Складская недвижимость: тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился

Для Новосибирской области, являющейся транзитным регионом по направлениям Запад-Восток и Север-Юг, наличие качественных складских помещений является важным конкурентным преимуществом. Однако этот сегмент рынка недвижимости в последние годы переживал падение. Исследование компании Cushman & Wakefield показало, что прошлый, 2017 год стал переломным для рынка Московского региона, а в регионах есть спрос на склады.

Складская недвижимость: тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился
Складская недвижимость: тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился Складская недвижимость: тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился Складская недвижимость: тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился

Аналитики Cushman & Wakefield отмечают, что в Московском регионе на фоне длительного устойчиво высокого спроса во второй половине 2017 года началось снижение доли вакантных площадей, прекратилось снижение средней ставки аренды. Это положительно повлияло на активность девелоперов. Появились анонсы новых проектов, но реализовывать их предполагается не спекулятивно, а после подписания предварительного договора аренды или продажи складских площадей.

В Москве и регионах сохраняется высокий спрос на складские площади. Доля вакантных площадей в Московском регионе снижается. Девелоперы на складском рынке предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. В 2018 году тенденция сохранится. Однако резкого роста ставок и сокращения доли вакантных площадей при стабильном спросе ждать не приходится. Рынок останется рынком арендатора, а арендатор готов подождать, когда будет построен удовлетворяющий его требованиям склад в подходящем месте, а не арендовать площади в старом неудобно расположенном складском комплексе.

«В регионах мы также наблюдаем ориентацию на built-to-suit. Еще в 2016 году там снизились темпы спекулятивного строительства и стабилизировались ставки аренды, а на рынке Санкт-Петербурга наблюдается дефицит складских площадей, из-за чего ставки аренды в этом регионе значительно выше московских. В регионах, как и на столичном рынке, тенденция сохранится. Девелоперы будут меньше строить спекулятивно, предпочитая начинать строительство после заключения предварительного договора аренды или продажи, ставки аренды останутся стабильными, доля вакантных площадей будет медленно снижаться», – говорится в исследовании.

Московский регион

На складском рынке Московского региона доля вакантных площадей снижается на фоне минимальной арендной ставки и низкой строительной активности. Девелоперы отказываются от спекулятивного строительства и предлагают построить складские комплексы под заказчика. В 2018 году снижение доли вакантных площадей сохраниться, но снижение не будет быстрым. В Московском регионе множество удобно расположенных площадок built-to-suit, и клиенты готовы подождать и получить полностью удовлетворяющий их требованиям склад, а пустующие площади так и остаются свободными.

Доля вакантных площадей, класс «А»

В 2017 году запрашиваемая средняя ставка аренды составила 3,3 тыс. руб. за м2 в год, что на 10 % ниже аналогичного показателя 2016 года.

«Мы не прогнозируем снижение или рост ставок аренды в 2018 году. Для части крупных девелоперов эти ставки комфортны», – отмечают аналитики.

В 2017 году в эксплуатацию было введено 463 тыс. м2 новых складских площадей, что на 45 % ниже аналогичного показателя 2016 года. В IV квартале 2017 года было введено 185 тыс. м2 новых складских площадей, что составляет 40 % от общегодового прироста. Низкие ставки аренды и большое количество свободных складских площадей не стимулировало девелоперов завершать строительство строящихся объектов и начинать новое. Ситуация улучшилась в IV квартале, когда доля вакантных площадей начала снижаться.

В 2018 году темпы строительства увеличатся. В Московском регионе будет построено около 700 тыс. м2 качественных складских площадей, на 60 % из которых уже есть заключенные договора аренды и покупки.

Ежегодный ввод новых складских площадей (класс «A» и «B», тыс. м2)

В 2017 году было арендовано и куплено 1 229 тыс. м2 качественных складских площадей, что соответствует аналогичному показателю 2016 года. Существенным отличием спроса 2017 от 2016 года является снижение количества сделок. По сравнению с 2016 годом количество сделок снизилось на 25 %. В 2017 году спросом пользовались склады большой площади. Размер среднего запроса в 2017 году вырос на 25 % и составил 16 тыс. м2. Это явилось одной из причин низких темпов снижения доли свободных площадей в регионе. Не найдя готового склада необходимой площади, потребитель заключал договор на built-to-suit.

По прогнозам Cushman & Wakefield спрос на складские площади сохранится на уровне 2016–2017 годов. В 2018 году будет арендовано и куплено около 1 200 тыс. м2.

Доля розничных сетей в структуре арендованных и купленных складских площадей в 2017 году составила 51 %. В этом сегменте традиционно заключаются сделки на самые большие площади. Средний размер сделки с розничными сетями в 2017 году составил 30 тыс. м2, что почти на 47 % выше среднего показателя по рынку. Следует отметить рост доли сегмента «одежда и обувь» с 5 % в 2016 году до 30 % в 2017-м и снижение долей сегмента «еда и напитки» с 27 % в 2016 году до 12 % до 2017-м.

Отмечаемая аналитиками Cushman & Wakefield в конце 2016 года тенденция роста спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний в 2017 году не получила продолжения. После роста их доли в 2016 году до 18 и 16 % соответственно в 2017 году их доля снизилась до показателей 2015 года.

Другие регионы

В регионах России спрос на склады остается высоким. В 2017 году в регионах РФ было построено 377 тыс. м2 качественных складских площадей, что на 195 тыс. м2 ниже показателей 2016 года. 48 % новых складов в регионах России было построено в Новосибирской, Самарской областях и Приморском крае. По темпам строительства эти регионы опередили в 2017 году Санкт-Петербург, который традиционно является вторым после Москвы по темпам нового строительства.

Рост предложения в Санкт-Петербурге оказался самым низким за последние шесть лет. Это привело к дефициту складских площадей и росту запрашиваемых ставок аренды в этом регионе. По предварительным прогнозам в 2018 году темпы нового складского строительства в регионах будут выше на 30 % – будет построено около 525 тыс. м2 новых складских площадей. На 57 % из них уже заключены предварительные договоры аренды и продажи.

Ежегодный ввод в регионах РФ новых складских площадей (класс «A» и «B», тыс. м2)

По объемам арендованных и купленных площадей результат 2017 года в регионах России оказался лучше 2016 года по всем показателям. Объем заключенных сделок увеличился на 72 % и составил 626 тыс. м2. На 60 % увеличилось количество сделок. Средний размер сделки в 2017 году составил 9 тыс. м2, что выше аналогичного показателя 2016 года на 14 %.

Таким образом, двухлетний тренд сокращения объема заключенных сделок прекратился. Традиционно из всех регионов большинство сделок со складами совершается в Санкт-Петербурге. В 2017 году в данном регионе было заключено 30 % сделок. Второй регион по объему сделок – Екатеринбург, на этот регион пришлось 24 % региональных сделок 2017 года.

Аналитики Cushman & Wakefield прогнозируют, что спрос на складские площади в регионах в следующем году сохранится. Объем заключенных сделок со складской недвижимостью будет на уровне 2017 года и составит около 600 тыс. м2.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное