Инвестиции в коммерческую недвижимость: кто и куда

Коммерческая недвижимость — один из востребованных на рынке инструментов инвестирования. Благо, в Новосибирске можно найти помещение для любых целей, существенно различающиеся и по цене, и по расположению, и по многим другим параметрам. Относительно новый тип коммерческих площадей — помещения, расположенные в жилых домах строящихся комплексов и микрорайонов. Как показывает практика, они вызывают у инвесторов не меньший интерес, чем площади в торговых и бизнес-центрах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: кто и куда

Покупателей коммерческой недвижимости эксперты чаще всего разделяют на три категории. Во-первых, это профессиональные инвесторы, которые приобретают площади, как правило, на старте реализации проекта. Впоследствии, ближе к сдаче в эксплуатацию или после нее, помещения либо перепродаются, либо сдаются в аренду. Сформировался уже целый класс таких покупателей, зачастую имеющих большой опыт ведения бизнеса в сфере недвижимости. Приобретение недвижимости рассматривается профессиональными инвесторами как возможность расширения инвестиционного портфеля. Ко второму типу относятся инвесторы — новички рынка недвижимости. Это покупатели, которые ранее приобретали либо квартиры с целью сдачи в аренду, либо малые торговые площади и впервые решили инвестировать именно в офисную недвижимость, являющуюся надежными инвестициями в недвижимость в России. Также к данному типу можно отнести владельцев непрофильного бизнеса, принявших решение о диверсификации вложений и рассматривающих приобретение недвижимости как новый бизнес. И третий тип — это те, кто приобретает площади под собственные нужды.

Все три типа инвесторов присутствуют и на новосибирском рынке коммерческой недвижимости. Так, по словам директора по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динара Зарипова, покупатели коммерческой недвижимости в проектах компании — это в равной степени как собственники бизнеса, так и инвесторы, которые приобретают площади для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. И часто подобные помещения в наших проектах они приобретают в ипотеку. «Доля объектов коммерческой недвижимости в наших проектах составляет порядка 5–7 % от всей продаваемой площади. Так, например, в микрорайоне «Европейский Берег» предусмотрено 30 помещений для магазинов и офисов, которые расположены по внешнему периметру застройки, — рассказывает Динар Зарипов. — Все нежилые помещения спроектированы под определенные виды бизнеса или разработаны как универсальные, поэтому собственникам не придется вкладывать средства в перепланировку. К тому же заранее продуманная инфраструктура позволит избежать высокого уровня конкуренции в одной сфере». Стоит отметить, что коммерческие площади предусмотрены в каждом из проектов СП ООО «Сибакадемстрой» в микрорайоне «Европейский Берег», кварталах «На Декабристов», Panorama, жилом комплексе «Миргород».

Строя и продавая коммерческие площади в составе жилых комплексов, компания преследует цель формирования комфортной среды проживания. «Мы крайне щепетильно относимся к выбору организаций, офисы которых будут находиться на первых этажах наших объектов, поскольку это в том числе формирует репутацию компании».

На структуре покупателей коммерческих площадей сказывается и ценовая политика компании. Даже на этапе котлована коммерческие помещения продаются по их конечной стоимости, той же, по которой они будут реализовываться на завершающей стадии строительства. «Это позволяет нам «отсеивать» маргинальные торгово-сервисные форматы», — поясняет Динар Зарипов.

Понимая, какой должна быть инфраструктура жилых комплексов, в том числе в части ритейла, компания готова пойти навстречу представителям стратегически важных направлений бизнеса. Как рассказал Динар Зарипов, таким покупателям компания готова предоставить скидку на приобретение коммерческой недвижимости. «Однако с обязательным условием, что в случае последующей реализации объекта они оповестят нас о том, кому будет перепродано помещение или сдано в аренду, какое назначение оно приобретет впоследствии», — уточняет представитель компании.

Олег Зотов, коммерческий директор ЗАО «ПАМП», показывает различные типы покупателей на примере проекта компании ЖК «Театральный». По его словам, коммерческая недвижимость востребована для малого бизнеса, нуждающегося в помещениях для ведения собственной деятельности. Это покупатели и пользователи в одном лице. «С другой стороны, в связи со вступлением реализации жилого комплекса «Театральный» в завершающий этап возрастает интерес к нежилым помещениям со стороны инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости в качестве вложений в арендный бизнес», — отмечает Олег Зотов. При этом он считает, что заметного преобладания какой-либо категории спроса на данный момент не наблюдается: «Заявки на покупку поступают разные, но мотивации при выборе объекта у всех схожи — готовность жилого комплекса и перспективность его развития, разнообразие планировок и площадей, локация и удобство подъезда с основных магистралей левого берега».

По словам Олега Зотова, активно предлагать к продаже свои коммерческие площади компания-застройщик начала относительно недавно. И хотя за это время значительного повышения цен не было, на сегодня они вполне сравнимы со средними по левому берегу. «Вложения в помещения нашего жилого комплекса маловероятно принесут быструю и легкую прибыль, скорее, они носят долгосрочный характер. При существующей цене квадратного метра и актуальном спросе окупаемость помещений через аренду наступит через 7–8 лет. Это среднерыночные показатели для подобного рода инвестиций», — уверен Олег Зотов.

Кроме того, капитализация коммерческой недвижимости будет только расти вместе со стадией строительства жилого комплекса. Как прогнозируют в ЗАО «ПАМП», до конца 2014 года его заселенность составит 60 %, таким образом, будет накоплен необходимый спрос со стороны жильцов, а для удовлетворения потребуются магазины, аптеки, салоны красоты и т. д.

По мнению Екатерины Исаевой, руководителя инвестиционного отдела ООО «ТрЭК», чаще всего в Новосибирске покупателями коммерческой недвижимости являются индивидуальные предприниматели, реже — физические лица, что связано с особенностями налогообложения. При этом целью может быть как размещение собственного бизнеса, так и сдача в аренду. «Инвестиции в коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду — вполне выгодное вложение, — говорит Екатерина Исаева. — Но это длинные деньги». Тем инвесторам, которые планируют быстро «обернуть» вложения, логично приобретать недвижимость на начальном этапе строительства и продавать после ввода эксплуатацию. «Таким образом, можно окупить вложенные средства за 1–1,5 года, тогда как сдача в аренду окупит их только через 5–8 лет», — считает Екатерина Исаева.

Вложение средств в коммерческую недвижимость, по мнению Динара Зарипова, является привлекательным и вполне перспективным объектом для инвестиций. Этот способ позволяет одновременно сохранить капитал и обеспечить стабильный доход при минимальной затрате усилий, в случае если приобретаемая недвижимость будет в дальнейшем сдаваться. «С учетом перспектив развития микрорайона «Европейский Берег» можно прогнозировать повышение трафика в магазинах и других организациях, которые будут располагаться на территории микрорайона. Таким образом, для инвесторов это весомый повод повысить арендную ставку или же продать помещение по более высокой цене», — говорит эксперт.

Олег Зотов также считает, что в качестве долгосрочных вложений, конечно, надежней и проще инвестировать в недвижимость, в том числе и коммерческую, пока ничего не придумали. Но тех, кто хочет заработать быстро, предупреждает, что коммерческие площади в ЖК «Театральный» для таких целей не подходят. «У нас изначально не было низкой базы по цене. Но если рассматривать приобретение помещения под нужды своего бизнеса — для расширения или просто переезда с арендованного офиса — или же строить понятный, прозрачный стабильный «арендный бизнес», то можно смело рассматривать покупку помещений в нашем ЖК», — рекомендует представитель компании.

О подводных камнях этого бизнеса говорит и Екатерина Исаева: «Любой вид инвестирования, в том числе и в коммерческую недвижимость, наряду с очевидными выгодами содержит и определенный процент риска. Случиться может всякое, например, банкротство застройщика, такие случаи в Новосибирске уже были». Если помещение приобретается на вторичном рынке, Екатерина Исаева советует узнать его историю, чтобы избежать неприятных неожиданностей.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное