Глобальный тренд: недвижимость привлекает все больше инвестиций

Согласно исследованию компании JLL, общая геополитическая напряженность, распространяющаяся от Северной Кореи до Каталонии, дает инвесторам множество причин для беспокойства, но, несмотря на это, глобальный рынок недвижимости демонстрирует позитивную динамику. В России эксперты также ожидают дальнейшего роста инвестиций в недвижимость в краткосрочной перспективе.

Глобальный тренд: недвижимость привлекает все больше инвестиций
Наиболее активные города, январь-сентябрь 2017 Топ-20 городов по объему инвестиций в недвижимость, январь-сентябрь 2017

Согласно исследованию компании JLL, в III квартале 2017 года объем инвестиционных сделок на глобальном рынке коммерческой недвижимости составил $166 млрд, что сопоставимо с результатом аналогичного периода прошлого года. Показатель за первые девять месяцев в целом достиг $464 млрд, увеличившись на 2 % год к году.

Регионы мира

Лидером по росту объема инвестиций стал европейский регион, где показатель за первые три квартала года увеличился на 14 %, до $183 млрд; в том числе в июле-сентябре были закрыты сделки совокупным объемом $69 млрд – рост на 24 % по сравнению с III кварталом 2016 года.

По прошествии немногим более года после объявления о Brexit и последовавшего за этим снижения инвестиционной активности в Великобритании объем сделок в стране вырос в III квартале на 30 % и на 28 % за три квартала. В континентальной Европе высокую динамику демонстрируют рынки Германии и Нидерландов.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе объем инвестиционных сделок вырос на 5 % за квартал, до $35 млрд, что в совокупности с высоким результатом первой половины года дало $97 млрд по итогам трех кварталов, рост на 12 % к прошлому году. Стабильный спрос со стороны локальных инвесторов на объекты в Сингапуре и Гонконге привели к увеличению инвестиционного показателя в этих странах с начала года на 28 % и 17 % соответственно.

Отрицательная динамика наблюдалась только в регионе Северной и Южной Америки: объем сделок здесь сократился на 20 % в III квартале и на 11 % за три квартала в целом, до $62 млрд и $184 млрд соответственно. Активность в США снижается третий квартал подряд, при этом страна остается крупнейшим инвестиционным рынком мира: на нее пришлось 44 % глобального объема сделок с начала года. «Светлым пятном» региона является Канада, где объем инвестиций за три квартала вырос на 31 % и достиг максимума в текущем цикле.

Текущая активность инвесторов на глобальном рынке недвижимости в целом соответствует уровню прошлого года, и аналитики JLL ожидают сохранения этой динамики в IV квартале. Объем капитала, рассматривающего возможности выхода в сектор, велик, а фундаментальные показатели все еще способствуют инвестиционным покупкам. Эксперты JLL сохраняют годовой прогноз на уровне прошлого года – около $650 млрд.

Города

По итогам трех кварталов 2017 года в рейтинге городов по объему инвестиционных сделок на рынке недвижимости 1-е место занял Лондон, опередив Лос-Анджелес (2-е) и прежнего фаворита – Нью-Йорк (3-е). Благодаря высокой активности инвесторов британская столица увеличила отрыв от 2-й строчки списка – $26 млрд против $17,3 млрд. Показатель Нью-Йорка по итогам трех кварталов составил всего $14,2 млрд по сравнению с $33,1 млрд в аналогичном периоде 2016 года. Вопреки общей неопределенности, связанной с процессом выхода Великобритании из Евросоюза, инвесторы продолжают фокусироваться на рынке недвижимости Лондона, и вероятность потери городом своей лидирующей позиции в нынешнем году низка.

«Москва в списке мировых городов по объему инвестиций спустилась с 36-й позиции по результатам января-сентября 2016 года на 56-е место в этом году. В то же время объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, закрытых в Санкт-Петербурге, позволил улучшить позицию города в рэнкинге – со 194-го до 145-го места. Такое перераспределение свидетельствует о возвращении интереса инвесторов к другим городам России, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований JLL. – Во время кризисного периода внимание инвесторов было сосредоточено на столичных активах: доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиций в недвижимость России составляла 6 % в среднем в 2015–2016 годах. Интерес инвесторов к Санкт-Петербургу может увеличиться до 15–18 % – это около $700–800 млн от общего объема в 2017 году. При этом, на наш взгляд, московские активы останутся для них в приоритете».

Россия

Более подробно ситуация в России описана в исследовании JLL «Инвестиционный рынок недвижимости России». Эксперты отмечают, что позитивный эффект восстановления экономики и укрепления рубля был «смазан» нестабильностью банковского сектора. Это повысило степень неопределенности инвесторов на рынке недвижимости.

Также в I–III кварталах 2017 года объем инвестиционных сделок сократился на 13 % в годовом сопоставлении и составил $2,7 млрд. Причем в январе-сентябре 2017 года большая доля транзакций пришлась на сектор торговой недвижимости – 37 % от общего объема. Офисные сделки составили 31 %.

Московские активы оставались наиболее востребованными – 71 % общего объема сделок было заключено на столичном рынке. При этом доля Санкт-Петербурга увеличилась до 22 %. Доля сделок с участием иностранных игроков выросла до 19 % в I–III кварталах 2017 года с 5 % в 2016 году.

Ориентиром для игроков рынка являются следующие диапазоны ставок капитализации активов институционального качества в Москве: 9–10,5 % для офисов и торговых центров, 11–12,5 % для складов.

JLL прогнозирует, что на фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться, что будет стимулировать снижение ставок капитализации объектов недвижимости.

«Учитывая ряд сделок, находящихся в активной стадии переговоров, мы ожидаем дальнейшего роста инвестиций в недвижимость России в краткосрочной перспективе. По нашему прогнозу инвестиционный объем составит $4,5 млрд в 2017 году», – говорится в исследовании.

Инвестиции в Россию также стали предметом исследования Colliers International. Аналитики компании подсчитали, что по итогам девяти месяцев 2017 года общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость достиг $2,05 млрд, что на 35 % ниже показателя января-сентября 2016 года.

«Однако мы отмечаем рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 года на их долю пришлось всего 35 % от общего объема, или $1,23 млрд, то по итогам трех кварталов текущего года доля инвестиционных сделок достигла 85 %, или $1,74 млрд. Позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования, приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации. В III квартале 2017 года общий объем инвестиций составил $330 млн, что значительно уступает итогам аналогичного периода прошлого года, когда суммарный объем инвестиций был равен $1,03 млрд. Снижение обусловлено низкой активностью инвесторов в III квартале и, соответственно, низким количеством крупных закрытых сделок по сравнению с III кварталом прошлого года», – говорится в исследовании.

За первые три квартала 2017 года торговый сегмент заметно увеличил свою долю в общем объеме транзакций – с 10 % в 2016-м до 40 % в I–III кварталах 2017 года. В абсолютных числах сумма привлеченных инвестиций увеличилась в два раза, до $825 млн, что стало наибольшим показателем для торгового сегмента с 2013 года.

Среди сделок III квартала 2017 года эксперты отмечают приобретение ТЦ «Карнавал» Сбербанком, а также ТЦ «Город» в Московской области краудфандинговой компанией AKTIVO. В настоящий момент ведутся переговоры о покупке портфеля торговой недвижимости компании Immofinanz, а также ТК «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Доля офисного сегмента, напротив, скорректировалась в меньшую сторону. Однако стоит заметить, что прошлогодний объем был преимущественно сформирован объектами, купленными конечными пользователями. Объем таких сделок в I–III кварталах 2016 года достиг $2,27 млрд, что составило 78 % всех инвестиций в офисы. В текущем году ситуация выглядит иначе – только $217 млн, или 34 %, пришлось на офисные центры, приобретенные компаниями под собственное размещение.

В складском сегменте количество инвестиционного предложения сократилось, с чем связано и снижение активности инвесторов. Сделки по приобретению складских комплексов происходили преимущественно по схеме built-tosuit с целью обеспечения компаниями собственных нужд.

«Мы считаем, что при появлении в экспозиции качественных складских комплексов с низким уровнем вакантности и долгосрочными договорами аренды инвестиционная активность в секторе может быть увеличена», – отмечается в исследовании.

В 2017 году рынок инвестиций коммерческой недвижимости характеризуется возросшим числом классических инвестиционных сделок. В России позитивные сигналы в экономике, в частности, снижение ставки рефинансирования, приведут к удешевлению банковского финансирования, которое отразится на ставках капитализации.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное