Александр Савельев: «Цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены на продажу, могут вырасти на 30 %»

О ситуации на строительном рынке рассказал президент саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство "Строители Сибирского региона"» Александр Савельев.

Александр Савельев: «Цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены на продажу, могут вырасти на 30 %»

Александр Владимирович, как выглядит ситуация на строительном рынке в целом по СФО? Сохраняет ли Новосибирская область лидирующие позиции по вводу жилья? Какие тенденции можно отметить?

Новосибирская область традиционно вводит больше жилья. За I квартал 2019 года в регионе сдано 246, 6 тыс. м2. В Красноярском крае, который также традиционно на втором месте, – 208,4 тыс. м2. Алтайский край сдал за три первых месяца 182 тыс. м2. Все остальные субъекты – по нисходящей до республики Тыва, где построено всего 13,5 тыс. м2. В целом в СФО в I квартале 2019 года ввод жилья составил 1 098,1 тыс. м2, это меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

К I кварталу прошлого года в этом году отставание составляет 24 %, т. е. довольно существенное. Но, на мой взгляд, ситуация не является катастрофической, поскольку в I квартале, как правило, сдается мало жилья. В течение года обычно наблюдается два пика: первая половина года – июнь, и второй, еще с советских времен – декабрь. Причем в декабре осуществляется основной объем сдачи жилья. Поэтому пока ничего критического в ситуации с вводом жилья в эксплуатацию я не вижу.

Стоит обратить внимание, что в общем объеме сдачи жилья в Новосибирской области – 246, 6 тыс. м2 – 63 % – приходится на индивидуальные жилые дома. Но и это не критично. В прошлом году было 73 % индивидуальных домов в общей сдачи жилья также в I квартале.

На ваш взгляд, влияет ли на ситуацию, изменение законодательства – переход на проектное финансирование и счета эскроу и отказ от долевого строительства?

И новый механизм финансирования, и новая ставка НДС – 20 %, приводят, прежде всего, к повышению темпов инфляции в строительном секторе. Это отражается на себестоимости как жилья, так и инфраструктурных объектов. Инфляция в строительстве достигла 5,4–5,6 %, а к концу 2019 года уровень инфляции в строительной отрасли может составить, по оценкам экспертов, 8–9 % в годовом исчислении.

Хотя жилье напрямую не облагается НДС, однако повышение налога, безусловно, скажется и на цене – в виде цен на строительные материалы, которые подорожают вне всякого сомнения, что повлечет за собой повышение цены квадратного метра. Также подорожают и услуги. Ориентировочно повышение себестоимости в строительстве с учетом роста НДС оценивается в 6–10 %.

Что касается введения счетов эскроу и нового механизма финансирования строительства, переход к которому должен завершиться к 1 июля 2019 года. В результате застройщики лишатся бесплатных средств дольщиков и будут строить только на банковские кредиты, ставки по которым составят не менее 10–16 % годовых, каждый застройщик будет оцениваться банком индивидуально, так же, как и процентная ставка по кредиту для него.

Повышение себестоимости строительства при использовании эскроу-счетов составит, по нашим оценкам, не менее 3–7 %. Среднеотраслевая рентабельность точечных строительных проектов, хочу напомнить, составляет порядка 12,6 %. При этом, если процентная ставка по проектному финансированию будет превышать уровень среднеотраслевой рентабельности, строительство потеряет всякий экономический смысл. Т. е. если вы берете кредит под 14 % годовых при рентабельности 12,6 %, строить уже нет смысла.

Наложение этих двух весомых факторов в виде проектного финансирования и повышения НДС приведет к необходимости повышения стоимости квадратного метра, а ряд застройщиков не смогут выполнить обязательства перед дольщиками, т. к. механизм работы со счетами эскроу пока не налажен. Также в банках работает очень малое количество специалистов, которые знают всю подноготную, связанную с открытием эскроу-счетов у граждан. Отсюда возникают риски увеличения числа проблемных объектов. Портфель потенциальных банкротств, по данным Российского агентства строительного комплекса, достигнет порядка 7,8 млн м2 жилья. Это больше, чем строится нового жилья за год во всем Сибирском федеральном округе, в прошлом году, например, 6,6 млн м2.

Готова ли строительная отрасль к работе в новых условиях?

На начало декабря 2018 года в России было открыто всего 277 счетов эскроу в четырех банках. На сегодняшний день Сбербанк по России одобрил 91 проект кредитования со счетами эскроу, в числе регионов-лидеров Челябинская область – 9 сделок, Москва и Московская область, Новосибирская, Свердловская, Тюменская области, Башкортостан, Чувашия – по 6 сделок. Кроме того, в РФ открыто порядка 1 239 счетов эскроу, регионы-лидеры – Ленинградская область – 206 счетов, Пермский край – 143, Новосибирская область – 123.

Портфель Сбербанка по кредитованию застройщиков Новосибирский области равен 7,3 млрд руб., это 32 проекта, 6 из которых со счетами эскроу. В области на сегодняшний день реализуется 6 строительных проектов – комплексов, у которых в проектной декларации заявлено использование счетов эскроу. Это ЖК «Сокольники» – ПСК «Сибирь», «Квартал на Декабристов» – «Брусника», «Тесла-Парк» – «Метаприбор», «Солнечные часы» и «Онега» – ГК «Стрижи», «Квартал Софийский» – СМУ-14.

В Сбербанк от застройщиков Новосибирской области поступило 28 заявок на проектное финансирование, общая площадь строительства 482 тыс. м2 жилья, предварительное одобрение есть по 9, в стадии высокой степени проработки находятся 3.

По новой схеме строительства, хотел вам напомнить, банк открывает классическое проектное финансирование, при этом средства направляются только на строительно-монтажные работы, которые в структуре себестоимости занимают порядка 40–60 %. Все остальное – покупка земельного участка, покупка необходимых мощностей, разработка проектной документации, реклама, услуги архитекторов, риелторов – финансируется за счет застройщиков. При переходе на счета эскроу строители не смогут использовать деньги дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры, т. е. на строительство детских садов, школ, поликлиник, потому что это строго целевые деньги, а на другие цели нужно привлекать другие кредиты, которые будут выдаваться пока не понятно на каких условиях.

И связанный вопрос: готовы ли банки?

На начало 2019 года, по данным ЦБ РФ, на строительство жилых домов в России было собрано с дольщиков 3,7 трлн руб. В Новосибирской области ежегодно собирается порядка 40–60 млрд руб. Это, подчеркиваю, бесплатные деньги. А вложения собственных средств застройщиков составляли всего 400 млрд руб., т. е. всего 11 % от общей суммы. Это означает, что застройщики сейчас работают только на деньгах дольщиков.

Пока в Сбербанке только 7,3 млрд руб. одобренного проектного финансирования, конечно, портфель вырастет, если будут застройщики, отвечающие требованиям банков к такого рода кредитам.

На ваш взгляд, какие последствия будет иметь переход на проектное финансирование и для застройщиков, и для отрасли, и для покупателей жилья?

Все это приведет к таким последствиям, как повышение цен на недвижимость, уход с рынка мелких и средних компаний, снижение качества строительства у крупных компаний. Далее последует массовый уход застройщиков с рынка и банкротства. Переход на проектное финансирование поддержит, прежде всего, банковскую систему, а участие государства в строительной отрасли заметно усилится, и в ближайшем будущем все масштабные стройки будут вести несколько крупных компаний с участием государства. При этом мы наблюдаем вхождение государства в строительную отрасль, потому что все банки, которые будут предоставлять проектное финансирование, как правило, с госучастием.

Сейчас строительная отрасль находится в частных руках, в том числе часть, ориентированная на строительство жилья. И, возможно, поэтому отрасль неплохо развивается, приносит гигантское суммы налоговых отчислений в бюджеты, рабочие места, а с переходом на проектное финансирование мы получим все последствия госучастия в бизнесе. В частом секторе останется только малоэтажное строительство, и оно будет развиваться, на мой взгляд, более активно.

Вы упомянули возможный рост цен на недвижимость. Будет ли расти стоимость жилья?

Для справки. В Новосибирске средняя стоимость квадратного метра в новых домах в феврале 2019 года выросла на 16 % до 64,2 тыс. руб. С таким результатом Новосибирск занял второе место в России, уступив только Казани, где цена квадратного метра выросла на 19 % до 80,2 тыс. руб., а третьим по темпам роста стал Красноярск, где стоимость квадратного метра выросла на 10 %, в Москве – на 7 %, в Санкт-Петербурге – на 8 % к аналогичному периоду прошлого года.

В постановлении Правительства о критериях готовности домов предусмотрены некоторые послабления для застройщиков. Помогут ли они отрасли адаптироваться к новым правилам работы?

Согласно федеральному закону № 214-ФЗ с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиками средств граждан сохранится только в отношении домов, находящихся в высокой степени готовности. Критерием будет являться уровень готовности объекта и количество заключенных ДДУ: не менее 30 % готовность и заключенных ДДУ на площадь не менее 10 % от проекта. Застройщик также вправе осуществлять привлечение средств дольщиков без использования счетов эскроу в случае реализации проекта реновации территории либо завершения строительства проблемных объектов. Послабления будут касаться также комплексных проектов и крупных застройщиков, которые строят по всей стране и сдают в год 1 млн м2 жилья. Это в основном московские компании.

При этом мы полагаем, что цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены на продажу, могут увеличиться до 30 %. Повышение стоимости квадратного метра повлечет за собой, соответственно, сокращение платежеспособного спроса населения на 7–10 %. По состоянию на 1 марта 2019 года в стадии строительства в РФ находилось 123 млн м2 жилья, в Новосибирской области – около 2,5 млн м2.

Если рассмотреть строящиеся объекты по степени готовности, то по состоянию на 1 марта 2019 года только 11 % строящихся объектов, это 320 тыс. м2, имеют готовность 30–60 %. Это дома, которые попадают под действие постановления, по ним не нужно заключать счета эскроу и получать проектное финансирование. Еще 33 %, 957 тыс. м2, имеют степень готовности 60–95 %. Таким образом, всего 44 %, 1,2 млн м2, смогут строиться на прежних условиях, привлекая средства дольщиков.

По 21 %, это 610 тыс. м2, застройщики еще не приступали к строительству, и 35 %, 1 млн м2, имеют готовность до 30 %. Всем этим застройщикам предстоит пройти процедуру, связанную с открытием счетов эскроу и получением проектного финансирования.

Если посмотреть на строящиеся объекты с точки зрения категорий застройщиков, то в Новосибирске по состоянию на 1 марта 2019 года, это данные мэрии, 38 % – 182 объекта, 2 млн м2 – возводят крупные застройщики, 53 % – 345 объектов, 2,9 млн м2 – другие застройщики, и 9 % – 46 объектов, 0,48 млн м2 – проблемные объекты.

Таким образом, в связи с переходом к проектному финансированию наблюдается тенденция разделения строительного рынка. Сильные и устойчивые компании, скорее всего, будут работать и развиваться, а в будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний, где не будет места для застройщиков одного проекта и случайных компаний.

Какие меры поддержки могут помочь строительной отрасли?

Главной мерой поддержки строительного комплекса является финансирование строительства инфраструктуры: инженерной, социальной и т. д. Позитивные изменения в строительной отрасли во многом будут зависеть от поведения основных инвесторов, которыми являются государство, корпоративный сектор и население.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное