Алексей Кондратьев: «Небольшая положительная динамика есть»

О ситуации на строительном рынке, строительстве социальных объектов «Всё о новостройках» рассказал начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Алексей Кондратьев: «Небольшая положительная динамика есть»

Алексей Валерьевич, традиционный вопрос: как Вы оцениваете ситуацию в строительном комплексе Новосибирска? Сколько жилья построено в городе за девять месяцев текущего года? Выполняются ли плановые показатели? Какие объемы предполагается ввести до конца текущего года?

Плановый показатель, установленный департаментом строительства и архитектуры мэрии Новосибирска по вводу в эксплуатацию объектов жилищного строительства, составляет 1 млн 370 тыс. м2 жилья. По итогам девяти месяцев введено в эксплуатацию 663 148 м2 жилья, что составляет чуть менее половины от плана – порядка 48 %. Напомню, что за аналогичный период прошлого года мы ввели в эксплуатацию 953 644 м2 жилья, что на 44 % выше, чем объем введенного жилья в текущем году.

Хотел бы сказать еще об одном важном показателе – строительном заделе, который составляет порядка 4 млн м2 жилья, что позволяет нам рассчитывать на выполнение планов.

С точки зрения цифр ситуация складывается неплохо, но в целом на рынке количество предложений растет, а спрос не увеличивается. Ипотечные сделки становятся преобладающими при приобретении жилья, поскольку собственных средств у населения нет.

... в целом на рынке количество предложений растет, а спрос не увеличивается ...

Кроме того, сейчас застройщики очень тщательно оценивают перспективы проектов, в том числе потенциальный спрос, поэтому большие объемы земель просто не берут и не запускают масштабные проекты.

Чтобы не быть слишком пессимистичным, отмечу, что небольшая положительная динамика все-таки есть. Разрешений на строительство, по предварительным итогам, выдается больше, чем планировалось, в том числе ИЖС. Это один из показателей улучшения ситуации на рынке, когда физические лица начинают больше строить. Юридическим лицам за девять месяцев выдано 290 разрешений.

В интервью нашему журналу Вы говорили, что достаточно большой объем непроданного жилья является фактором, сдерживающим рост цен. Возможно, ситуация начнет меняться в связи со снижением ставок по ипотечным кредитам?

В последние годы Новосибирск демонстрировал большой объем ввода жилья. Часть готовых квартир ежегодно оставалась непроданной. Сегодня эти квартиры составляют конкуренцию строящимся и сдерживают рост стоимости жилья в новостройках города. В свою очередь это делает инвестиции в новостройки менее прибыльными и стало причиной ухода с этого рынка инвесторов.

В настоящее время подавляющее большинство покупателей – те, кто приобретает квартиры для себя. Для этих людей очень большую роль в улучшении жилищных условий играет уровень доступности ипотечных кредитов. Сегодня ипотека доступна как никогда. Динамика средневзвешенной ставки ипотечного кредитования по годам представлена на диаграмме.

С августа Сбербанк снизил ставки по ипотеке и теперь по определенному ряду условий ипотеку в Сбербанке можно оформить от 7,4 % для приобретения жилья в новостройках и от 8,9 % – на вторичном рынке.

При этом статистические данные свидетельствуют об увеличении как количества ипотечных кредитов – порядка 18 %, так и общего объема суммы выданных кредитов – на 28 %. При этом количество договоров участия в долевом строительстве снизилось на 19 %. Приведенные данные говорят о том, что люди охотнее берут кредиты и покупают квартиры в уже сданных домах.

Тем не менее новостройки обладают целым рядом преимуществ. Есть ли у департамента возможность консультировать граждан, в каких домах и у каких застройщиков можно покупать квартиры?

Безусловно, у нас есть полный контакт с застройщиками, мы видим, что происходит на стройплощадках. На сайте опубликован постоянно обновляющийся перечень застройщиков, у которых есть разрешение на строительство. Это минимальная информация, позволяющая убедиться, что строительство ведется на законных основаниях. Можем также проконсультировать по вводным домам текущего года. Но рекомендовать, можно ли у того или иного застройщика приобретать квартиру, дело неблагодарное.

Кроме того, готовые, но не проданные квартиры сегодня есть практически у всех застройщиков.

Какие еще тенденции заметны на первичном рынке? Сохраняется ли дисбаланс между первичным и вторичным рынком?

Мы ожидали, что в текущем году будет снижение спроса на первичном рынке, поэтому запланировали меньший объем ввода по сравнению с прошлым годом. Необходимое количество квартир и их тип – квартиры-студии, одно-, двух-, трех- или четырехкомнатные – должен диктовать рынок, однако начатые проекты должны реализовываться в срок. В текущем году планируется ввести порядка 21 тыс. квартир. Пока дисбаланс сохраняется.

Как реализуется программа по расселению ветхого и аварийного жилья? Каких показателей планируется достичь по итогам текущего года?

Расселение аварийного жилищного фонда города осуществляется в рамках реализации следующих программ: по федеральному закону от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», ведомственной целевой программе «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.05.2013 аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства»; ведомственной целевой программе «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий». За время реализации этих программ был расселен 361 дом, признанный аварийным и подлежащим сносу.

Отмечу, что не все застройщики охотно в этих программах участвуют, идут на контакт с муниципалитетом. Дело в том, что пока мы вынуждены приобретать квартиры, исходя из цены 35 тыс. руб. за м2. Для Новосибирска это невысокая цена, и не все строительные компании готовы продавать по ней квартиры с отделкой под ключ и установленными электро- или газовыми плитами.

Для увеличения цены необходимо принятие соответствующего постановления правительства Новосибирской области. Мы уже направили документы, считаем, что на 2018 год в соответствии с приказом Минстроя РФ цена должна быть около 39 тыс. руб. за м2.

В Новосибирске перезонировано более 600 участков под социально значимые объекты. Какие объекты будут строиться в первую очередь?

В настоящее время одной из основных целей для нас является развитие социальной инфраструктуры. Это не только строительство новых социально значимых объектов, но и реконструкция и капитальный ремонт уже существующих.

В текущем году на территории города введены в эксплуатацию: школа в микрорайоне «Березовый» на 546 мест, первый этап строительства школы по ул. Ключ-Камышенское Плато, 1а.

Для обеспечения перевода учеников новосибирских школ на обучение в одну смену сегодня в Новосибирске ведутся работы по строительству и реконструкции таких объектов, как школа по ул. Первомайской в Первомайском районе на 1 250 мест, второй этап строительства школы по ул. Ключ-Камышенское Плато, 1а в Октябрьском районе на 750 мест, пристройка к школе по ул. Гоголя, 195 в Дзержинском районе на 472 места, школа по ул. В. Потылицына в Октябрьском районе на 1 100 мест, школа по ул. Титова в Ленинском районе на 1 100 мест.

Мэрией города Новосибирска также достигнуты соглашения с крупными застройщиками новых жилых микрорайонов, на основании которых застройщики за счет собственных средств выполняют проектирование школ и в последующем безвозмездно передают разработанную проектную документацию муниципалитету.

В настоящее время подписаны соглашения с застройщиками города Новосибирска о взаимодействии по следующим объектам: строительство школы по ул. Петухова в Кировском районе на 1 100 мест с СК «Вира-Строй» – «Южно-Чемской» жилмассив; строительство школы на ул. Большевистской в Октябрьском районе на 825 мест с СП «Сибакадемстрой» – жилмассив «Европейский Берег»; реконструкция здания школы по ул. Охотской, 84 в Заельцовском районе на 525 мест с «ГК «Стрижи» – микрорайон «Стрижи»; строительство школы по ул. Свечникова в Калининском районе на 1 100 мест с ООО «Энергомонтаж» – жилмассив «Родники».

Застройщик жилого массива «Ясный берег» по соглашению с мэрией Новосибирска выделил земельный участок под строительство муниципальной школы и детского сада. В ближайшее время начнется проектирование школы по концепции «Умная школа-парк» и уже в 2019 году застройщик приступит к ее строительству.

Наличие или отсутствие школы существенно сказывается на динамике реализации квартир в жилых комплексах. Это взаимодействие между мэрией и компанией и является формой ГЧП, его реальным проявлением и позволяет обеспечить участие города в федеральной программе по строительству школ.

Я считаю, что в Новосибирске сложился пул строительных компаний, которые идут в авангарде по комфортному строительству, ориентированному не просто на планировки и используемые материалы, но и на новые формы благоустройства прилегающей территории. Не буду называть, но они на слуху, эти проекты хорошо воспринимаются рынком.

Зарезервированы ли территории под интересные, знаковые объекты?

В начале 2018 года в Кировском районе по инициативе депутата Законодательного собрания Новосибирской области, олимпийского чемпиона по спортивной гимнастике Евгения Подгорного при поддержке мэрии Новосибирска начнется строительство Центра спортивной гимнастики и игровых видов спорта. Центр займет площадь в 1,4 га и будет включать в себя зал спортивной гимнастики с трибунами на 500 зрителей, баскетбольный зал с трибунами на 1 500 зрителей и гостиничный комплекс вместимостью до 200 человек.

Как строительный рынок реагирует на последние изменения в законодательстве? На заседании РДКС говорилось о создании рабочей группы, которая должна была подготовить поправки в новый закон 218-ФЗ. Входите ли вы в состав группы и подготовлены ли предложения?

Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска не принимал участие в ее работе, однако направлял свои предложения в рамках проведенных круглых столов с участием представителей РДКС для включения их в итоговый документ.

В целом закон направлен на защиту прав участников долевого строительства, однако настораживает условие «один земельный участок – один застройщик». Как быть с ситуациями, когда строительной компании предоставляется большой участок, условно 5 га, где будет построено 60 тыс. м2 жилья, 10 домов. Застройщик не будет строить сети к одному дому, на эти цели необходим достаточно большой объем средств компании. И если может быть получено только одно разрешение на строительство, то что делать компаниям, которые планируют комплексное освоение территории?

А как быть с завершением недостроенных объектов?

В отношении самого долгостроя проблем нет, он будет достраиваться в рамках ЖСК, это долевая собственность – участников ЖСК. Компания заключает с кооперативом договор на аренду земельного участка, получает разрешение на строительство. Средства, необходимые для завершения объекта, застройщик перечисляет на счет ЖСК, а 2,5 % от построенного жилья он должен будет передать для решения вопроса с обманутыми дольщиками. Но с получением разрешения на другой объект у застройщика возникнут проблемы.

Эту проблему проще предотвращать.

На мой взгляд, здесь пока недостаточно работает финансово-кредитная система. Если с ипотекой все понятно, то в отношении проектного финансирования я пока не вижу ни одного банка, который с удовольствием бы работал в этом направлении. И дело не только в нежелании, но и в отсутствии у банков необходимых компетенций, а отсюда и неуверенность в успешности проектов и способности застройщика рассчитываться по кредиту.

Думаю, что перспективе мы придем к тому, что все квартиры будут сдаваться с отделкой и продаваться после сдачи дома или в стадии высокой готовности. Рынок это отрегулирует. Уже сегодня мы видим, что интерес покупателей перетекает на рынок готового жилья.

Бюджет города в последние годы напряженный. Какие шаги предпринимаются для увеличения доходов?

Собственные доходы Новосибирска уменьшаются, поскольку они состояли всегда из неналоговых поступлений, которые конечны. Поступления от сдачи земельных участков в аренду сокращаются, город получает платежи за землю, пока ведется строительство жилых домов. А после введения его в эксплуатацию платежи прекращаются.

Поэтому немаловажный фактор – контроль эффективного использования земельного ресурса, который сохраняет актуальность и сейчас. Необходимо, чтобы за землю, которая находится под объектами торговли, например, взималась соответствующая плата. Это возможно при тесном взаимодействии Росреестра, налоговой службы и муниципалитета.

В настоящее время разрабатывается программа эффективного использования земельного ресурса, в рамках которой эта работа будет проводиться. Предполагается, что будет сделана аэрофотосъемка, ее данные будут совмещены с картой города, в том числе юридической, где помечены все права на земельные участки. И будем наводить порядок. Это длительная, дорогостоящая работа. Думаю, что программа будет принята уже в осеннюю сессию горсовета.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com