Интересно, но 3 эксперта рынка недвижимости, которым «Всё о новостройках» задал эти вопросы, имеют различные мнения относительно спроса на малоэтажное жилье. Соглашаются в одном: он есть.

Так, директор «1GТ» Айрат Ямаев считает, что спрос формируется сразу двумя трендами. Первый – это потребители и их желание уехать из «муравейников».

«Сейчас один из трендов – это жилье в пригородах, у людей формируется потребность на подобный тип жилья. У него есть ряд неоспоримых плюсов: цена квадратного метра ниже, чем в городе; плотность застройки – в разы меньше, тем самым обеспечивается более комфортный формат проживания, нет ощущения “муравейника” и каменных коробок».

Второй – это дефицит свободных участков в городе и выход застройщиков за границы города.

«Хороших территорий в черте городе остается все меньше, а цена ее становится значительно выше», – отмечает эксперт.

Определенную роль играет и изменение законодательства. Новые законы, в том числе вводящие счета эскроу вызывают удорожание проектов. Как и ужесточение норм, в частности, по парковкам, тоже накладывают на проекты определенные затраты.

«Поэтому строить высотки станет еще дороже, и для застройщиков малоэтажка становится более интересной в финансовом плане: ее будет дешевле строить и быстрее оборачивать деньги. Поэтому мы видим определенный рост подобных проектов. Тенденция будет только усиливаться», – уверен Айрат Ямаев.

Эксперт также прогнозирует, что в городе площадь квартир будет уменьшаться, население уплотняться, а в пригороде будут создаваться благоприятные условия с меньшей плотностью застройки и просторным жильем. Как и в западных странах, малоэтажка станет одним из перспективных направлений развития города, как для потребителя, так и для застройщиков.

Руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на ул. Одоевского, 1/11 Сергей Жигарев считает, что хотя спрос на малоэтажное жилье был и будет всегда, он меньше, чем на квартиры, и это естественно в мегаполисе.

«Но желающих иметь свой участок земли с домом, тем не менее, достаточно. В городе малоэтажное строительство популярнее, чем в пригородах. Дома покупают в основном семьи, которые заинтересованы в наличии инфраструктуры, транспортной доступности, коммуникаций. Там, где все это есть, выше спрос на такое жилье. В пригороде могут быть проблемы с присутствием вышеперечисленных условий комфортной жизни в частном доме. Соответственно, меньше и спрос», – говорит Сергей Жигарев.

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева вспоминает, что пик спроса пришелся на 2010–2015 годы, когда и предложений стало много, и появились бюджетные варианты в коттеджных поселках.

«Соответственно, весь накопившийся спрос был реализован. Многие, кто мечтал о своем загородном доме или даче, на практике столкнулись со всеми сложностями, с которыми связано самостоятельное строительство и содержание дома. Кроме того, в последние годы резко ухудшилась дорожная ситуация, на всех загородных направлениях теперь пробки в часы пик. Так что сама идея загородного проживания несколько теряет свою привлекательность. Кроме того, пожив далеко от социальной инфраструктуры, некоторые разочаровались и вернулись в город. Тем не менее спрос по-прежнему есть, это и переселенцы из области и из других регионов, и люди с ограниченным бюджетом, и те, кто хочет жить в собственном доме на земле. Из-за нежелания самостоятельно вести строительство многие выбирают покупку готового дома (или части дома) в малоэтажном поселке от единого застройщика, благо, такие проекты тоже есть», – считает Елена Ермолаева.

Тенденции

Айрат Ямаев считает, что в последние годы проекты малоэтажного строительства стали более концептуальными, в них есть уже вся инфраструктура, а качество жизни в подобных проектах становится лучше.

«Раньше подобные проекты девелоперы не рассматривали как инвестиционно привлекательные. На сегодняшний день мы видим значительное увеличение интереса, как со стороны потребителей, так и со стороны застройщиков. Это направление будет развиваться и в будущем может занять значительный объем рынка», – прогнозирует эксперт.

Однако Сергей Жигарев уверен, что сегодня нет определенных тенденций по развитию комплексного малоэтажного строительства в Новосибирской области.

«Нужно делать выставки по типу шоу-рум, куда можно было бы прийти и оценить готовые решения и где стояли бы 3–4 коттеджа, которые можно посмотреть, задать вопросы и, возможно, сразу заключить договор на строительство. Но современный рынок в Новосибирске слабо ориентирован на потребителя, в основном люди покупают земельные участки и сами строят дом. Например, в Москве этот сегмент рынка недвижимости гораздо лучше преподносится в плане презентации проектов. Там регулярно проводятся выставки, ориентированные на то, чтобы представить товар покупателю в лучшем виде», – приводит пример Сергей Жигарев.

Территории и направления

По данным регионального минстроя, по объемам ввода малоэтажного жилья традиционно является лидером Новосибирский район. Это и понятно – близко к городу. Тем не менее эксперты выделяют предпочтения новосибирцев. Так, Айрат Ямаев говорит, что наибольшим спросом пользуются экологически чистые районы с уже развитыми локациями с хорошей инфраструктурой и в непосредственной близости к уже застроенным районам. Это северное направление за площадью Калинина, которое традиционно считается элитным; Академгородок и локации рядом, которые исторически были и остаются одними из наиболее перспективных с точки зрения застройки малоэтажного строительства; Дзержинское направление – очень перспективное направление, поскольку находится в непосредственной близости от города с относительно невысокой транспортной загрузкой, очень активно развивается инфраструктура; ВАСХНИЛ и прилегающие территории – экорайон, где уже был сформирован спрос на частную застройку с высоким спросом, начинают появляться проекты комплексной застройкой, и с каждым годом он становится все выше.

«Одни из важных характеристик малоэтажки – это инфраструктура и удаленность от привычной локации для потребителя. В данном формате жилья можно реализовать, интересные решения, которые до этого не были реализованы в многоэтажных домах, допустим, террасы на крыше и первых этажах, близость к природе и водоемам. Конечно, в современных реалиях рынка такие квартиры будут просторнее, чем жилье в городе, а цена за квадратный метр ниже. Потребитель будет выбирать между тесными квартирами в городе и просторным жильем в пригороде», – уверен Айрат Ямаев.

Елена Ермолаева также называет традиционно самые престижные направления – северное на правом берегу из-за близости к центру города, локации вокруг Обского водохранилища и Оби и территории вокруг Академгородка.

«Все, что близко к воде и сосновому лесу, пользуется более высоким спросом», – подчеркивает Елена Ермолаева.

Сергей Жигарев отмечает, что спросом для строительства и покупки уже готовых домов пользуются районы, где комфортная окружающая среда, поблизости есть лесная зона и водоем (река Обь/Обское водохранилище), а также налажена инфраструктура.

«К таким территориям я могу отнести Заельцовский, Советский, Первомайский районы», – говорит эксперт.

Факторы, влияющие на популярность малоэтажного жилья:

1. Транспортная доступность. Многие варианты не рассматриваются из-за отсутствия транспортной доступности.
2. Наличие инфраструктуры.
3. Цена. Должна быть соразмерна рынку.
4. Технология строительства.
5. Концепция проекта.
6. Удаленность от города.
7. Продуманность планировок.

Земля

Сегодня на рынке есть различные предложения: как земельные участки с инженерной инфраструктурой под строительство дома в составе единого поселка, так и уже готовые дома с участками, а также малоэтажные дома – до 4 этажей, где можно купить квартиру или таунхаус.

«Разумная и приемлемая цена, коммуникации и транспортная доступность – эти 3 фактора люди рассматривают в качестве преимуществ. Проекты, где все это учтено, и пользуются популярностью. Предлагается достаточно много земельных участков без каких-либо удобств, но особого спроса на них нет», – говорит Сергей Жигарев.

С точки зрения проектов, где девелопер продает земельные участки с возможностью строительства дома, Айрат Ямаев выделяет Дзержинское направление. По мнению эксперта, это связано с хорошей транспортной доступностью и развитием этой территории.

«Это полноценная альтернатива квартире за аналогичный бюджет, но уже с собственной территорией и наличием полной городской инфраструктурой: садик, фитнес-центр, аптеки, магазины, городской интернет и телевидение, асфальтовые дороги и управляющая компания, которая за приемлемый бюджет занимается обслуживанием. За последние несколько лет в данном направлении реализовано уже 3 проекта больших коттеджных поселков (Чкаловские просторы, Близкий, Скандинавия) и планируется еще несколько», – отмечает Айрат Ямаев.

Средние удельные цены предложения на рынке малоэтажного жилья Новосибирска и Новосибирского муниципального района в зависимости от типа домовладения, ноябрь 2018 г. - январь 2019 г.*

*По данным компании RID Analytics

Дом или квартира

По мнению Сергея Жигарева, при покупке дома, коттеджа важную роль играет наличие благоустроенности в доме.

«Молодые семьи не хотят покупать дома советских построек с печным отоплением, другими словами, возиться с бытовыми проблемами. Им нужно, чтобы было центральное отопление/газ и вода, а также гараж, поскольку во многих семьях есть хотя бы один автомобиль. То есть покупатели изначально ориентированы на наличие удобств и хотят получить готовое комфортное жилье», – говорит Сергей Жигарев.

Среди проектов комплексного малоэтажного строительства, востребованых у потребителей, Айрат Ямаев одним из наиболее ярких проектов в малоэтажном строительстве считает жилой комплекс «Да Винчи».

«ЖК выделяется на фоне остальных большим количеством инновационных идей, включенных в проект: зарядки для электромобилей, Wi-Fi во дворе, душ для собак, зоны отдыха, закрытая территория в одном из самых экологичных районов Новосибирска. Проект находится рядом с Академгородком, среди жителей много молодых ученых и научных сотрудников. К тому же в шаговой доступности с комплексом уже функционирует новый муниципальный детский сад. Если говорить о малоэтажке, это один самых ярких примеров, когда по качеству жизни есть неоспоримые преимущества перед городскими комплексами, – считает эксперт. – Также можно выделить из общей массы жилой комплекс "Уютный", цена квадратного метра которого начинается от 41 тыс. руб., в то время как в этой же локации располагаются элитные коттеджи и сосновый лес. На первых этажах есть квартиры с большими террасами. В окружении средняя цена на 30 % выше и в непосредственной близости присутствует вся инфраструктура».

Однако, по мнению Елены Ермолаевой, комплексных проектов от единого застройщика по-прежнему мало, хотя, возможно, скоро их станет больше: в связи с поправками в федеральный закон № 214 интерес строителей к малоэтажному строительству вырастет. Развитие малоэтажного строительства, только набирает обороты, спрос и культура жизни в подобных проектах будет только расти, это связано и с экономической составляющей и более высокими качественными характеристикам жилья.