Бизнес-центр или street retail?

Потенциальный арендатор офисной недвижимости стоит перед выбором: помещение в бизнес-центре или с отдельным входом с улицы – стрит-ритейл. У обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы.

Бизнес-центр или street retail?

Жить на первых этажах хотят далеко не все, а вот снять или купить помещение под офис  многие. Главное преимущество офисных помещений, расположенных в жилых домах, – их большая доступность для клиентов, что способствует повышению доходности бизнеса (www.uspen.ru).

Классификация

Первые этажи жилых домов традиционно считаются отдельным сегментом рынка недвижимости. Однако в отличие от торговых центров такие помещения до сих пор не классифицированы, хотя попытки дать четкое определение и задать критерии предпринимаются. Так, под эгидой компании RRG и Российского совета торговых центров прошло первое заседание секции street retail. Эксперты рынка – консультанты и инвесторы – обсудили особенности формата и то, как его можно классифицировать. Оказалось, самые ожесточенные споры вызывает само понятие street retail. «Помещение формата street retail – помещение торгового назначения (сферы услуг), представляющее собой часть здания (или здание), имеющее вход с первой линии улицы (т.е. обращенное к проезжей и пешеходной части улицы с прямым видом на нее). Вход должен быть отделен от других помещений здания и являться основным для посетителей. К этому формату также относятся при выполнении прочих требований помещения свободного назначения», – говорилось в перечне определений, заранее подготовленном организаторами. Но по мнению экспертов слишком узкое определение позволит собственникам «отметать» неподходящие помещения. Ключевые критерии street retail: во-первых, это наличие отдельного или совмещенного (с «тамбуром») входа с улицы (необязательно с первой линии), во-вторых, видимость помещения (наличие витрины или вывески). Еще одним критерием должно быть расположение на первом этаже или в подвале здания (иногда  «на антресоли» или втором этаже), а также такой технический параметр, как высота потолков (не менее 2,5 м). Причем от функционального использования помещения его классификация как объекта стрит-ритейла не меняется: даже если в помещении располагается офис, но потенциально оно подходит для стрит-ритейла (то есть соответствует всем критериям), то его и стоит относить к этому формату. Что касается классификации street retail, то предложено разграничивать помещения по  трем параметрам – от широкого к узкому. Первый критерий – локация объекта. Второй, более узкий критерий, предполагает разделение по видимости объекта, его доступности (автомобильной, пешеходной) и целевой аудитории. Третий, самый специальный параметр – технические характеристики помещений. Это доля первого этажа в общей площади помещений (не менее 50 %), доля торгового зала в общей площади (не менее 70 %), количество торговых уровней (не более двух), высота потолков – от 2,5 до 4 м в зависимости от локации (все цифры приведены для «лучших» помещений). Однако четкой классификации так объектов так и не существует.

Пока же офисы в жилых домах по принятой классификации могут быть отнесены только к классу «Е». Тем не менее, площади под офисы на первых этажах жилых домов, выходящих на оживленные улицы и магистрали Новосибирска, стабильно пользуются популярностью у потенциальных покупателей и арендаторов.

К офисам класса «Е» относятся помещения в зданиях, которые изначально не были предназначены для подобных целей, например, реконструированные под офисы подвалы и первые этажи в жилых домах.

Кто выбирает street retail?

Офис на первых этажах жилого дома может стать альтернативой бизнес-центру, если деятельность компании не рассчитана на большое количество сотрудников. Основными потребителями офисов в жилых домах являются небольшие компании, преимущественно из сферы услуг: туристические агентства, авиа- и  железнодорожные кассы, риелторские, юридические компании. В таких помещениях располагаются аптеки, салоны красоты, приемные пункты прачечных и химчисток, тренажерные залы, небольшие медицинские клиники.

В то же время многие банки, особенно ориентированные на работу с частными лицами, также выбирают для своих филиалов и отделений первые этажи жилых домов. Немаловажным преимуществом офисов, которые располагаются в выведенных из жилого фонда квартирах, является их небольшая площадь. Средним и мелким компаниям с ограниченным штатом сотрудников, как правило, требуется помещение не более 80–100 м2, а зачастую достаточно бывает и 40–50. Лишние метры оборачиваются дополнительными, порой непосильными расходами. Бизнес-центры, как правило, предлагают арендаторам просторные помещения. В этом случае выходом и становится офис в доме.

Чаще всего это офисы в жилых домах советских времен, которые появились на рынке благодаря выкупу жилых помещений фирмами и переводу их в нежилой фонд. Такие офисы обычно расположены в местах с высокими пешеходными и автомобильными трафиками, яркий пример – проспект К. Маркса в левобережной части Новосибирска. Сегодня здесь уже практически не осталось ни одной квартиры на первом этаже, не занятой офисом или магазином.

Плюсы и минусы

В чем же преимущества таких офисов? В расположении офисов на первых этажах жилых домов есть много положительных сторон. В первую очередь, это большая доступность для потенциальных клиентов, которыми часто становятся жители верхних этажей и соседних домов. Если офис расположен на первой линии оживленной улицы, то клиентами компании могут стать даже те, кто случайно увидел вывеску. Поэтому большое значение имеет отдельный вход, возможность размещения рекламной вывески и индивидуального оформления фасада. Кроме того, такой офис может работать в оптимальном для компании режиме, не будучи связан условиями, как в бизнес-центре. А офис в центре – это не только престижно, но и удобно: весь центр Новосибирска находится в пределах пешеходной доступности от станций метро. Это  несомненный плюс для компаний, работающих большей частью не с организациями, а с людьми, чьим клиентам важно быстро добраться до офиса фирмы после рабочегодня.

Основным недостатком офиса, расположенного на первых этажах жилого дома, эксперты называют обеспечение безопасности, чаще всего в таких помещениях нет единой охраны, как в бизнес-центрах. Часто требуются дополнительные средства не только на организацию системы охраны, но и на подключение к телефонной связи и Интернету, установку кондиционеров, подвод более мощных коммуникаций, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, обустройство парковки и т. д. Перед тем как купить или снять офис в жилом доме, профессионалы советуют оценить такой немаловажный момент, как отношение к возможности появления офиса жильцов дома. Недовольные соседи могут создать в будущем много проблем. Необходимо также предусмотреть возможность перепланировки, в частности сноса перегородок. Так, в панельных домах варианты перепланировок минимальны.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное