Выбор земельного участка

Выбор земельного участка для строительства дома – дело не простое. Важно не только оценить красоту будущих видов, транспортную доступность и обеспеченность коммуникациями. В рамках действующего законодательства, пожалуй, основным критерием является вид разрешенного использования участка и его четкие границы, установленные на местности. 

Выбор земельного участка

Покупая земельный участок, нужно обратить внимание на несколько принципиальных моментов. Во-первых, он должен существовать не только в физическом смысле, но и как объект недвижимости, т. е. иметь установленные границы, кадастровый номер, информация о нем должен быть внесена в кадастр недвижимости. В случае если земельный участок приобретается под жилищное строительство, он должен быть предназначен для этого, т. е. иметь соответствующую категорию и вид разрешенного использования. Кроме того, земельный участок должен позволять построить дом той этажности, которая необходима. Например, если дом планируется высотой 4–5 этажей, то зона градостроительного зонирования должна позволять такое строительство.

Второй блок вопросов, на который необходимо обратить внимание перед покупкой, – у кого покупается участок: приобретается за счет предоставления земель государственной или муниципальной собственности, от публичного образования или на рынке у первичного или вторичного собственника. В последнем случае нужно проверить полномочия собственников, законность и обоснованность его права собственности и права на продажу.

Нужно также выяснить, не является ли земельный участок предметом правового спора, не ограничено ли его целевое использование. На момент приобретения за участок должны быть уплачены все налоги и сборы.

zemКатегория и разрешенное использование участка

Необходимо обращать внимание на характеристики земельного участка, установленные государством и муниципалитетами. Можно купить земельный участок, на котором строительство невозможно, например, относящийся к землям сельхозназначения. Чтобы построить жилой дом, участок должен находиться в границах населенного пункта в зоне индивидуального жилищного строительства.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что в нашей стране все земли поделены на семь категорий. Отнесение к той или иной категории определяет цели и пределы использования земель. Для тех, кто собирается начать строительство загородного дома, интерес представляют только две категории – земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. При этом необходимо помнить, что внутри каждой категории земель есть разделение в зависимости от назначения земельного участка. Подобное назначение определяется органами местного самоуправления.

Земли населенных пунктов могут быть предназначены для индивидуального жилищного строительства либо ведения личного подсобного хозяйства. Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает, что объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи, с количеством этажей не более трех. Если же назначение земельного участка – ведение личного подсобного хозяйства, помимо постройки дома собственники обязаны обзавестись также огородом. Однако в обоих случаях строительство дома абсолютно законно.

Более сложный вариант – земли сельскохозяйственного назначения. Назначением таких участков может быть дачное строительство, садоводство либо ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ).

В отношении земельных участков, которые предназначены для дачного строительства, законодатель предусмотрел не только возможность строительства дома, но и регистрации в нем. Однако регистрация возможна только тогда, когда такой дом является единственным возможным местом проживания. На садовых земельных участках строительство дома также разрешено, однако зарегистрироваться в нем собственник не имеет права.

Минимальный размер земельного участка, предназначенного для ведения КФХ, – 1 гектар. Строительство дома на таком участке и регистрация в нем также возможны, однако стоит помнить, что глава КФХ является индивидуальным предпринимателем. Поэтому он должен вести сельскохозяйственную деятельность и отчитываться перед налоговыми органами.

Границы

Большая часть споров, возникающих в связи с земельными участками, – это споры о границах и отсутствие установленных границ земельных участков. Это касается тех участков, которые представлялись достаточно давно, и границы которых не установлены на местности. Когда впоследствии границы устанавливаются в соответствии с государственным кадастром недвижимости, то они часто не совпадают теми, на которые рассчитывал покупатель, а участок имеет совершенно иную конфигурацию.

Этот вопрос приобретает еще большее значение с учетом того, что власти Новосибирской области объявили о начале полной инвентаризации земель региона. Первый этап полной инвентаризации будет проводиться на территории Новосибирской агломерации, включающей 12 муниципальных образований, в том числе Новосибирск. Пилотный проект по инвентаризации земель был реализован в Ордынском и Баганском районах в предыдущие два года.

Чтобы избежать споров, лучше покупать земельный участок с установленными границами. Для этого перед покупкой необходимо пригласить кадастрового инженера, который умеет и может проводить геодезические работы и четко устанавливать границы, а покупатель – соотнести их со своими представлениями.

В настоящее время невозможно получить свидетельство о собственности на земельный участок без оформленного надлежащим образом кадастрового плана. На руках у покупателя должен быть документ, содержащий однозначное описание границ участка. Этот документ является результатом процедуры межевания. Для ее проведения необходимо заключить договор с землеустроительной компанией, имеющей государственную лицензию. Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности: расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съемка, и определяют, где проходит граница между участками. Границы неотмежеванных должным образом владений в любой момент могут быть оспорены.

Следующий этап – оформление согласования границ на местности с подписанием акта (на нем должны стоять ваша подпись и подписи всех ваших соседей). Межевание раннее установленной (восстановленной) границы со смежным участком не производится, если соседи уже проводили межевание и согласовывали его границы с предыдущим владельцем вашего участка.

После подписания акта согласования землеустроители закрепляют границы участка на местности, установив на поворотных и узловых точках межевые знаки, проводят геодезические измерения, позволяющие определить координаты этих знаков, и, наконец, вычисляют площадь участка по уточненным данным. Затем составляется землеустроительное дело по межеванию земельного участка, которое утверждается в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, после чего готовятся документы о межевании для предоставления от вашего имени в кадастровую палату. Установленная в результате межевания площадь может не совпасть с указанной в договоре купли-продажи или в свидетельстве на право пользования участком.

Далее документы о межевании необходимо предоставить в Кадастровую палату для внесения в земельный кадастр необходимых сведений и получить кадастровый план земельного участка, оформив для этого доверенность. К заявке в кадастровую палату должны быть приложены два экземпляра решения соответствующего органа власти о внесении уточнений в документы о предоставлении участка в собственность, документ о межевании, квитанция об оплате копирования (документирования) сведений земельного кадастра. Кадастровая палата должна внести изменения в сведения земельного кадастра в течение одного месяца.

После выполнения кадастровых работ собственнику предоставляется выписка из земельного кадастра – кадастровый план земельного участка, который в пакете с другими, в том числе правоустанавливающими документами, подается в Росреестр для регистрации права на земельный участок.

Градостроительные требования

Нужно проверить площадь участка, поскольку во многих муниципалитетах установлены максимальные и минимальные размеры участка под жилищное строительство. Нормативы можно посмотреть в правилах землепользования и застройки, где есть специальный раздел «градостроительный регламент». Требования местных органов власти (архитектурного управления, СЭС, пожнадзора) устанавливают стандарты для использования земли и зданий в пределах региона. Обычные требования включают пределы площади застройки, этажности или высоты здания, расстояния от улицы («красная линия»), расстояния до водоемов и соседних сооружений.

Коммуникации

Человека, покупающего земельный участок для строительства дома, должен интересовать вопрос наличия или возможности подключения инженерных коммуникаций. Собственники, продающие свой участок, зачастую для привлечения покупателей пишут в своих предложениях – 100 % коммуникаций. Однако же такого понятия, собственно, как и его стандарта на общем рынке загородной недвижимости просто нет. Ситуация, когда труба, которая протянута из поселка в ближайший овраг, – это и есть централизованная канализация, очень часто встречается на практике.

Подача воды на участок может осуществляться от коллективного (поселкового водопровода, кооперативных артезианских скважин) или индивидуального источника (колодца, скважины). Можно обеспечить себя водой, пробурив скважину, но это зависит не только от желания покупателя. Некоторые районы имеют существенный недостаток – большую глубину залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60–80 м, чтобы добраться до воды. В случае если вода доступна, нужно поинтересоваться ее качеством. Если рядом с участком имеются уже пробуренные скважины, лучше получить заключение СЭС на предмет бактериологических и химических примесей в воде.

При наличии коммунальных канализационных сетей остается только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах. Использование очистных систем с полями фильтрации предъявляет дополнительные требования к грунтам и площади самого участка: она должна быть больше. Еще большую актуальность этот вопрос приобретает, если участок расположен близко к воде. Местные органы СЭС строго отслеживают нарушения границ водоохранных территорий. В ряде случаев затраты на устройство приемлемой для данной местности канализации могут конкурировать с ценой самого участка.

Необходимо прояснить и вопросы энергоснабжения: где находится ближайшая подстанция и сколько киловатт выделит на законных основаниях в местной администрации. Норма потребления среднего коттеджа площадью 200–300 м2 составляет 20–30 кВт. Идеальный случай – когда на участке имеется возможность подключения к газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако следует иметь в виду, что этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы электрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует.

Многие из перечисленных вопросов снимаются при покупке земельного участка для строительства дома в организованном поселке. Добросовестный застройщик гарантирует юридическую чистоту сделки, четкие границы участка, коммуникации. Также в организованных поселках решены вопросы безопасности.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное