Алексей Кондратьев: «Городу удалось избежать резкого взлета числа проблемных объектов»

О ситуации в строительном комплексе города, переходе на новый механизм финансирования жилищного строительства и перспективных территориях под застройку рассказал заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Алексей Кондратьев: «Городу удалось избежать резкого взлета числа проблемных объектов»

Алексей Валерьевич, сегодня есть два основных взаимосвязанных вопроса по жилищному строительству: выполнение плана и переход на новые правила финансирования жилищных проектов. Как сегодня чувствует себя строительный комплекс города?

Мы определяли в 2019 году две даты – 1 июля и 1 октября – как реперные точки, позволяющие оценить усилия по сохранению, насколько это возможно, за надежными, крепкими строительными организациями возможности работы по старым правилам, понимая, что ни строительное, ни банковское сообщества не готовы в Новосибирской области к работе в новых условиях. Подтверждение этому – показатели по количеству проектов, которые строятся на условиях проектного финансирования. Мы собирались на заседания Координационного совета, который утверждался постановлением мэра, с участием представителей ресурсоснабжающих организаций, руководителей банковских структур. И главной задачей городского руководства было сохранить как можно больше объектов в старой схеме финансирования, максимально используя для этого инструменты и возможности, содержащиеся в постановлении Правительства РФ № 480.

В Новосибирске к настоящему времени сложилась следующая ситуация. Из 606 объектов, разрешение на строительство которых выдано на сегодняшний день, 52 объекта – это проблемные дома, 315 – дома, получившие ЗОС от регионального минстроя по постановлению № 480 на основании более чем 30 %. Это 2,6 млн м2 строящегося жилья. Еще 29 объектов получили ЗОС на основании 15 % готовности самого объекта в сочетании с высокой готовностью сетей, преимущественно речь идет о сетях «Горводоканала», специалисты которого отнеслись к ситуации с пониманием и активно включились в работу. Общий же объем задела у нас – 5,5 млн. м2 жилья – это объекты, на которые выданы разрешения на строительство.

Порядка 60 объектов вызывали у нас опасения, были в группе риска, т. е. могли попасть в категорию проблемных. Однако городу удалось избежать резкого взлета числа проблемных объектов, и это серьезное достижение в сложившихся условиях. Из упомянутого общего числа объектов, имеющих разрешения на сегодняшний день, 187 – 1,7 млн м2 – уже невозможно будет возводить по старой схеме. Из этого числа 19 получили проектное финансирование, по 13 объектам – заявления о предоставлении проектного финансирования находятся на рассмотрении в банках, 40 объектов строители собираются строить за собственные средства. На 109 объектах застройщики не приступили к строительству.

Почему далеко не все застройщики начинают работать по новой схеме?

Около 50 % застройщиков чувствуют себя достаточно спокойно и надежно, но трезво оценивая реальные перспективы спроса, новые условия и перспективы рынка, специфику банковского сопровождения не торопятся начинать строительство. Это свидетельствует не о недобросовестности арендующих или владеющих земельными участками компаний.

В фактически созданных условиях снижение числа строящихся объектов является вполне предсказуемым, закономерным и объективным трендом, и наблюдается данный тренд не только в Новосибирске и области, но и в разной степени – по всей стране. Растущие федеральные плановые показатели ввода жилья оказываются практически невыполнимыми, потому что на рынке появился новый регулятор: финансово-кредитные учреждения. Резко возросшая роль банков поменяла структуру распределения дохода от строительного бизнеса и повысила значимость перспективных продаж, которые не всегда стабильны. И это сдерживает строителей, поскольку они находятся в прямой зависимости от объемов продаж на перспективу.

Как мы видим сегодняшнее состояние дел, из 109 объектов порядка 50–55 – с полученными разрешениями, где стройка еще не началась, застройщикам имеет смысл переуступить свои права на землю и разрешения другим юридическим лицам, более подготовленным к работе в новых условиях. Это следует из результатов работы Координационного совета при мэре, специально созданного для решения вопросов перехода к новой модели финансирования жилищного строительства. Как правило, это компании, не готовые работать в новых условиях, показывают полную неготовность строить и продавать жилье в новой модели, не стремятся адаптироваться, сотрудничать с риелторами. Вместо этого они предъявляют претензии банкам, которые не планируют финансировать их проекты. Мы несколько десятков таких проектов рассмотрели, всем озвучили предложения по их изменению, а также корректировки своих действий в соответствии с требованиями кредитных организаций. Думаю, 40 застройщиков – это максимум для Новосибирска и области в условиях действующего законодательства. Это те компании, которые уже начали работать в новых условиях и понимают, в каких условиях в ближайшие годы будет строительство жилья осуществляться.

Также необходимо, чтобы в банках появлялись специалисты, понимающие в строительстве, а в штатах строительных компаний – люди, разговаривающие на одном языке с банками.

Что в этой ситуации может сделать мэрия города?

Для оказания содействия жилищному строительству мэрия провела инвентаризацию возможностей выполнения технических условий застройщиками по перспективным объектам. Департамент направил соответствующие обращения в РЭС, «СГК», «Горводоканал» с целью оценить готовность этих организаций к физическому выполнению работ и выдаче справок о выполнении технических условий в ноябре. Как выяснилось, основные трудности здесь концентрируются преимущественно в зоне ответственности «СГК», с «Горводоканалом» и «РЭС» проблем практически нет. Руководство «СГК» проинформировано об этой ситуации.

Ведется работа по вовлечению в строительный оборот новых свободных земельных ресурсов. Это поселок Клюквенный, Ключ-Камышенское плато и Радиостанция – по ним градостроительная документация подготовлена и утверждена, скоро мы рассчитываем получить эти перспективные участки для предоставления под строительство. Речь идет о значительной площади, суммарно порядка 250 га. Работа по их подготовке продолжаются; мы запросили предварительные технические условия по данным участкам у всех ресурсоснабжающих организаций.

И еще один, более сложный и трудный территориальный резерв, около 400 га заняты ныне ветхим и аварийным жильем. Здесь мы взяли паузу, потому что в рамках нынешних условий нацпроекта участие федерального бюджета в расселении старых домов ограничивается домами, признанными аварийными на 1 января 2017 года, что по факту не позволяет во многих случаях обеспечить нормальный экономический баланс освоения застройщиками территорий, занятых аварийным жильем. Для застройщиков нормально, когда расселение финансируется в долях 50 на 50: половина бюджет, половина застройщик. Мы же пока можем обеспечить по большинству территорий общую долю бюджетного финансирования расселения не более чем 30 %, что является заградительным условием: застройщики не могут в такой пропорции финансирования заходить в проекты, обремененные расселением, им это невыгодно. Но думаю, уже в следующем году мы лучше подготовимся в финансовом плане, и примерно 150 га, занятых старым жильем, откроются для освоения.

Каковы перспективы строительства новой дороги на Ключ-Камышенском плато, где сейчас зачастую наблюдается полный транспортный коллапс?

Согласен, с пропускной способностью автодорожной сети в данном районе ситуация напряженная. Мы сейчас заказали СГУПСу актуализацию транспортной составляющей Генерального плана. дальнейшие стратегические автодорожные решения будут приниматься уже на основе актуализированной и утвержденной генеральной схемы.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное