Складская недвижимость Новосибирска: новые склады продолжают строить

В прошлом году наш журнал посвятил складской недвижимости Новосибирска одну из статей в июльском номере. Тогда мы писали, что этот сегмент рынка коммерческой недвижимости постепенно выходит из кризиса. Делая такой вывод, мы опирались на мнения экспертов. Что изменилось на рынке за год?

Складская недвижимость Новосибирска: новые склады продолжают строить

Как рассказал Евгений Барышников, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд», новые склады продолжают строить. И в этом смысле мало что изменилось за последние годы. Учитывая геополитическое положение Новосибирска на пересечении транспортных путей в центре огромного государства, иначе и быть не могло. Именно на пользование преимуществ новосибирского транспортного узла и была сделана ставка еще в начале 2000-х годов, когда разрабатывался план устойчивого развития города. Сегодня Новосибирск остается единственным городом в Сибири, где площадь складов класса А превышает 100 тыс. м2. Здесь работают более десяти крупных операторов, которые построили или еще строят склады этой категории. Евгений Барышников рассказывает, что за последние годы было введено в эксплуатацию несколько крупных проектов: логопарк «Толмачево» площадью 500 тыс. м2 (девелопер – ИПГ «Евразия»), Megalogix-1, 111 тыс. м2 («Авалон» и Raven Russia), Megalogix-2, 102 тыс. м2 («Авалон» и Raven Russia), Евросиб-Терминал, 30 тыс. м2 (ГК «Евросиб»). Реализация проекта МЛП-Сибирь площадью 100 тыс. м2 была заморожена производителем.

В настоящее врем, по данным АН «Жилфонд», рынок крупных складских комплексов насыщен на 90 %, небольших – на 50 %.

Однако возможности этого рынка еще далеко не исчерпаны. Вячеслав Кузнецов, руководитель отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» отмечает, что заявок на аренду складов на сегодняшний день больше, чем предложений.

Основные игроки рынка – частные инвесторы и небольшие компании, которые используют складские площади по большей части, как арендный бизнес.

Про предпочтения арендаторов

Эксперты отмечают, что у потенциальных арендаторов существенно повысились требования к качеству помещений. Для арендаторов качество склада стоит на первом месте. Играют роль качество покрытия полов, территория, наличие стеллажного хранения и высота стеллажей, место под разгрузку (пандус, либо возможность подъехать вплотную к воротам и разгрузиться, либо заехать внутрь склада). Очень важно наличие подъезда для фуры. Железнодорожные подъездные пути уже интересны не всем арендаторам, а автоподъездом интересуются абсолютно все.

Все больше внимания арендаторы обращают на логистику. В Новосибирске есть складские терминалы, где очень удобно организовано движение: с одной стороны въезд, разгрузка, с другой стороны – выезд. Все четко и понятно. Такие площади пользуются спросом, а варианты с узкими воротами, с неудобными площадками для разворота, да еще имеющие пропускной режим при въезде на территорию сдаются существенно медленнее.

По оценке специалистов, по-прежнему не хватает специализированных складов, оборудованных, например, холодильниками для хранения продуктов питания, автоматизированных (с кран-балками), а также помещений до 100 м2 в черте города.

Крупные компании для удобства логистики сами выбирают места и строят комплексы, удовлетворяющие специфике бизнеса. Как правило, они помещения в аренду не сдают.


Особенным спросом пользуются рефрежераторные контейнеры, оснащенные холодильными установками, например, от компании КонтМодуль, осуществляющей комплексную продажу рефрижераторов.


Вячеслав Кузнецов отмечает, чтосложно выделить наиболее частые предпочтения по площади. Сегодня есть желающие арендовать помещения в 100, 200, 300, 500 м2, то есть небольшие склады. Но не меньше спрос и на помещения в 1–3 тыс. м2. «Но по факту в Новосибирске немного маленьких складов площадью 200–300 м2, потому что собственники не хотят усложнять себе жизнь работой с мелкими арендаторами. Гораздо меньше забот возникает, если вся территория сдана в одни руки», – говорит Вячеслав Кузнецов. Он рассказал, что за границей, например, есть большие складские комплексы, где общие площади поделены на части по 100 м2, и каждый имеет свои ворота, подъезд, пандус. В Новосибирске существуют их аналоги – склады со многими подъездами, но чем крупнее складской комплекс, тем крупнее дробление.

Про цены и ставки

На сегодняшний день, по данным отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость», в среднем цена холодных складов – от 100 до 300, а в среднем 150–180 руб. за м2. Цена конкретного помещения зависит от качества, на нее влияет наличие безпылевого покрытия пола, логистика, пандусы и прочие показатели.

Цена аренды теплых складов варьируется от 200 до 450 руб. за м2. И также зависит от качества помещения. «Площадь на цену влияет не сильно», – говорит Вячеслав Кузнецов.

Еще один формат – склады ангарного типа. Набирают популярность из-за низкой себестоимости и быстрой возводимости. Это помещения без каких-либо коммуникаций, кроме электричества, холодные ангары. «Цена у таких складов среднерыночная, не особо привлекательная», – отмечает Вячеслав Кузнецов. Спрос на такие объекты чуть уступает спросу на склады традиционной формы, где благодаря паллетному хранению может быть задействована вся площадь.

Встречаются на рынке также формат «склад-магазин», «склад-торговый зал», которые можно использовать не только под хранение, но и под торговлю. Там цены доходят до 600 руб. за м2.

По данным Евгения Барышникова, из-за конкуренции наблюдается небольшое снижение ставок, за исключением крупных логистических комплексов, а также складов класса А.

Про расположение

Для арендаторов важно и местоположение. Левый берег лучше оснащен складскими комплексами, чем правый. Исходя из этого, помещения на правом берегу стоят немного дороже. «Предпочтением арендаторов были и по-прежнему остаются склады в черте города», – добавляет Евгений Барышников. Причина – в более простой логистике. Но складские комплексы традиционно сконцентрированы в промзонах, на окраинах города, рядом с аэропортом Толмачево. В центре Новосибирска складов очень мало. Кроме того, располагаться склады могут только на землях промышленного назначения, а вывод из других фондов – достаточно сложная и длительная процедура.

В числе особо интересных предложений на сегодняшний день безусловное лидерство занимают следующие: район Толмачевского шоссе с выходом на западное и восточное направление через Северный объезд и Бердск, через который проходит автомобильный трафик на Среднюю Азию.

Возможно, на географию складских комплексов окажет влияние и строящийся Восточный объезд. Однако Вячеслав Кузнецов с этим мнением не согласен. По крайней мере, после появления Северного объезда, говорит эксперт, девелоперы не стали более активно размещать свои средства и строить терминалы в этом направлении. «Наверное, и на Восточном объезде появятся новые объекты, но вряд ли в больших количествах. Улица Большевистская – лидер в стране по пробкам. А в том направлении много складских площадей (Первомайский район, КСМ). Введение Восточного объезда разгрузит это направление», – поясняет Вячеслав Кузнецов.

Можно сказать, что прогноз о выходе сегмента складской недвижимости Новосибирска оказался верным. Как, впрочем, и по всей России. Так, в Московском регионе, в 2014–2015 гг. девелоперы могут вложить в строительство складов $1,9 млрд. Этот показатель станет рекордным для российского рынка. 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное