АИЖК: Ключевые события и основные тенденции на рынках недвижимости зарубежных стран

Аналитический центр АИЖК проанализировал ключевые события и выделил основные тенденции на рынках недвижимости зарубежных стран осенью 2013 года. Из новостей на европейском континенте аналитики отметили тот факт, что правительства некоторых стран объявили о введении/корректировке налоговой нагрузки в секторе недвижимости.

АИЖК: Ключевые события и основные тенденции на рынках недвижимости зарубежных стран

Например, в Берлине с 2014 года планируется повысить налог на покупку жилья до 6 % от рыночной стоимости недвижимости (вместо действующих в настоящее время 5 %), в Швейцарии – ввести налог на пустующие шале, в Греции под действие единого налога теперь попадает не только сама недвижимость, но и прилегающие гаражи, хозяйственные постройки и др. В Словении вводится налог на покупку второго и последующего жилья.

Разумеется, при введении таких мер правительства стран руководствовались разными принципами: от профилактики угрозы возникновения «пузыря» на рынке недвижимости до увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Положительная динамика наблюдается в европейских странах, которые сильнее всех пострадали от финансового кризиса. В данном случае речь идет об Испании и Ирландии. Аналитический центр АИЖК отметил, что в обеих странах впервые с начала кризиса прекратилось снижение стоимости недвижимости. В Испании этому способствовал в том числе мощный приток иностранных покупателей на местный рынок недвижимости.

США

Недвижимость в мегаполисах США подорожала почти на 11 % за год. Летом покупатели жилья были особенно активны, в связи с чем к концу сентября стоимость недвижимости в крупных американских городах оказалась на 10,9 % выше, чем годом ранее. Согласно последнему докладу Clear Capital, во всех регионах страны в сентябре был отмечен квартальный рост цен на недвижимость. Лидерами оказались Сан-Франциско с квартальным ростом цен на 4,4 % и годовым – на 28,3 %, а также Детройт – на 4,3 % и 23,3 % соответственно. Рынок Детройта больше других пострадал от кризиса, однако годовые темпы роста в 23,3 % свидетельствуют о его пути к восстановлению.

«Ранее инвесторы сосредотачивались на самых типичных городах – таких, как Майами, Феникс и Лас-Вегас, – говорят риелторы. – Теперь же, свидетельствуя о всестороннем восстановлении рынка, их интерес распространяется и на менее популярные города вроде Детройта».

Средние цены на недвижимость в Сан-Франциско колеблются в районе $600 тыс. (минус 28,2 % от последних пиковых показателей), в то время как особняк в Детройте стоит в среднем $107,5 тыс. (минус 64,5 % от последних пиковых показателей).

Продажи вторичного жилья в США сократились на 1,9 % в сентябре 2013 года по сравнению с месяцем ранее. Такие данные опубликовала Национальная ассоциация риэлторов[71]  (National Association of Realtors – NAR). Тем не менее продажи вторичного жилья в США в сентябре 2013 года оставались на 10,7 % выше, чем годом ранее. Средняя цена недвижимости в США в сентябре 2013 года составила $199 тыс. – это на 11,7 % больше, чем годом ранее.

Швеция

Экономисты утверждают, что владельцы особняков в Швеции находятся в гораздо более выгодной позиции, чем те, кому из-за недостатка средств приходится арендовать жилье.

Согласно новому докладу Института реформ Швеции, законодательство страны еще больше усугубляет разрыв между богатыми и бедными. Сегодня в Швеции строится мало нового жилья из-за роста цен на материалы и сложной процедуры согласования строительства.

Ситуацию усугубляет и то, что упомянутая процедура варьируется в разных муниципалитетах. Специалисты подсчитали: если бы такие условия начали существовать 15 годами ранее, к сегодняшнему дню было бы построено всего 500 тыс. новых домов вместо 9 млн. К тому же с 1997 года цены на недвижимость выросли на 120 %, а аренда подорожала еще сильней. Все это грозит социальными проблемами: молодые специалисты скорее будут пытать счастья в городах с большим количеством жилья и высоким уровнем безработицы, чем в городах с дорогими и малочисленными домами и квартирами, нуждающихся в рабочей силе. Соответственно, обречены на успех лишь те, чьи дома (или дома их родителей) оценены на кругленькую сумму – они беспрепятственно могут переезжать с целью учебы или работы и не настолько зависят от арендных ставок. Кроме того, имея точку опоры в виде собственного жилья, они получают больше возможностей для дополнительного образования и лучше переносят кризисные ситуации.

Нидерланды

Цены на жилье в Нидерландах снизились в III квартале 2013 года, поскольку недвижимость в сельских районах страны перестала интересовать покупателей. По сообщениям Bloomberg, к такому выводу пришли аналитики из компании NVM. Средняя цена недвижимости за III квартал 2013 года снизилась на 0,6 % до €205 тыс. Стоимость жилья упала на 3,6 % за год. «Ценовой спад был относительно ограниченным, – заявил специалист из компании NVM. – Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится, а снижение цен только усилится», – добавил он. Отметим, что благодаря затянувшемуся падению цен стоимость недвижимости в Амстердаме является относительно низкой по сравнению с другими столицами Европы, например Парижем или Лондоном. Цены на жилье на главных каналах Амстердама варьируются от $6 600 до $12 000 за м2.

Германия

Центробанк Германии боится «пузыря» на рынке недвижимости. Немецкий Bundesbank предупредил о том, что стремительный рост цен на жилье в главных городах Германии – Берлине, Мюнхене и Франкфурте – может свидетельствовать об образовании «пузыря» на рынке недвижимости. Низкие процентные ставки и процветающая экономика Германии привели к тому, что цены на недвижимость в ведущих городах выросли за последние три года на 8,25 %. Самый большой ценовой прирост был зафиксирован на апартаменты, он составил больше четверти за указанный период, что подстегнуло страхи по поводу необоснованности текущих цен. «В привлекательных больших городах – Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кельне, Франкфурте, Штутгарте и Дюссельдорфе – прирост цен в этом сегменте составил 20 %», – добавляют авторы исследования. Напомним, что цены на жилье в Германии выросли на 5,79 % за 12 месяцев по отношению к июлю 2013 года, и на 0,7 % по сравнению с июнем 2013 года. В основном рост был обусловлен повышением цен на вторичное жилье и апартаменты.

В Берлине будет повышен налог на покупку недвижимости. С января 2014 года покупателям жилья в Берлине придется платить уже не 5 % от цены продажи объекта, а 6 %. По оценке Сената Берлина, который одобрил нововведение, повышение налога принесет дополнительно €100 млн в год в городской бюджет. Задолженность Берлина на настоящий момент составляет €63 млрд. В пересчете на душу населения это составляет €22 тыс. на человека, что больше, чем в городе-банкроте Детройте (€20 тыс. на человека).

В то же время средние цены на жилье в городе растут каждый год и сейчас составляют €1 954 за м2, по сравнению с €1 757 в 2012 году. Это означает, что квартира площадью 60 м2 с двумя спальнями будет стоить в среднем €117 тыс. на сегодняшний день, по сравнению с €105 тыс. годом ранее.

Учитывая, что продажи жилья в Берлине растут, увеличение налога на недвижимость рассматривается как наилучший вариант привлечения дополнительного дохода в бюджет города. За последние четыре года доход города с налога на продажу жилья вырос больше чем в два раза, с €300 млн в 2009 году до €680 млн в 2013 году.

Чехия

За последние 20 лет количество незаселенных квартир в Чехии почти удвоилось, увеличившись с 372 тыс. до 652 тыс. объектов.

В богатых городах, таких как Прага и ее города-спутники, люди обычно покупают квартиры, чтобы инвестировать средства, и часто даже не ищут жильцов для того, чтобы недвижимость сдавать в аренду. В сельской местности же, наоборот, все больше и больше квартир освобождаются в связи с ростом безработицы, например в северной Моравии или северной Богемии, откуда люди уезжают искать работу в другом месте. С 1990-х годов девелоперы построили в Чехии около 300 тыс. единиц жилья, однако большинство из них, включая элитные квартиры, остаются незаселенными. По данным властей, четверть незаселенных квартир остаются свободными, поскольку служат жильем для отдыха, а десятая часть таких объектов свободна из-за реконструкции или плохого технического состояния, которые делают их непригодными для жизни. Таким образом, остаются неизвестными причины, по которым не заселены около 400 тыс. квартир. Доля пустого жилья максимальна (около 30 %) в маленьких деревнях с населением меньше 500 жителей. В больших же городах доля таких объектов составляет 8 %. А вот в Черногории пустует почти 120 тыс. квартир. Таким образом, государство ежегодно теряет на налогах €32 млн.

Греция

В Греции единым налогом на недвижимость будет облагаться даже гараж. Окончательный вариант закона о едином налоге на недвижимость начнет действовать с 2014 года. Законопроект был выставлен на публичное обсуждение 23 октября и предусматривает налогообложение объектов недвижимости, к которым, кроме самого жилья, относятся парковочные места на территории многоквартирных домов, а также складские помещения, земельные участки и фермы. Даже за бассейны общего пользования в многоквартирных домах придется заплатить. Ставка налога будет варьироваться от €2,3 до €17 за м2. Напомним, что новая выплата заменит уже существующий налог на имущество FAP со специальным налогом на жилье, который включен в счет за электричество.

Кипр

Правительство Кипра заставит владельцев недвижимости снизить арендную плату. 17 октября 2013 года Парламент Кипра принял закон о снижении арендной платы в жилом и коммерческом секторах. Кроме того, срок действия скидки на налог по недвижимости был продлен до ноября 2013 года. Таким образом, если стоимость арендной платы не превышает €300 в месяц, то сумма будет уменьшена на 15 %. На более высокую арендную плату ожидается снижение на 20 %, но при этом скидка не может превышать €120. Что касается коммерческой недвижимости, то при арендной плате до €600 в месяц снижение составит 15 %. Для коммерческой недвижимости стоимостью от €600 до €2000 в месяц скидка составит 20 %, но при этом она не может превышать €250, такая же скидка предусмотрена для коммерческой недвижимости стоимостью от €2000, но при этом она не может превышать €400. Закон вступил в силу с 1 ноября 2013 года и истекает в октябре 2014 года, под его действие попадают контракты на аренду недвижимости, заключенные до 1 сентября 2012 года. Депутаты единогласно приняли закон о продлении сроков действия 10 % скидки на новый налог на недвижимость. Скидка действовала при уплате налога до 5 ноября 2013 года, налог без скидки владельцы недвижимости имели возможность заплатить с 6 по 15 ноября, а после этого срока начали действовать штрафные санкции в размере 10 %[72] . Напомним, что скидка на налог на недвижимость в размере 10 % была введена в июне 2013 года.

Активность покупателей недвижимости на Кипре остается крайне низкой. В сентябре 2013 года всего 285 объектов недвижимости на острове сменили собственников, что на 36 % меньше, чем годом ранее. Согласно отчету Земельного департамента Кипра, 73 % или 208 транзакций прошли с участием местных покупателей, а 27 % или 77 сделок заключили иностранцы. Продажи упали во всех регионах острова: в Пафосе – на 56 %, в Фамагусте – на 44 %, в Ларнаке – на 36 %. Наименьший спад в количестве сделок зарегистрирован в Никосии (18 %) и Лимассоле (9 %). Как пишет Cyprus Property News, спрос со стороны киприотов за год снизился на 43 %, при этом интерес иностранцев к недвижимости на острове остался на уровне сентября 2012 года. Продажи нерезидентам в Пафосе и Лимассоле даже выросли на 25 % и 12 % соответственно. Впрочем, в количественном выражении это прирост лишь на восемь сделок в Пафосе и на две – в Лимассоле. Несмотря на открытие крупного газового месторождения в акватории острова, которое, как ожидалось, повысит интерес инвесторов к недвижимости Кипра, местный жилищный рынок продолжает пребывать в рецессии.

Польша

В Польше продолжают снижаться цены на квартиры. С сентября 2012 года цены на апартаменты на вторичном рынке в крупнейших городах Польши снизились в среднем на 3,4 %. Согласно исследованию, подготовленному компанией Open Finance совместно с порталом domy.pl, самый значительный ценовой спад был зафиксирован в городе Катовице. Стоимость жилья снизилась здесь на 6,1 % за последние 12 месяцев, а средняя цена квадратного метра в этом городе сейчас составляет €887. Второй по величине ценовой спад отмечен в Гданьске, где средняя стоимость квадратного метра сейчас на 5,7 % ниже, чем в сентябре 2012 года. Третье место по снижению цен на жилье занял город Ополе, где цены упали на 5 %. В то же время самый небольшой ценовой спад был зафиксирован в городах Жешув, Гожув-Велькопольский и Лодзь, где цены снизились всего на 1 %. Стоимость жилья в Варшаве снизилась на 3,1 %, в Кракове – на 2,1 %. Всего в исследовании приняли участие 18 польских городов.

Словения

В Словении вводят налог на второе жилье и дорогую недвижимость. Правительство Словении ввело налог на второе жилье и объекты стоимостью выше €500 тыс. Новым сбором будет также обложена церковная собственность. Согласно закону, ежегодный налог на второе жилье составит 0,15 % от рыночной стоимости объекта. При этом недвижимость, в которой никто не проживает и которая не сдается в аренду, будет обложена налогом в 0,5 %. Для объектов дороже €500 тыс. налог составит 0,25 % от рыночной стоимости. Для коммерческой и промышленной недвижимости будет применена налоговая ставка в 0,75 %, за исключением объектов энергетического сектора, которые будут обложены налогом в 0,4 %. Налог не касается зданий, которыми владеют иностранные государства, то есть дипломатических представительств и офисов международных организаций.

Великобритания

Цены на дома в Лондоне подскочили на €60 тыс. всего за месяц. Рост более чем на 10 % за такой короткий промежуток времени является показателем неустойчивости рынка, считают аналитики. Как говорится в исследовании британского портала о недвижимости Rightmove, средняя запрашиваемая цена на лондонское жилье достигла в октябре 2013 года €642 тыс., а еще месяцем ранее эта цифра составляла €582 тыс. В Англии и Уэльсе месячный рост был более скромным – 2,8 %, стоимость выросла до €298 тыс. В центральной части столицы за дом придется выложить не меньше €1 млн. В годовом исчислении жилье в британской столице подорожало на 13,8 %, что в денежном выражении составляет солидную прибавку к стоимости в €80 тыс. Недвижимость Лондона быстро дорожает, в том числе благодаря иностранным инвесторам, которые приобретают много новой недвижимости.

За счет этого цены идут вверх еще более быстрыми темпами. У каждого пятого британского ипотечного заемщика не хватает средств для погашения основной суммы долга по кредиту, предусматривающему на начальном этапе выплату только процентов.

В отчете британской компании, оказывающей услуги в сфере финансов, сообщается о том, что каждый пятый британский домовладелец, сначала выплачивающий по ипотечному кредиту только проценты, может столкнуться с проблемами при погашении основной суммы долга в конце периода кредитования. Согласно сведениям аутсорсинговой компании Ascent Performance Group, осуществляющей взыскание просроченной задолженности по заявкам кредитных организаций, результаты последнего опроса британских домовладельцев, имеющих ипотечные кредиты, предусматривающие выплату на первоначальном этапе только процентов, показали, что только 43 % респондентов сообщили о наличии стабильного финансового источника для погашения основной суммы долга. Наибольшую настороженность вызывает тот факт, что у 20 % опрошенных не было не только финансового источника, но и планов погашения основной суммы долга единовременным платежом. Проведенный опрос показал, что больше трети (37 %) заемщиков планируют поменять дом на жилье меньшей площади или более дешевое жилье для уменьшения суммы кредита (downsizing), продать нынешнее жилье, рассчитывая на финансовую поддержку родственников, продать второе жилье или перекредитоваться.

Испания

Испанский «плохой банк» Sareb продает портфель элитной недвижимости. Проект Paramount включает 35 роскошных домов в Мадриде, Барселоне, Коста-дель-Соль, Коста-Бланке и на Балеарских островах общей стоимостью €38 млн. В каталоге Sareb в ближайшее время будет представлен ряд эксклюзивных домов, расположенных в престижных районах ведущих городов Испании и значимых туристических центрах. Цены варьируются от €500 тыс. до €3 млн. Самым дорогим объектом является дом в Айгуамурсии, провинции Таррагона, что в каталонской Коста-Дораде. Особняк с пятнадцатью спальнями, который первоначально задумывался как отель высшей категории, продают за €3,15 млн. В портфель загородной недвижимости входит широкий спектр недвижимости по всей Испании, в том числе охотничьи хозяйства, скотоводческие ранчо, фермы и плантации оливковых деревьев. Напомним, что Sareb был специально создан для того, чтобы управлять невостребованной и проблемной испанской недвижимостью. Под контроль «плохого банка» уже передано около 107 тыс. объектов, в числе которых частично построенные гостиницы, квартиры, земля и 76 тыс. пустых домов, отчужденных банками у прошлых владельцев за долги. Только с 2007 по 2010 год было изъято 270 тыс. домов.

В сентябре недвижимость в Испании подешевела почти на 10 % за год. С декабря 2007 года, когда жилье в стране достигло своей максимальной стоимости, цены снизились на 39,1 %. Такие данные опубликовала оценочная компания Tinsa. Самое существенное падение за последний год произошло в городских агломерациях (15,6 %). За ними следуют столицы и крупные города (11 %) и муниципалитеты средиземноморского побережья (10,7 %). По сравнению с максимальными показателями самое значительное снижение цен произошло на побережье Средиземного моря (45,7 %). В городских агломерациях этот показатель составил 43,6 %, в столицах и крупных городах – 45,7 %, в остальных муниципалитетах – 31,9 %, а на Балеарских и Канарских островах – 29,6 %.

Напомним, специалисты финансового конгломерата Morgan Stanley провели анализ экономической ситуации в Испании и пришли к выводу, что падение цен на недвижимость еще не завершено. Недвижимость в Испании должна подешеветь, по их мнению, еще на 30 %.

Иностранные инвестиции в недвижимость Испании выросли на 33 % за год. По данным Банка Испании, зарубежные инвесторы во втором квартале 2013 года вложили €1,7 млрд в испанскую недвижимость, что на 53,7 % больше, чем в предыдущие три месяца. В годовом исчислении прирост составляет 32,9 %. Количество сделок по продаже жилья иностранцам в Испании восстановилось после падения в предыдущие два квартала, что стало положительным сигналом для рынка. Зарубежные инвестиции в Испанию с 2003 года неуклонно снижались с €7,07 млрд в 2003 году до €6,7 млрд в 2004 году, €5,5 млрд в 2005 году и €4,2 млрд в 2006 году. Тенденция была сломлена в 2007 году, когда иностранцы инвестировали в страну €5,3 млрд. К концу 2008 года прямые зарубежные инвестиции в Испанию составили €5,3 млрд, что всего на 1 % больше, чем в 2007 году. Тем не менее в 2009 году кризис подорвал иностранные капиталовложения, которые составили €3,6 млрд, а в 2010 году – €3,8 млрд. Напомним, что, согласно недавнему исследованию компании Knight Frank, зарубежные фонды готовы вложить в недвижимость Испании €14 млрд.

Самыми активными покупателями на рынке Испании оказались бельгийцы. Количество сделок с участием бельгийцев выросло на 78,1 % за год. За ними в рейтинге следуют французы и немцы. В свою очередь, среди иностранцев-резидентов лидерами также стали бельгийцы, среди которых количество сделок купли-продажи жилья выросло на 42,1 %. Существенный рост числа подобных транзакций зафиксирован также среди марроканцев (40,2 %), россиян (20,5 %), французов (8,1 %) и немцев (5,2%). Статистика Генерального совета нотариата показывает, что на рынке испанской недвижимости число сделок купли-продажи, совершенных во втором квартале 2013 года зарубежными покупателями, выросло на 22,6 %. За это время они приобрели 14 593 квартиры и домов в Испании. Самыми популярными направлениями стали Мурсия, Андалусия и Валенсия. Из общего числа иностранных покупателей 54,9 % являются нерезидентами. Представители совета нотариата объясняют такую тенденцию введением нового закона о выдаче вида на жительство покупателям недвижимости дороже €500 тыс. Среди испанских резидентов-иностранцев количество покупателей жилья увеличилось на скромные 4 %, в то время как среди нерезидентов за последний год этот показатель увеличился на 43 %. Большинство объектов недвижимости, приобретенных нерезидентами, находится в прибрежных районах Испании, что можно объяснить существенным спросом на жилье для отдыха.

Напомним, что в настоящее время каждый шестой объект недвижимости в Испании покупается иностранцем.

Вторичное жилье в Испании прекратило дешеветь впервые с 2007 года. Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила €1762 в конце третьего квартала 2013 года. Стоимость вторичного испанского жилья в сентябре 2013 года снизилась на 9,4 % по сравнению с тем же месяцем 2012 года. Тем не менее эти данные отражают положительную динамику. Ведь в предыдущем квартале падение в годовом исчислении составляло 11 %. Кроме того, в девяти регионах Испании в III квартале 2013 года зарегистрирован рост цен.

Китай

В КНР быстрыми темпами растет кредитование на приобретение недвижимости. По состоянию на конец сентября 2013 года задолженность по кредитам, выданным банками Китая на приобретение и строительство недвижимости, достигла 14,17 трлн юаней ($2,3 трлн), что на 19 % больше, чем аналогичный показатель 2012 года. Темпы роста данного показателя держались на 0,9 % выше, чем в июне текущего года, сообщил Народный банк КНР.

По итогам января-сентября 2013 года общий объем кредитов, потраченных на недвижимость в Поднебесной, увеличился на 1,9 трлн юаней, что на 917,6 млрд юаней больше, чем годом ранее. При этом в конце сентября 2013 года задолженность по кредитам, выданным на развитие промышленного сектора КНР, составила 6,6 трлн юаней, что на 4,1 % больше, чем в сентябре 2012 года. Темпы роста данного показателя держались на 1,3 % выше, чем в июне 2013 года. По итогам девяти месяцев 2013 года объем займов на развитие промпредприятий в стране вырос на 267,3 млрд юаней, что на 29 млрд юаней больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Также в КНР выросла площадь участков под строительство жилья. Согласно официальному сообщению Министерства земли и природных ресурсов, за январь-сентябрь 2013 года общая площадь земельных участков, выделенных в КНР под жилищное строительство, достигла 91 700 га, а под возведение коммерческого жилья – 71,3 тыс. га, что на 7,3 % больше, чем за аналогичный период 2012 года. В частности, в течение девяти месяцев текущего года площадь, занятая коммерческим жильем в Пекине, составила 589 га, что на 128 % больше, чем в прошлом году. Аналогичный показатель в Шанхае достиг 789 га, в Гуанчжоу – 526 га, в Шэньчжэне – 115 га. Напомним, что, согласно данным Государственного статистического управления КНР, в сентябре 2013 года цены на новое коммерческое жилье в китайских городах Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь выросли на 1,4 % по сравнению с уровнем августа текущего года.

В то же время в 65 из 70 городов страны цены на эту недвижимость выросли на 0,6–0,7 %, что на один город меньше, чем в августе текущего года. В сентябре 2013 года новое коммерческое жилье подешевело в двух городах относительно аналогичного показателя августа текущего года. В трех городах цены на новое коммерческое жилье не изменились. По сравнению с уровнем сентября 2012 года цены на жилье выросли в 69 городах Поднебесной, а снизились – в одном. На вторичном рынке недвижимости КНР за сентябрь 2013 года жилье подорожало в 63 из 70 крупных и средних городов, подешевело – в четырех по сравнению с аналогичным показателем августа. Относительно уровня сентября 2012 года вторичное жилье в Китае выросло в цене в 68 городах, а снизилось – в двух. Вторичное жилье подорожало в 58 китайских городах.

Наряду с этим некоторые банки КНР ужесточили требования по выдаче кредитов на покупку жилья. Так, граждане, приобретающие первое жилье, должны вносить первоначальный взнос по ипотеке в размере 30 %. А от тех, кто приобретает второе жилье, могут потребовать оплатить первоначальный взнос в размере 70 % приобретаемой недвижимости. По информации Народного банка Китая, государство не меняло кредитную политику. Тем не менее оно стремится к тому, чтобы удовлетворить в первую очередь потребности покупателей, приобретающих первое жилье

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное