Дом и/или земля

В настоящее время в Новосибирске и области реализуется достаточно много проектов по освоению земельных участков для малоэтажного строительства. Развитие малоэтажного строительства поддерживает и государство. Главным критерием при покупке земли и дома по-прежнему остается цена.

Дом и/или земля

«Из года в год количество поселков интенсивно растет, это обусловлено возрастающим спросом среди населения», – говорит Алексей Гавриленко, генеральный директор строительной организации по малоэтажному строительству ООО «ДомЛес». По словам Антона Бальцевич, руководителя девелоперского направления компании «Сибирский строитель», в Новосибирской области анонсировано 70 поселков, но только 19 из них можно отнести к организованным. «По моим ощущениям, – говорит Ярослав Андреев, генеральный директор ООО «АльянсВудМастер», – серьезно развиваются менее 10 проектов, реально три-четыре. Количество проектов увеличивается количественно, но с точки зрения качества их не более двух-трех». Несмотря на увеличивающееся количество проектов на качественно новый уровень переходят далеко не все. Согласен с таким мнением и Сергей Шоркин, руководитель проекта «Коттеджный поселок «Морской берег»: «Проектов с застройкой в общей концепции по стилю или архитектуре – единицы. Соответственно, в основном на рынке предлагаются либо земельные участки под индивидуальную застройку, либо предлагают выбрать проект из нескольких типовых».

При этом спектр предложений земельных участков достаточно широк, они различаются по таким параметрам как юридическое оформление земли, наличие и готовность коммуникаций и т. п. По мнению Олега Лугового, директора компании «АВС-офис», земельные участки с сетями и дорогами сегодня наиболее востребованное предложение. Плюс таких проектов для девелоперов – в более низких расходах на создание конечного продукта, а преимущество для покупателя – в меньших расходах на старте и в возможности разнести расходы на приобретение участка и приобретение или строительство дома во времени. «Такие проекты позволяют, во-первых, сэкономить на строительстве – часть работ сделать собственными силами, часть – воспользоваться более дешевыми технологиями и услугами, а во-вторых, построить именно свой проект – проект своей мечты», – перечисляет Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадем-строй Недвижимость». Но минусов существенно больше. «Недостатки этих проектов очевидны всем: не очень организованная застройка поселков и невозможность устанавливать хоть какие-либо правила организации общей территории поселка. Собственник участка может не выполнять установленные девелопером или ТСЖ правила. И у него нет никакой ответственности», – отмечает Олег Луговой. Кроме того, к недостаткам можно отнести и очень долгие сроки строительства – пока все участки найдут покупателей, пока выберут проекты, пока их реализуют. «Может получиться так, что человек, мечтающий о жизни в тишине, ближайшие 10 лет проведет на стройке. Также первым жителям поселка придется платить большие суммы за инфраструктуру, по сути, всего большого поселка. Разнородность проектов – кто во что гораздо – также не добавляет привлекательности поселку», – считает Татьяна Казакова.

«На сегодня, по оценке экспертов, доля таких проектов на рынке составляет от 80 до 90 % от всех проектов. «Это просто первый этап, – комментирует ситуацию на рынке Олег Луговой. – В будущем будет больше организованной застройки». В пользу этого говорит хотя бы тот факт, что, по информации Алексея Пономаренко, генерального директора ООО «ЗемСтройРесурс», еще не так давно, до 2010 года, их доля составляла 90–95 %. Следующий шаг в развитии малоэтажного домостроения – это формирование четких позиций, классификации под определенный запрос. «Формирование узнаваемых стилей – будущее малоэтажки», – уверен Ярослав Андреев.

В то же время, по мнению Сергея Шоркина, рынок не удовлетворяет спрос на готовые коттеджи, это подтверждается тем, что некоторые проекты, ранее предлагавшие только земельные участки, начали предлагать услуги застройщика по нескольким вариантам проектов. «Но это не дает возможности выстроить нечто концептуальное, что бы соответствовало вышеупомянутому спросу, – сетует эксперт. – Формируется запрос покупателей на поселки с общим архитектурным стилем, с качественными строениями, оптимальными планировками домов и эффективной организацией внутреннего пространства поселка. Предложений по данному запросу в Новосибирске нет».

Наиболее востребованным является социально-ориентированное жилье класса эконом и эконом+, считает Антон Бальцевич: «Спрос превышает предложение и именно по самой востребованной позиции – малоэтажное жилье эконом».

Кроме того, по мнению экспертов, есть расхождение между тем, что люди хотят получить и сколько готовы за это заплатить. Татьяна Казакова разделяет имеющиеся на рынке предложения на несколько групп: земельные участки «под ключ» – там уже есть дороги, подведены все коммуникации – «бери и строй», и земельные участки в чистом поле – с большими планами и обещаниями. Есть и промежуточный этап – где были большие обещания, но часть из них уже исполнены. «Спрос находится в несколько другой плоскости. Большинству были бы интересны именно участки из первой группы – с готовыми коммуникациями, – но их текущая стоимость не соответствует возможностям этого большинства».

Пока, по словам Ярослава Андреева, основным требованием к жилью является его стоимость. «Чаще всего люди хотят купить что-то недорогое, и чтобы «навечно». Помните классику: «купите вечную иглу для примуса»? Остапа Ибрагимовича не интересовала вечная игла для примуса, он не собирался жить вечно. Причем стереотипы, например, если дом – то кирпич, потому что это надежно, до сих пор «рулят» в мозгах потенциального покупателя. Ничего плохого в кирпиче нет, но то, как подается блюдо, оставляет желать лучшего, – уверен эксперт. – Люди, к сожалению, мало внимания уделяют продуманности помещений и виду внутреннему и внешнему своего жилья, его экологичности, современным технологиям, которые позволяют получать тот же результат, но за меньшие сроки, а возможно, дешевле». Юрий Петерсон, директор компании «Силикон-инновация», считает, что невысокие доходы основной массы населения требуют максимального снижения его стоимости, в первую очередь, за счет использования современных высокоэффективных материалов, конструкций и проектов, а также за счет использования собственного труда и метода «растущего дома». «Такие инновационные решения специально для Сибири разработаны и широко используются», – говорит эксперт.

Диапазон цен на малоэтажное жилье очень широк и зависит от большого числа факторов. «Некоторые из них, часто недооцениваемые покупателями жилья, представляются мне очень важными, – отмечает Юрий Петерсон, директор компании «Силикон-инновация». – Среди них – энергоэффективность дома. В Сибирском регионе с холодной и продолжительной зимой малоэтажные дома должны иметь особо малые теплопотери через стены, фундамент, перекрытия, окна и др. Рост стоимости энергоресурсов в РФ значительно опережает инфляцию и, несомненно, будет опережать. Надо учесть, что вступил в действие Федеральный закон «Об энергосбережении», и рассматриваются предложения о введении налоговых и прочих санкций за его несоблюдение».

Помимо цены важным критерием является расположение земельного участка, кроме того, если пару лет назад основным являлось наличие всех коммуникаций, а также условия оформления земельного участка (собственность, членская книжка и т. д.), то в последнее время, отмечает Сергей Шоркин, клиенты все чаще спрашивают о том, кто их соседи, и о дальнейшем взаимодействии по управлению поселком.

Сегодня покупатели, по классификации Олега Лугового, делятся на оптимистов и хорошо информированных оптимистов. Первая группа готова покупать участки сельхозугодий и с обещанием девелопера в будущем и категорию земли поменять, и деньги на сети собрать, и построить сети и дороги. И они искренне верят, что все будущие сложности окупятся, все будет исполнено, и цена на землю вырастет во много раз. Может быть, даже в 20 раз. А информированные оптимисты покупают земли населенных пунктов с готовыми дорогами и сетями».

Таким образом, определяющим фактором успешности того или иного проекта остается цена. 

Мы задали экспертам вопрос: каков сейчас диапазон цен на покупку земельного участка с коммуникациями и без них?

СЕРГЕЙ ШОРКИН, руководитель проекта «Коттеджный поселок «Морской берег»:

– Если основные коммуникации не просто обещают провести позднее, а они уже есть в наличии (газ, электричество), и эта земля предназначена для постоянного проживания (земли населенных пунктов), то средний диапазон цен – от 100 тыс. до 300 тыс. руб. за сотку в зависимости от местоположения и природных условий.

Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»:

– Цена сильно зависит от проекта. Средняя себестоимость строительства при решенных проблемах с коммуникациями составляет порядка 25–35 тыс. за квадратный метр. Поэтому итоговая цена зависит от размера дома. Некоторые строительные компании пробовали строить коттеджи площадью 250–300 м2, но продажи шли очень тяжело. Теперь компании пытаются удешевить проекты – либо строят коттеджи меньших площадей, например, «Катрен» делит коттеджи пополам и строит дуплексы, либо строят коттеджи меньших площадей – порядка 150 м2 – и используют более экономичные материалы – дерево, бетон, пеноблоки.

Олег Луговой, директор компании «АВС-офис»:

– Диапазон цен на участки с асфальтовыми дорогами и коммуникациями – от 160 до 700 тыс. руб. за сотку. Коммуникации и хорошие дороги стоят до 50 тыс. руб. за сотку. Отсюда и разница между участками с сетями и дорогами и без сетей и дорог.

Алексей Пономаренко, генеральный директор ООО «ЗемСтройРесурс»:

– От 100 тыс. руб. до 2500 тыс. руб. в зависимости от местоположения земельного участка, наличия на нем коммуникаций и объектов инфраструктуры.

Евгений Голомидов, директор ООО «100 кубов»:

– В последние 5–7 лет сформировался «средний класс» загородного дома, это дом площадью 150–200 м2, в пределах 15 км от города, газовое отопление. Стоимость такого жилья сопоставима со стоимостью большой квартиры в городе.


Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное