Складская недвижимость Новосибирска

Склады окружают Новосибирск со всех сторон. И это нормально для города, являющегося центром агломерации, не только огромным потребительским центром, но и местом перераспределения потоков движения товаров. Складская недвижимость, как и другие типы коммерческой недвижимости, пережила кризис и выходит на уверенный тренд роста. «Всё о новостройках» узнал, какие склады есть в Новосибирске, где они расположены и есть ли перспективы роста.

Складская недвижимость Новосибирска
Складская недвижимость Новосибирска Складская недвижимость Новосибирска Складская недвижимость Новосибирска

Новосибирск обречен. Обречен быть крупным складским и логистическим центром в восточной части России. Неизбежность диктуется географическим положением города – в центре большой страны, на пересечении железнодорожных, автомобильных, речных и авиамаршрутов. Плюс население, превысившее на 1 января 2018 года, по данным Новосибирскстата, 1,61 млн человек (области – 2,79 млн человек) плюс формирующиеся вокруг Новосибирская агломерация и Сибирская конурбация. Население последней, кстати, оценивается более чем в 8 млн человек, а расстояния между сибирскими городами относительно невелики.

Поэтому ставка, сделанная властями еще в нулевые на развитие этой составляющей экономики, вполне ожидаемо сыграла. Город «оброс» складами различных классов и площадей, а во время кризиса складская недвижимость, как один из самых инертных сегментов рынка, и пострадала менее других. Сравните хотя бы с торговой. Тем не менее кризис и на эту недвижимость повлиял, как и на экономику страны и региона в целом.

Однако вот уже некоторое время и власти всех уровней, и эксперты говорят о возобновлении экономического роста. По прогнозам Минэкономики, в 2018 году рост ВВП России достигнет 1,8 %, а ЦБ прогнозирует инфляцию за год на уровне 2,8 %. Ключевая ставка после долгого снижения немного выросла: на последнем заседании – сентябрьском – Банк России впервые с декабря 2014 года поднял ключевую ставку, она выросла на 0,25 п. п. и составляет теперь до 7,5 %. При этом ЦБ резко повысил прогноз по инфляции – к концу 2019 года она может составить 5,5 %.

Напомним, что по прогнозу на 2018 год уровень инфляции в России не должен превысить 2,8 %, а рост ВВП – 1,8 %. И хотя прямую зависимость между этими параметрами не смогли установить даже нобелевские лауреаты, известно, что косвенное воздействие – через рост денежной массы – существует. А денежная масса в России росла весь 2017 год, и продолжает расти в 2018-м. Но до определенного уровня инфляция не только не мешает росту ВВП, но и поддерживает его. В оценках этого уровня эксперты расходятся. Скорее всего, единого показателя не существует, и для каждой экономики существует собственное значение, справедливое в конкретный промежуток времени. Из этого следует, что небольшой рост инфляции может даже подстегнуть экономический рост. Очевидно, именно этот процесс и наблюдаем сейчас в российской экономике.

Этот тренд подтверждают и другие показатели. Например, объем розничной торговли показывает рост 2,4 %, постепенно возвращаясь к докризисным показателям после резкого падения в 2016 году. В Новосибирской области этот показатель в целом повторяет общероссийскую кривую, вернувшись по данным Росстата, на уровень 2015 года. И восходящий тренд продолжается, как и в динамике валового регионального продукта, и индекса промпроизводства.

Однако розничная торговля невозможна без оптовой, и обе – без складов. Отсюда, по данным исследования, проведенного компанией NAZAROV&PARTNERS, выход складской недвижимости региона из депрессивной фазы кризиса завершился. Посмотрим, с чем этот сегмент рынка коммерческой недвижимости вступает в новую фазу – роста.

Склады есть

И немало. По данным NAZAROV&PARTNERS, всего индустриальной недвижимости в Новосибирске – 5,69 млн м2. При этом к качественным складам относится 1,54 млн м2, Класс А составляет 0,98 млн м2, класс В – 0,56 млн м2. Новосибирск является третьим городом по объему складской недвижимости. Для сравнения, в Московском регионе качественных складов порядка 13 млн м2, в Санкт-Петербурге – 3,2 млн. м2. В количественном выражении в Новосибирске 41 склад класса А и 117 складов класса В, средняя площадь склада класса А составляет 24 тыс. м2, класса В – 5 тыс. м2.

Лидирует по количеству качественных складов с/с Толмачевский, что вполне понятно – здесь находится Промышленно-логистический парк, заметно выделяются Ленинский и Кировский районы. В правобережной части по количеству складов можно выделить только Калининский район, что также объясняется его географическим положением и наличием промзоны и железнодорожных путей, что стало толчком к появлению Восточного ПЛП.

На сегодня, по информации NAZAROV&PARTNERS, самая высокая вакансия сложилась в с/с Толмачевский (ПЛП), Ленинском и Кировском районах, это вытекает из наибольших объемов. В среднем уровень вакантных площадей в классе А составляет 9 %, в классе В – 22 %. В районе с/с Толмачевский также сложилась и самая высокая конкуренция. Ставки снижаются, а в 2019 году ожидается большой объем ввода складов.

Есть и еще один перекос. Большая часть складов А и В классов – около 1,18 млн м2 – находится на левом берегу Оби.

На фоне вакансии в левобережной части города образовался дефицит складов на правом берегу. Наиболее перспективной с точки зрения развития является с/с Станционный в районе Северного объезда. Кстати, здесь же расположен Евросиб-терминал. Также отмечается дефицит качественных складов в черте города с автомобильными доками для разгрузки фур на отметке 1,2 м, блоков малого – от 500 до 1,5 тыс. м2 и среднего – от 5 до 10 тыс. м2.

В то же время более 4 млн м2 – это склады классов С и D, а проще говоря, старый фонд, часто переоборудованный под склад и не удовлетворяющий современным требованиям. Именно нехватка качественных складских помещений привела к буму строительства логистических комплексов в Новосибирской области. Первый пик пришелся на 2008 год, второй – на 2012-й, и в 2014-м этот сегмент коммерческой недвижимости пережил еще один серьезный скачок. Таким образом, все качественные склады в регионе построены с 2008 по 2018 год. В этот период средняя площадь ввода в год составила 115 тыс. м2, подсчитали в NAZAROV&PARTNERS.

В компании считают, что в настоящее время в сегменте складской недвижимости наблюдается эффект отложенного спроса, основные сделки планируются на конец 2018 и 2019 год. Но пока рост арендных ставок не наблюдается, из-за дисбаланса складов по районам возникли зоны с высокой и низкой конкуренцией, это напрямую влияет на уровень арендных ставок. Поэтому девелоперы и инвесторы очень осторожно строят новые объекты, каждый проект подвергается тщательному конкурентному анализу.

Куда расти?

После падения в 2015–2016 годах объемы ввода складов снова начали расти. Ожидаемый объем ввода в 2018 году составляет 100 тыс. м2, в 2019-м – 160 тыс. м2. только на территории ПЛП строится четыре крупных складских комплекса: ОРЦ «Росагромаркет» площадью 93 тыс. м2, ввод в 2019 году, РЦ X5 Retail Group площадью 38 тыс. м2, ввод в 2019 году, PNK Group – 15 тыс. м2, ввод в 2019 году, СК «Сибирский» – 20 тыс. м2 в 2018 году, еще 60 тыс. м2 – в 2019-м.

Но не ПЛП единым. В настоящее время всего в открытой продаже на территории Новосибирска и ближайших пригородов находится 848 га земель промназначения. Но из них 611 га – в левобережной части города, где уже есть вакантные складские площади, и только 237 га – на правом берегу.

В NAZAROV&PARTNERS подсчитали, что при сохранении прежнего темпа ввода складов – 115 тыс. м2 – Новосибирску понадобится 36 лет на полную замену старых складов качественными. Земельный ресурс, необходимый для этого, составляет 1 245 га, это больше, чем есть в настоящее время. Но и после этого общая площадь складов останется прежней, а если учесть рост, то земли нужно больше.

Чтобы заменить новыми 4,15 млн м2 некачественных складских площадей, необходимо увеличить темпы строительства новых объектов, а также увеличить темпы реконструкции старого фонда. Необходимо наращивать строительство и земельный потенциал на правом берегу, район Северного объезда.

Спрос на качественные склады остается стабильным, городу нужны склады, инвесторам необходимо внимательно оценивать сложившиеся перекосы рынка и не упустить тренды. Компании оптимизируются, переезжают в меньшие площади, пересматривают старые контракты, переезжают на лучшие условия по ставкам. Крупные ритейлеры усиливают свои позиции, Новосибирск остается стратегическим местом для формирования распределительных центров. Производственные компании реконструируют свои площади или переезжают в новые. Малый бизнес тянется к качественным объектам, переезжает из «советского фонда», так как бизнес-процессы уже не позволяют находиться в низкокачественных объектах.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное