Детские площади

Демографическая ситуация – увеличение рождаемости – диктует свои правила и на рынке недвижимости. Тренд последнего времени – размещение детских центров, языковых школ, бассейнов и частных детских садов на первых этажах домов в новых микрорайонах.

Детские площади

То, что коммерческие площади пользуются спросом именно для размещения организаций сферы образования и услуг для детей, подтверждают эксперты. По мнению Андрея Силкова, владельца компании «ДОКТОР КЛЮЧ», это обусловлено нехваткой муниципальных детских садов, спортивных центров и т. д. «В связи с чем наблюдается высокий спрос на услуги коммерческих организаций, ориентированных на детей», – говорит Андрей Силков. И, соответственно, на помещения для них.
Данил Прудников, директор компании MDBroker, подтверждает: «Однозначно пользуются, поскольку данные услуги становятся все более востребованными на рынке. В моей практике два клиента в месяц стабильно обращаются в агентство и просят оказать содействие в этом нелегком деле по поиску данных объектов».

Нелегком, потому что достаточно нелегко найти такие помещения. Как рассказал Данил Прудников, основная проблема – соотношение цены аренды и рентабельности бизнеса, и не всегда помещения имеют соответствующий ремонт, который является основными затратами.
«Спрос на услуги детских учреждений в Новосибирске постоянно высок, соответственно, есть спрос и на помещения для них. Но, учитывая ограниченные финансовые возможности и строгие требования, предъявляемые к помещениям, арендаторам бывает нелегко найти «золотую середину». Однако в базах данных крупных агентств, в которых есть отделы коммерческой недвижимости, всегда можно найти подходящий вариант», – комментирует ситуацию Марина Хан, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд».

Требования к помещениям
Существуют жесткие нормы и правила, предъявляемые к помещениям, в которых располагаются различные детские учреждения. По словам Марины Хан, в помещении должен быть отдельный вход, оборудованная вентиляция, окна. Детское учреждение не должно располагаться в подвальном или цокольном помещении. Также в зависимости от целевого использования в помещении должна быть определенная высота потолков. Например, для детского развлекательного центра она должна быть не менее 3,5 м. Если же подбирается помещение для детской спортивной организации, то потолки должны быть не менее 5 м в высоту.

Подробно требования, которым должно соответствовать помещение для детского учреждения, подробно описаны в документах «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных учреждений», СанПиН 2.1.2.1188-03 «Плавательные бассейны. Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды. Контроль качества», СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

В соответствии с нормами при новом строительстве, в условиях сложившейся затесненной застройки допускается размещение дошкольных организаций во встроенных в жилые дома помещениях, вместимостью до 80 мест, и во встроенно-пристроенных помещениях к жилым домам (или пристроенных), вместимостью до 150 мест, при наличии отдельно огороженной территории с самостоятельным входом и выездом (въездом). Здание дошкольной организации отделяется от жилого здания капитальной стеной. Все основные помещения дошкольных организаций размещают в наземных этажах. Не допускается размещение в подвальных и цокольных этажах зданий, помещений для пребывания детей и помещений медицинского назначения. В целях сохранения воздушно-теплового режима в помещениях дошкольных организаций, в зависимости от климатических районов, входы в здания должны быть оборудованы тамбурами. Изменение планировки помещений не должно ухудшать условий пребывания детей, наносить ущерб их здоровью и учебно-воспитательному процессу.

Установлены и нормативы площади отдельных помещений. Так, раздевальная должна быть не мене 18 м2, групповая (для игр, занятий и приема пищи детьми) – площадью из расчета не менее 2,5 м2 на 1 ребенка в ясельных группах, не менее 2 м2 на 1 ребенка в дошкольных группах без учета мебели и ее расстановки; спальня – из расчета не менее 1,8 м2 на 1 ребенка в ясельных группах, не менее 2 м2 на 1 ребенка в дошкольных группах без учета расстояния от наружных стен при расстановке кроватей; туалетная – площадью не менее 16 м2 для дошкольных групп и не менее 12 м2 для ясельных групп. А для вновь строящихся и реконструируемых дошкольных организаций оптимальную площадь групповых и спален рекомендуется принимать не менее 50 м2 каждая.

«В случае если застройщик на стадии проектирования предусматривает помещения для организаций, ориентированных для детей, безусловно, он соблюдает требования», – говорит Андрей Силков.

Так поступает, например, компания «СтройМастер». «Мы еще на стадии проектирования предусматриваем в домах помещения для объектов соцкультбыта, в том числе и для детей. Учитывая, что живем в Сибири, одних игровых площадок для детей мало, нужны помещения, где они смогут проводить досуг в холодное время года. Это, например, бассейны, залы для гимнастики и танцев и т. д.», – рассказала Вера Коновалова, генеральный директор компании «Новосибирск «СтройМастер».

«Помещения для размещения детских организаций предусмотрены в трех проектах, строительство которых компания – микрорайоне «Европейский Берег», кварталах «На Декабристов» и Panorama. Здесь планируется размещение детского клуба и дошкольных центров», – отмечает Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой».

Организации будут располагаться в помещениях на первых этажах домов в зоне ритейла. Доля объектов коммерческой недвижимости в проектах составляет порядка 5–7 %. Площадь каждого из помещений под досуговые центры для детей – около 240 м2. «Все нежилые помещения спроектированы под определенные виды бизнеса или разработаны как универсальные, поэтому собственникам не придется вкладывать средства в перепланировку. Нам важно целевое использование объектов коммерческой недвижимости, поэтому мы продумываем инженерные системы под конкретные виды деятельности, в технических помещениях выделяем зоны для погрузки/разгрузки. В офисах выполнена качественная отделка: цементно-песчаная стяжка пола, выровненные оштукатуренные стены, панорамное витражное остекление. Каждое помещение имеет отдельный вход», – рассказывает Динар Зарипов. Квартиры в проектах компании приобретает достаточно большой процент семей с детьми, что делает обоснованным уверенность застройщика, что подобные учреждения будут востребованы.

Как рассказал Виталий Гильт, ЗАО «Строитель», в Новомарусино запланировано строительство двух отдельно стоящих детских садов и школы. Кроме того, предусмотрены помещения общественного назначения, которые в проекте обозначены как «Центр детского творчества». Есть подобные помещения и в ЖК «Астра». Площади помещений – от 100 м2 и выше.
Но чаще всего в новостройках предусматривают помещения общего назначения, найти помещения, изначально предназначенные для организации детских учреждений, достаточно сложно. По словам Андрея Силкова, застройщики предлагают коммерческие помещения общего назначения, в этом случае будущий собственник самостоятельно определяет, соответствует ли помещение требованиям, а если нет – возможно ли привести данное помещение в соответствие к требованиям для организации детского сада и т. п.

Но, по мнению Данила Прудникова, хотя большинство застройщиков не учитывают специфики, но в новых домах, как правило, данные нормы соответствуют требованиям СанПин.

Аренда помещений
В основном организации, ориентированные на детей, арендуют, а не приобретают помещения в собственность, так как их финансовые возможности строго ограничены. «Приобретение помещений под детские учреждения невыгодно, так как окупить эти затраты очень трудно, – комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» Алексей Малов. – Поэтому организации предпочитают арендовать помещения».

По данным «Жилфонда», арендная ставка варьируется в пределах 500–700 руб. за м2 в спальных районах Новосибирска и 700–1000 руб. за м2 в центре города.
Данил Прудников приводит такую статистику: в среднем цена данных помещений составляет около 80–100 тыс. руб. за м2, но в отдаленных спальных районах можно найти предложения по цене до 40 тыс. руб. за квадрат. Цена аренды от 400 до 1 000 руб. за м2, соответственно.

В проектах «Сибакадемстрой» большой процент коммерческих площадей приобретается еще на стадии строительства. По информации Динара Зарипова, стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях варьируется от 80 до 140 тыс. руб. за квадратный метр.

Однако, как говорят эксперты, помещения, изначально предназначенные для размещения детских учреждений, сегодня в дефиците во всех районах города. «При проектировании коммерческих помещений на первых этажах дома застройщики отдают предпочтение помещениям общего назначения, как наиболее ликвидным», – поясняет Андрей Силков.
Данил Прудников считает, что особенно сильно не хватает детских помещений в Центральном районе: «Здесь есть останавливающий фактор – высокая цена и ставка аренды, а также есть и проблема малого количества подходящих нежилых помещений на первых этажах в отдаленных районах». Эксперт считает, что для развития детей и удобства родителей такие объекты должны быть в каждом пятом доме города, пусть даже небольшой площади.

Марина Хан отмечает нехватку организаций для детей в новых микрорайонах, где жилые дома часто уже сданы и заселены, отдельные здания еще не построены, а помещения в жилых домах только ждут собственников и арендаторов.
В сложившихся микрорайонах ситуация гораздо лучше. Помимо муниципальных детсадов здесь есть масса коммерческих организаций для детей самого разного возраста – даже группы развития с 8 месяцев, рассчитанные скорее на родителей, которые хотят вырастить маленьких гениев.

Впрочем, положительное воздействие на интеллектуальное развитие ребенка занятий в раннем возрасте научно подтверждено. Детям постарше дополнительные занятия помогут выявить таланты, а многим – и определить профессиональное направление. И, конечно, и детям и родителям удобно, когда все находится рядом – и бассейн, и музыкальная школа, и курсы иностранного языка. Это значит, что услуги и помещения для размещения центров и школ будут востребованы.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное