Алексей Кондратьев: «Инфраструктурная обеспеченность новых микрорайонов становится принципиально важной»

О ситуации на строительном рынке города рассказал заместитель мэра - начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексей Кондратьев.

Алексей Кондратьев: «Инфраструктурная обеспеченность новых микрорайонов становится принципиально важной»

Алексей Валерьевич, выполнен ли план по вводу жилья в Новосибирске. Как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке?

План по вводу жилья в Новосибирске на 2018 год составлял 1 млн 050 тыс. м2. Задача выполнена.

Действительно, за 2018 год, в силу того что строительные компании очень активно реагировали на изменяющееся законодательство, произошел существенный прирост резерва жилья, которое будет вводиться в будущем, на 1,5 млн м2 порядка 150 разрешений на строительство было выдано до 1 июля. В стадии освоения из объектов, на которые были получены разрешения в 2018 году, находится более половины. То, что не осваивается вторая половина, на мой взгляд, это не опасность, а осторожность строительных компаний. Очень динамично меняющиеся условия работы на строительном рынке предполагают, что застройщики будут брать паузы, определяться с вариантами проектов, чтобы обеспечить их реализацию и чтобы квартиры в них раскупались.

В 2018 году у нас введено в эксплуатацию порядка 17 тыс. квартир, при этом ДДУ в объеме строящегося жилья заключено более 26 тыс.

Ипотека серьезным образом подтолкнула в прошедшем году строительный рынок и количество заключенных ДДУ. Банковская сфера за последние годы существенно шагнула в части уменьшения ставок ипотечного кредитования. Так, 55 млрд руб. привлечено в рамках ипотечного кредитования в сферу недвижимости в 2018 году. Действительно, более 60 % этих средств ушли на вторичный рынок. Но я бы указал еще на один фактор. За последние годы в СМИ тема обманутых дольщиков, долгостроев звучала постоянно, поэтому большой объем заключенных ДДУ приходится на самом деле не старого жилого фонда, а построенного и введенного в эксплуатацию 1–2 года назад. На мой взгляд, это нормальная реакция жителей Новосибирска на существующий информационный фон.

Какие меры поддержки оказываются строительному комплексу города?

Что касается поддержки строительной отрасли, действительно, на сегодня, учитывая, что в ближайшей перспективе будут очень коррелироваться условия банковской сферы по финансированию проектов с динамикой реализации квартир, считаем, что необходимо обеспечить транспортной и социальной инфраструктурой. И этот вопрос – инфраструктурная обеспеченность новых микрорайонов – становится принципиально важным.

Иногда едва мы успеем начать строительство школы, только огородим площадку, а в ближайших новостройках сразу заметно начинает расти число заключаемых ДДУ. В этой связи мы развернули работу со строительными компаниями. За прошедшие 3 года практически все проекты по строительству новых школ на крупных комплексных площадках были осуществлены за счет застройщиков, которые заинтересованы, чтобы такой объект как можно скорее появился на площадке.

За 2016–2018 год в городе введено 8 школ и пристроек к школам суммарно на 4 135 мест. В настоящее время в стадии строительства в Новосибирске – 7 объектов образования, все запланировано ввести в 2019–2020 году. Всего в них сможет обучаться 5 450 человек.

В 2019 году будут также построены 7 детсадов в общей сложности на 1 105 мест. На всех объектах работы уже ведутся, они развернуты в 2018 году.

В перспективе до 2021 года, больше в 2019 и 2020 годах, в рамках национального проекта в Новосибирске будет построено еще 13 дошкольных объектов в общей сложности на 2 710 мест. Половина этих объектов будет размещена вблизи территорий новой комплексной застройки. И это также должно простимулировать реализацию квартир в рамках долевого участия.

Как обстоят дела с решением проблем обманутых дольщиков?

С 2012 по 2017 год в Новосибирске удалось ввести в эксплуатацию 72 проблемных дома; на эти цели было истрачено 1 млрд 488 тыс. бюджетных средств: 392,8 млн руб. – прямые субсидии, 728 млн руб. – в рамках реализации 108-ОЗ (проведено 6 конкурсов), 366,823 млн – в рамках 583-ОЗ (проведено 4 конкурса). Этих средств достаточно для достройки 72 домов в Новосибирске. В 2018 году реализовано 9 масштабных инвестиционных проектов на сумму 1 млрд 264 млн руб. Хотелось бы отметить, что по тяжелым объектам, где дефицит средств составлял 200–300 млн руб., нам удалось найти решение и начать строительные работы. Примером является микрорайон «Закаменский».

В Новосибирске разработаны и реализуются такие меры поддержки, как значительное снижение размера арендной платы за земельные участки, на которых ведется строительство проблемных объектов, и освобождение от налогов за земельные участки, находящиеся в собственности, предоставление субсидий из бюджетов города и области на технологическое присоединение домов к инженерным сетям, а также выполнение благоустройства, приобретение и установку лифтового оборудования. Это небольшая доля тех мер, которые применялись и применяются для решения вопросов по достройке этих объектов.

По состоянию на 1 января 2019 года в перечне проблемных остаются 43 дома. Из них 8 домов – это «самодостаточные» многоквартирные дома, которые могут быть введены в эксплуатацию посредством предоставления субсидий, 16 домов требуют реализации процедур в рамках Закона Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ (МИП), 19 домов, план завершения достройки которых будет определен после вынесения решений Арбитражного суда Новосибирской области.

Общий дефицит средств по вышеуказанным объектам составляет 6 млрд руб. Работы по ним будут развернуты в 2019 году.

Как вы оцениваете влияние на отрасль изменений в законодательстве?

Хотел бы начать с недавних изменений в сфере страхования ответственности застройщиков. Постараюсь структурировать объекты, так сказать, по масштабу бедствия.

Сегодня в Новосибирске в стадии строительства суммарно 583 многоквартирных дома. Это 5,6 млн м2, 110 тыс. квартир. Из них начали строиться, не попав под требования обязательного страхования 117 домов – 1,2 млн м2, 20,5 тыс. квартир, 20 % от общего объема.

Далее, 177 домов – 1,8 млн м2, 35,9 тыс. квартир, 32 % от общего объема – возводятся на условиях страхового сотрудничества с компенсационным фондом защиты прав дольщиков. Фонд действует при Минстрое РФ, работает стабильно, с ним проблем нет.

Оставшиеся 289 домов – 2,7 млн м2, 53,6 тыс. квартир, 48 % от общего объема строительного задела – как раз те, обязательства застройщиков по ДДУ в которых подлежат обязательному страхованию. И до 18 декабря они были застрахованы в практически единственной оставшейся на этом рынке компании – СК «Респект».

Это в основном дома средней и высокой степени готовности. И по ним теперь застройщики лишились возможности привлекать средства новых дольщиков. Это повлечет приостановку работ на этих домах, поскольку основной источник их финансирования – именно средства дольщиков, в том числе полученные по ипотеке. На собственные средства финансируются только 15–20 % объектов. Проектное финансирование, несмотря на необходимость его внедрения уже в 2019 году, пока еще используется крайне редко. Из 583 многоквартирных домов в Новосибирске по схеме проектного финансирования строится порядка 20, а то и меньше.

Одно из важнейших направлений работы – расселение аварийного жилья. Что планируется сделать в 2019 году?

Мы работаем сегодня по городской программе расселения ветхих домов, признанных таковыми на 1 января 2014 года. В 2019 году на эти цели предполагается привлечь 3 млрд руб. из федерального бюджета в рамках новой федеральной программы расселения. Но мэрия предполагает, что не бюджетом единым будет живо расселение; планируется активно использовать резервы застройщиков в рамках схемы развития застроенных территорий.

Администрация города рассматривает площадки, занятные ныне аварийным жильем, как один из ключевых территориальных резервов для нового строительства.

В целом перспективные территориальные резервы для нового строительства в Новосибирске выглядят следующим образом. Территории, занятые ветхим и аварийным жилфондом, суммарно на них расположено около 900 старых домов со степенью износа до 70 %, – 270 га.

Мы планировали завершить программу в течение 5 лет, но с учетом национального проекта и участия застройщиков, думаю, сделаем это быстрее.

Территории, вовлекаемые в оборот: поселок Клюквенный в Калининском районе – 58 га, ул. Радиостанция № 2 в Первомайском районе – 18,9 га, территория Ключ-Камышенского плато в Октябрьском районе – 30 га, территория бывшего Военного городка в Октябрьском районе – 60 га. По всем вовлекаемым в оборот территориям проведена необходимая подготовка градостроительной документации, достигнуты предварительные договоренности с ресурсоснабжающими организациями о привлечении их резервов для обеспечения данных территорий инженерной инфраструктурой.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное