Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России

Аналитики компании JLL подготовили отчет об эволюции инвестиционного рынка недвижимости России в течение последних трех лет: наблюдается увеличение инвестиционной активности на рынке недвижимости России, происходят качественные улучшения.

Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России
Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России Эволюция инвестиционного рынка недвижимости России

На фоне восстановления экономики России наблюдается увеличение инвестиционной активности на рынке недвижимости, считают в JLL. Пока это не трансформировалось в значительный рост объемов сделок относительно 2016 года. Тем не менее в этом году уже произошло качественное улучшение. В частности, оживились иностранные инвесторы, их доля достигла 19 % за I–III кварталы 2017 года по сравнению с 4 % в прошлом году.

Снижение внешнеполитических рисков и стабилизация макроэкономики привели к росту привлекательности российских активов для зарубежных инвесторов с точки зрения соотношения риск-доходность. Отошли на второй план сделки, связанные с реструктуризацией кредитов, а доля классических инвестиционных сделок увеличилась до 76 % в I–III кварталах 2017 года с 34 % в I–III кварталах 2016 года.

Рынок недвижимости уже претерпел несколько метаморфоз в последние годы: произошел переход к номинированию арендных ставок в рублях, процентные ставки по рублевым кредитам снизились до уровня минимальных доходностей в недвижимость, а доступность банковского финансирования значительно выросла.

На инвестиционной арене тоже произошли изменения: среди иностранных игроков появляются новые имена. Возрастает интерес к региональным рынкам недвижимости, среди которых основное внимание уделяется Санкт-Петербургу.

Привлекательность российского рынка

После произошедших изменений в экономике и нормализации основных показателей – снижения инфляции и стоимости финансирования, стабилизации обменного курса, а также уменьшения ценовых показателей (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений – инвесторы со свободными денежными средствами вновь выходят на «охоту» в поисках новых возможностей. При этом вместе с рынком изменились и инвесторы – многие пересматривают базовые стратегии исходя из новых реалий рынка. В частности, инвесторы принимают рубль в качестве основной валюты, достигают устраивающей все стороны справедливой оценки торговых центров, где процент от товарооборота стал основой арендных отношений. Кроме того, учитывая высокую долю свободных площадей на офисном рынке Москвы и низкие уровни ставок аренды складских помещений, инвесторы диверсифицируют портфели: примерами изменения базовой стратегии служат интерес к торговой недвижимости со стороны O1 Properties и приобретения компанией Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.

Учитывая, что рынок находится на начальном этапе восстановления, для инвесторов привлекательными являются высокие ставки доходности и потенциальный рост стоимости активов. Российский рынок предлагает значительную премию инвесторам – доходность московских офисов, например, находится на уровне 10 % в среднем, в то время как в европейских городах этот показатель составляет около 3–5 %. Стабилизация внешнеполитической ситуации в 2016–2017 годах привела к возможности оценки страновых рисков, которые оказались уже готовы принимать менее консервативные инвесторы. В меньшей степени это касается западных инвесторов, некоторые из которых приняли решение об уходе из России во время кризиса 2014–2016 годов.

Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2017 году, по ожиданиям аналитиков JLL, составит $4,5 млрд. Основной участник рынка – по-прежнему российский капитал: более 80 % инвестиций в недвижимость в I–III кварталах 2017 года были осуществлены локальными игроками. Российские инвесторы принимают все характерные для страны риски, поэтому их доля в структуре сделок достигает максимальных значений именно в периоды экономических потрясений.

Иностранные инвесторы: снова в строю

Зарубежные инвесторы возобновили активность после затишья в период рецессии. Среди них традиционно доминируют фонды, из последних сделок аналитики отмечают Fosun Group, Goldman Sachs, UFG Real Estate.

За последние несколько лет ряд западных инвесторов объявил о своем уходе с российского рынка вследствие увеличения рисков инвестирования в условиях спада экономики и санкционного давления. В частности, в 2013 году финская инвесткомпания Sponda объявила о своем уходе из России. В 2014 году компания Atrium Real Estate заявила о приостановке развития проектов в России до стабилизации политической ситуации в стране. В 2016 году СМИ писали о намерении компании продать активы и уйти из России. На завершающей фазе кризиса, в 2016 году, австрийский девелопер Immofinanz принял решение об уходе из России, и в ноябре 2017 года компания объявила о продаже своих активов петербургской компании Fort Group. В основном уходят те инвесторы, которые приобретали свои активы на пике рынка: в 2006–2008 годах. При этом институциональные инвесторы, которые всегда принимали риски развивающегося российского рынка, например, фонды недвижимости под управлением Morgan Stanley, Hines, PPF Real Estate, Jensen Group, Raven Russia, UFG Asset Management, продолжают рассматривать возможности инвестирования в объекты недвижимости.

Российские активы привлекают в основном компании из сферы недвижимости, которые увеличивают портфели за пределами своих основных рынков. Среди крупнейших фондов в 2017 году на рынке были активны китайские, американские и глобальные инвесторы.

Инвесторы на российском рынке недвижимости по стране происхождения

«Несмотря на то что за последние несколько лет ряд западных инвесторов – Sponda, Atrium Real Estate, Immofinanz – объявили о своем уходе с российского рынка, активность иностранного капитала выросла. Среди зарубежных игроков появляются новые имена, и это все чаще не западные, а азиатские и ближневосточные инвесторы, – комментирует Олеся Дзюба. – При этом “особняком” стоит китайский капитал. Несмотря на ограничения на экспорт капитала из Китая, интерес инвесторов из этой страны к российскому рынку растет: их доля составила 26 % от объема иностранных инвестиций в недвижимость России в первые девять месяцев 2017 года».

Поворот к Азии и Ближнему Востоку

Значимой тенденцией является переход инициативы от западных к азиатским и ближневосточным инвесторам.

В мировом масштабе инвестиции стран Азии в недвижимость составляют существенные объемы: по данным JLL, с начала 2017 года около $10,5 млрд чистого азиатского капитала было инвестировано в Америку и $9,3 млрд в Европу. Китай является лидером по суммарному объему трансграничных инвестиций в недвижимость за последние четыре года (2013 год – III квартал 2017 года): объем сделок, закрытых с участием капитала из этой страны, за этот период составляет $125 млрд.

Примечательно, что азиатские и ближневосточные инвесторы предпочитают выходить на российский рынок в партнерстве с локальным игроком, при этом желательно с управленческими ресурсами. Например, Российско-Китайский инвестиционный фонд (РКИФ) был образован двумя крупными государственными фондами – РФПИ и CIC; китайская компания Fosun Group, недавно закрывшая сделку по покупке многофункционального комплекса «Воздвиженка Центр», сделала это в партнерстве с российской инвестиционной компанией AVICA Management Company. Наиболее ярким примером ближневосточного инвестора является Mubadala Development, которая совместно РФПИ создала в 2016 году компанию «Профессиональные Логистические Технологии» для инвестирования и управления логистическими комплексами класса «А» в России. В этом же году компанией была закрыта сделка по покупке двух складов – «PNK-Северное Шереметьево» (здание 10, 11) и «PNK-Чехов 3». Такая схема позволяет минимизировать управленческие и девелоперские риски, характерные для локального рынка.

Одной из наиболее активных групп на инвестиционном рынке являются китайские инвесторы. После периода 2008–2013 годов со среднегодовым ростом 27 %, прямые иностранные инвестиции (ПИИ) из Китая в 2014–2016 годах увеличивались ежегодно на 44 % в среднем. В результате впервые в истории они превысили объем ПИИ в Китай. Увеличение объема ПИИ из Китая стало результатом желания корпораций диверсифицировать свои вложения на фоне замедления экономики и девальвации юаня.

Такой резкий рост привел к ужесточению административного контроля сделок экспорта прямых инвестиций. Несмотря на ограничения на экспорт капитала, интерес китайских игроков к российской недвижимости растет. Насыщение внутреннего рынка Китая играет важную роль, вынуждая местных инвесторов искать направления для диверсификации. В последнее время китайские игроки активно заявляют о себе на рынке коммерческой недвижимости России. При этом их в основном интересуют офисы, гостиницы и жилые проекты. Еще одной особенностью является интерес к историческим зданиям, объектам с особенной архитектурой.

Примечательно, что доля китайских инвестиций увеличилась до 26 % в общем объеме иностранных транзакций за первые девять месяцев 2017 года. До этого китайцы были замечены на российском рынке инвестиций в недвижимость в посткризисный период, когда цены активов только прошли дно. В результате приобретения бизнес-парка «Гринвуд» корпорацией Chentun доля китайцев в объеме иностранных инвестиций увеличилась до 39 % в 2010 году.

В России наиболее распространены проекты российско-китайского сотрудничества, которые инициированы на государственном уровне или с высоким вовлечением государства. Это касается прежде всего различных энергетических и инфраструктурных проектов, а в секторе недвижимости – крупных жилых или торговых проектов. Для запуска последних требовалось выделение земли, например, «Балтийская жемчужина» в Санкт-Петербурге или рынки в Москве.

Российские инвесторы

Среди российских инвесторов традиционно доминируют непубличные компании из сферы недвижимости (47 % в I–III кварталах 2017 года). Они представлены как крупнейшими собственниками (O1 Properties, ГК «Регион», группа «Сафмар»), которые покупали активы даже в разгар кризиса, так и девелоперскими компаниями. Последние преимущественно покупали площадки под будущие проекты либо объекты под редевелопмент. Активизировались компании не из сферы недвижимости, в основном приобретающие объекты «под себя», реже с инвестиционной целью.

Аналитики JLL делают вывод, что российские инвесторы «взрослеют», формируется пул новых институциональных игроков: заметна консолидация качественных площадей в руках крупнейших компаний.

География инвестиций

Москва остается основным центром притяжения для инвесторов в России, формируя в среднем около 70–80 % от общего объема инвестиций в недвижимость.

Основным фактором этого являются различия в масштабах экономики городов: предложение качественных офисов в Москве составляет 18,2 млн м2, а в Петербурге – 3,1 млн м2. Объем внутреннего спроса и перспективы его роста делают столичный рынок наиболее чувствительным к подъему экономики. Ожидания дальнейшего роста, устойчивость спроса в первую очередь проявляются на столичном рынке. Головные офисы международных и крупных российских компаний располагаются в столице, поэтому именно в офисном сегменте наблюдается наиболее серьезный разрыв, как в объемах рынка, так и в качестве существующих комплексов. В сегментах торговой и складской недвижимости количественный разрыв меньше, но объекты высокого инвестиционного качества преимущественно сосредоточены в Москве.

Но, несмотря на первоочередной анализ столичного рынка, инвесторы внимательно анализируют и локальные особенности рыночного цикла в отдельных городах. Низкие доли вакантных площадей, невысокие объемы ввода и, следовательно, низкие риски увеличения конкуренции в среднесрочной перспективе привели к оживлению инвестиционной активности в Санкт-Петербурге. Доля Северной столицы в объеме инвестиционных сделок России достигла 22 % в I–III кварталах 2017 года, что является максимальным значением с 2011 года.

В то же время инвесторы, анализируя московский рынок, сталкиваются со значительной разницей ценовых ожиданий – своих и продавца. В предыдущий цикл инвесторы, не найдя продукт в Москве, расширяли географию. При анализе возможностей вложения средств инвесторы, как правило, находили интересные объекты в Санкт-Петербурге. При этом зачастую сталкивались с дефицитом объектов в других региональных городах.

Распределение инвестиционных сделок: Москва, Санкт-Петербург, регионы

«В настоящий момент все сегменты рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга находятся в стадии восстановления, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Раньше всего этот процесс начался в офисном сегменте: с конца 2015 года ставки аренды демонстрируют рост, доля свободных площадей снижается как в классе «А», так и в классе «В». Сегмент будет интересен профессиональным игрокам – как уже имеющим офисные объекты в городе и стремящимся к расширению своего портфеля, так и для крупных федеральных игроков, для которых офисный рынок Петербурга сейчас более привлекателен, чем столичный».

Стабильность всех макроэкономических параметров позволяет ожидать дальнейший рост инвестиционной активности. Восстановление рынка и ожидание снижения ставок капитализации на фоне уменьшения стоимости финансирования делает привлекательным инвестиции в недвижимость. Это уже увеличило интерес профильных игроков из Азиатско-Тихоокеанского и Ближневосточного регионов, что позволит частично покрыть «выходящий» капитал. Новые игроки готовы принимать текущее соотношение риск-доходность, изменившееся относительно докризисного периода. Для них разница между уровнем доходности в российские и западноевропейские активы покрывает риски, связанные с рынком России.

Происходит диверсификация по всем направлениям: в разрезе сегментов инвесторы активнее рассматривают нехарактерные для них ранее секторы, а также расширяют географию вложений. Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не найдя продукт в Москве по адекватной стоимости, они находят интересные объекты в Санкт-Петербурге, реже в других региональных городах.

В результате в 2017 году Санкт-Петербург существенно нарастил долю на инвестиционном рынке недвижимости России. Среди факторов, привлекающих инвесторов в Петербург, – сравнительно более низкий входной порог для инвестиций в качественные активы, более высокая доходность, а также разница в состоянии рынков недвижимости. По ожиданиям JLL, интерес инвесторов к региональным городам, и в том числе к Санкт-Петербургу, будет сохраняться в среднесрочной перспективе.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное