Складская недвижимость: тенденции лета–2013

Складская недвижимость: тенденции лета–2013

Рынок складской недвижимости Новосибирска постепенно выходит из кризиса. При этом, по мнению Оксаны Любимовой, специалиста отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд», складской сегмент рынка коммерческой недвижимости кризис коснулся совсем опосредованно, поскольку бизнесу складские помещения были нужны всегда: «Разве что в какой-то период небольшое количество компаний предпочло арендовать помещения меньшей площади, и строительства было немного меньше, чем сейчас». Согласна с этим мнением и Татьяна Мутылина, генеральный директор агентства недвижимости «РостДомИнвест»: «Этот сегмент, по нашим оценкам, вышел из кризиса одним из первых. В кризис наблюдалось незначительное увеличение предлагаемых в аренду и выставленных на продажу складских помещений класса С и D. Сейчас спрос стабилен, он почти равен предложению».

Спрос на качественные складские помещения в Новосибирске в основном представлен федеральными и региональными торговыми операторами, например, в 3 квартале 2012 г. 38 тыс. м2 в складском комплексе «ПНК-Толмачево» заняла розничная сеть «Лента», а в 1 квартале 2013 г. там же около 30 тыс. м2 арендовала региональная сеть супермаркетов «Холидей Классик».

Торговый оператор «Холидей Классик», подписал договор с компанией PNKGroup по аренде около 29,2 тыс. м2 в индустриальном парке класса А «ПНК-Толмачево» в Новосибирской области. Сделка стала крупнейшей на складском рынке в текущем году.

В последнее время активно распространяются схемы строительства под заказчика: «Например, в Логопарке Толмачево предлагается строительство по такой схеме 40 тыс. м2 в 2013–2014 гг., – говорит Илья Выдумкин, руководитель направления аналитики складской недвижимости Jones Lang LaSalle. – А также строительство распределительных центров, откуда товар производителя поступает в региональные представительства – примером может служить планируемый в 2013 г. распределительный центр торговой компании «Глория Джинс» площадью 30 тыс. м2».

По данным специалистов компании «Жилфонд», некоторые клиенты, не находя нужный объект, принимают решение о строительстве. «Цены на складские помещения сейчас можно назвать завышенными, поэтому собственникам бизнеса проще именно построить склад «под себя», чем приобрести. Наиболее востребованы складские помещения площадью от 70 до 200 м2», – отмечает Оксана Любимова.

Пустующие складские площади на рынке все еще есть. Но, как правило, это означает, что арендаторам не подходит формат данного объекта, либо на него неоправданно завышена цена, считает Вячеслав Кузнецов, руководитель отдела коммерческой недвижимости«Сибакадемстрой Недвижимость»: «Но в целом все сложнее находить подходящее помещение под конкретный запрос клиента, т. к. большинство складов в Новосибирске заполнено арендаторами».

По мнению Татьяны Мутылиной, можно говорить о росте требований к складскому помещению. «Все больше потенциальных покупателей, арендаторов интересуются наличием телефонии, интернета, их интересует определенные качества полов и т. д.», – отмечает она.

Новые площадки

Складские комплексы традиционно сконцентрированы в промзонах, на окраинах города, рядом с аэропортом Толмачево. В центре Новосибирска складов очень мало и дело не только в стоимости земли, но и в удобстве эксплуатации. Кроме того, располагаться склады могут только на землях промназначения, а вывод из других фондов – достаточно сложная и длительная процедура. «У нас есть пример – 8 лет понадобилось на то, чтобы поменять назначение земли с сельскохозяйственного на промышленное», – рассказывает Оксана Любимова.

Но в последнее время, наряду с уже ставшим привычным размещением вышеуказанных объектов на окраинах Ленинского и Кировского районов города Новосибирска, арендаторы начинают обращать внимание на новые перспективные площадки. «Недавно в нашей компании завершилась сделка по логистическому комплексу в Бердске, – рассказывает Вячеслав Кузнецов. – Собственник в короткий срок построил склады специально под задачи зарубежной логистической компании. Основываясь на этом удачном примере, мы провели переговоры и с другими нашими партнерами в этом сегменте рынка и смогли распространить практику возведения объектов с учетом пожеланий арендатора практически на всех привлекательных с точки зрения логистики направлениях». В числе особо интересных предложений на сегодняшний день безусловное лидерство занимают следующие: район Толмачевского шоссе с выходом на западное и восточное направление через Северный объезд и Бердск, через который проходит автомобильный трафик на Среднюю Азию. На этих направлениях планируется возвести современные логистические комплексы со складами различной площади, от 800 до 5 тыс. м2.

Продажа и аренда

По данным аналитиков «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя удельная цена предложения складов к продаже в 1 квартале 2013 года составляет 22,42 тыс. руб./м2, что на 3,1 % ниже, чем в 4 квартале 2012 года. По сравнению же с докризисным максимумом в 3 квартале 2008 года средняя удельная цена предложения складов уменьшилась на 7,7 %.

Средняя ставка предложения складов в аренду в 1 квартале 2013 года составила 238 руб., то есть осталась на уровне аналогичного показателя предыдущего квартала, и на 8,8 % ниже, чем докризисный максимум. «По некоторым видам складов цены стоят, по некоторым – растут, хотя в целом по рынку ситуация остается стабильной. Но спрос на складские площади за последнее время возрос. Востребованы как холодные, так и отапливаемые склады. Приоритет отдается современным складам с наличием железнодорожных подъездных путей, автопандусов, с возможностью подъезда и разворота большегрузных авто», – комментирует Вячеслав Кузнецов.

В конце 2012 года компания Jones Lang LaSalle отметила небольшое снижение арендной платы в связи с выходом большого объема новых площадей. В условиях высокой заполняемости и стабильно высокого спроса арендная плата постепенно увеличивается. По данным «Жилфонда», посравнению с прошлым годом по всем категориям складских помещений стоимость аренды выросла примерно на 50–100 руб. за квадратный метр, это достаточно существенный рост. «Для примера – аренда небольшого теплого склада в среднем сейчас стоит 300–400 руб. за «квадрат». Склады большей площади стоят порядка 200–250 руб.», – поясняет Оксана Любимова. В течение текущего года, по мнению Ильи Выдумкина, она сохранится на уровне 105–110 долл./м2/год, а к концу года возможен небольшой рост ставок.

Новые комплексы

Среди основных тенденций на рынке можно обозначить все больший интерес инвесторов к строительству крупных логистических терминалов – их количество постоянно пополняется, а существующие разрастаются, отмечает Оксана Любимова.

В 2012 году было завершено строительство 94 тыс. м2 новых складских площадей, в том числе, несколько крупных проектов: ПНК-Толмачево, фаза 2 и Логопарк Толмачево, фаза 1. Такой масштабный ввод в эксплуатацию увеличил долю свободных площадей до 15 % и оказал некоторое давление на ставки – они составляют $105–110 м2/год, не включая коммунальные и эксплуатационные платежи. Спрос при этом остается стабильно высоким, он достаточно быстро поглощает вышедший объем свободных площадей.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное