Бум или не бум?

 В Новосибирской области уже в 2015 году, т. е. через три года, доля малоэтажного строительства должна составить не менее 50 % всего построенного в области за год жилья, притом что вводить планируют по 3 млн м2 против сегодняшних 1,5 млн м2.  Планы амбициозные, но реальность их воплощения подтверждает спрос на загородное жилье. Все больше новосибирцев мечтают уехать из шумного мегаполиса в пригород. Однако и власти, и девелоперы понимают, что горожане не поедут жить в чистое поле. И именно отсутствие коммунальной инфраструктуры является основным сдерживающим малоэтажный бум фактором.

Бум или не бум?

С каждым годом количество поселков растет, что обусловлено возрастающим спросом среди населения. По разным оценкам, в Новосибирской области анонсировано от 30 до 100 малоэтажных проектов. Конечно, не все поселки являются организованными, а некоторые девелоперы предлагают покупателям участок только земли с подведенными коммуникациями.  На сегодня, по оценке экспертов, доля таких проектов на рынке составляет от 80 до 90 %. Популярность лэнд-девелопмента связана, с одной стороны, с меньшими затратами девелоперов, а с другой и более низкой стоимостью входа в такой проект для покупателей. Затраты на строительство дома в этом случае отсрочены. Однако, по мнению президента Ассоциации индивидуального и малоэтажного домостроения Инны Свечниковой, в этом кроется и определенный подвох. «Девелоперы малоэтажных проектов были ориентированы на продажу земельных участков, а не на их комплексное освоение. Рынок активно развивался, земля продавалась, и девелоперы осваивали участки за счет оборота с продаж земли и сбора за коммуникации. В основном, это были поселки от 10 до 200 га, которые в будущем, скорее всего, превращались в долгострой. Потому что самостоятельно решить вопрос с подведением коммуникаций, не имея достаточных финансовых средств и опыта проектирования и строительства, на участке в 150–200 га невозможно», – считает Инна Свечникова. Олег Луговой, директор компании «АВС-офис», уверен, что сложившаяся ситуация характерна только для первого этапа развития рынка малоэтажного загородного строительства, и в дальнейшем организованных поселков станет существенно больше.

 Наиболее востребованным является социально-ориентированное жилье класса «эконом» и «эконом+», в этом сегменте спрос превышает предложение. Таким образом, сегодня есть существенное расхождение между тем, что покупатели хотят получить и сколько хотят – или могут – за это платить. Дом «под ключ» в организованном поселке, обеспеченном инфраструктурой, не соответствует возможностям основной массы населения.

 Не секрет, что не менее половины стоимости в малоэтажном строительстве приходится на коммуникации. Поэтому если девелопер приходит на подготовленный к строительству участок, цена конечного продукта в проекте существенно снижается. В Новосибирской области в настоящее время действует специальная программа по обеспечению инженерными сетями площадок комплексной жилой застройки. Одно из условий получения средств – выделение не менее 25 % земельных участков в проекте многодетным семьям. «Для многодетных семей жилье – одна из главных проблем, – считает председатель Законодательного собрания Новосибирской области Иван Мороз. – Лучшее решение этого вопроса – предоставление земли для строительства собственного дома. За последнее время удалось сдвинуть этот процесс с мертвой точки. Начали выделять землю, хотя разговоров пока больше, чем реальных дел. Люди довольны, но сталкиваются с новыми сложностями – обустройством своих участков. Понятно, что для этой категории граждан своими силами с такой задачей не справиться. Полагаю, что Агентству регионального жилищного строительства, областному Министерству строительства и ЖКХ с помощью средств областного бюджета необходимо предусмотреть полное обустройство таких участков», – считает Иван Мороз.

 В бюджете области на 2012 год на реализацию программы предусмотрено 189 млн руб. Конечно, этой суммы недостаточно, чтобы подвести сети ко всем строящимся поселкам. По информации министра строительства и ЖКХ Новосибирской области Дениса Вершинина, в настоящее время только в пригороде Новосибирска около 2 тыс. га земель, пригодных для жилищного строительства. По словам Инны Свечниковой, в области реализуется 107 девелоперских проектов малоэтажной застройки, это 4,5 тыс. га земли. Объем вложений в строительство коммунальных сетей, даже если говорить только о сетях магистральных, многократно превосходит возможности регионального бюджета. Поэтому власти предлагают девелоперам задуматься о возможности строительства автономной инженерной инфраструктуры, демонстрируя то, какая финансовая нагрузка ложится» при этом на квадратный метр готового жилья в пилотном проекте в поселке Ложок. Примеры удачного применения автономных сетей есть и среди действующих проектов. Так, в поселке «Солнечная поляна» реализована система автономного обеспечения каждой квартиры газом.

 Еще один вариант решения проблемы – государственно-частное партнерство. В апреле 2012 года вступил в силу областной закон № 200-ОЗ «Об участии Новосибирской области в государственно-частном партнерстве». До сих пор в регионе действовали только концессионные соглашения. Государственно-частное партнерство – более широкое понятие, чем концессия; в ГЧП четче прописаны риски, права и обязанности сторон, уточнили в Министерстве экономического развития Новосибирской области. «Когда губернатор инициировал принятие такого закона, преследовалась цель привлечь частные инвестиции, прежде всего на проекты, связанные с инфраструктурой – как инженерной, так и социальной: например, детсады, рынок услуг, – рассказал первый заместитель председателя Правительства Новосибирской области – министр экономического развития Алексей Струков. Говоря о возможных объемах средств на проекты государственно-частного партнерства, министр отметил, что можно говорить «о порядка 20 млрд руб. на всю совокупность проектов». Планируемый срок, под который Правительство рассчитывает привлечь денежные средства, составляет от 5–7 до 10–15 лет». Формы сотрудничества в рамках государственно-частного партнерства могут быть различные. Например, инвестор строит объект под гарантию выкупа или расчета со стороны региональных властей на заранее оговоренных условиях; или же, напротив, региональное правительство предоставляет частной компании имущественный комплекс в управление с целью решения социальных или инфраструктурных задач. 

 Объединить и конкретизировать все возможные варианты призвана концепция развития малоэтажного строительства в Новосибирской области, которая будет готова уже к октябрю 2012 года, когда начнется обсуждение областного бюджета на 2013 год. «У нас нет долгосрочной целевой программы комплексной застройки сельских территорий, – говорит Иван Мороз. – Она необходима для того, чтобы область вошла в федеральную программу и получила бюджетное финансирование». В рамках разработки концепции будет проведен аудит земель, пригодных для малоэтажной застройки, возможности подключения площадок к электрическим сетям и т. д. В дальнейшем планируется разработка областной целевой программы по малоэтажному строительству.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное