседний участок, потому что по нормативам, которые за это время поменялись, того участка, который был изначально под него выделен, оказалось недостаточно. Он будет обязательно построен, тем более уже готов интересный проект.

Что такое квартиры по спецпроекту? Как они появились в «Ключевом»? В чем их преимущества? Сколько стоит такая квартира?

Это отдельный небольшой проект по переформатированию жилья под конкретного человека. Такой возможностью пользуются покупатели, которых не устраивают стандартные планировки. На стоимость переделка влияет незначительно, поскольку у нас эти рабочие процессы уже выстроены, а результат часто бывает интересным.

Как развивается малоэтажный формат в городе?

Происходит постепенное освоение территорий, которые изначально были заложены в Генплане под малоэтажное жилье. В том числе идет переформатирование частного сектора в более цивилизованный формат, но медленнее, чем хотелось бы. Малоэтажка широко развивается по периметру города, однако здесь на первый план выходит транспортная доступность.

Строительство «Ключевого» близится к завершению. Рассматриваете ли вы возможность реализации новых проектов?

Безусловно. Есть и интересные предложения, и интересные планы.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com