Офисная недвижимость

Рынок офисной недвижимости Новосибирска в посткризисный период демонстрирует стабильность, основывающуюся на балансе спроса и предложения. Не стал исключением и конец 2012 года. Несмотря на появление на рынке новых небольших объектов, в целом ситуация остается прежней.

За три квартала 2012 года в Новосибирске были сданы в эксплуатацию 9,4 тыс. кв. м офисной недвижимости. В 4 квартале на Фрунзе был введен в эксплуатацию Деловой центр класса В «Новая высота» общей площадью 33 620,7 кв. м. Таким образом, рынок офисной недвижимости пополнился новыми площадями, правда, не в том объеме, в каком ожидалось, – из-за переносов сроков сдачи ряда строящихся объектов.

Предложение: продажа

Анализируя рынок офисной недвижимости, в 4 квартале можно наблюдать уменьшение объектов, предлагаемых собственниками к продаже, как по количеству, так и по суммарной площади практически во всех районах города. Только в Калининском общая площадь увеличилась на 20% за счет предложения к продаже офисного здания на ул. Тайгинской площадью 5 785 кв. м, а в Заельцовском районе – в три раза за счет предложения к продаже офисных зданий на ул. Кропоткина и Красном проспекте суммарной площадью 8 725 кв. м.

Большинство собственников не спешат продавать помещения, в связи с этим соотношение аренды и продажи офисной недвижимости в Новосибирске составляет сегодня 72% к 28%. В 4 квартале 2012 года количество предлагаемой к продаже офисной недвижимости сократилось в два раза, в аренду, наоборот,  увеличилось на 20%.

В общем объеме предложений офисовк продаже наибольшая доля (18%) в структуре по количеству приходится на Центральный район.В общем объеме предложений офисов к продаже наибольшая доля в структуре по площади приходится на Калининский (20%), Заельцовский и Октябрьский (по 19%) районы.

Цена: продажа

По данным «Сибакадемстрой Недвижимость», на рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в 4 квартале 2012 года составила 62,59 тыс. руб. за кв. м, что на 1,3% ниже, чем в 3 квартале текущего года.По сравнению с докризисным максимумом, 3 кварталом 2008 года, средняя цена предложения уменьшилась на 25%.

Средняя арендная ставка в 4 квартале составила 629 руб. за кв. м, что на 4,4% выше аналогичного показателя предыдущего квартала. Сравнивая с докризисным максимумом, средняя арендная ставка уменьшилась на 37%.

В 4 квартале наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м офисной недвижимости наблюдалось в Первомайском районе – на 23,3% (по сравнению с аналогичным показателем 3 квартала). Низкая цена объектов в данном районе объясняется предложением офисов под самоотделку или без всяких удобств. Наибольшее повышение средней удельной цены – на одну треть, зафиксировано в Советском районе. Рынок офисных помещений в данном районе представлен единичными предложениями в Академгородке. При таком дефиците объектов, когда существует немалый спрос, цена квадратного метра будет явно высокой.

Средняя цена продажи 1 кв. м офисной недвижимости показала наибольшее снижение в сегменте вариантов площадью от 101 до 250 кв. м – на 8,1%. Единственное повышение (+16,4%) наблюдалось в сегменте вариантов площадью свыше 500 кв. м. Причина повышения средней удельной цены офисных помещений большой площади в том, что с рынка ушли дешевые варианты, а новые и невостребованные в 4 квартале более дорогие. Все данные объекты – это отдельно стоящие административные здания разной этажности или бизнес-центры, предлагаемые к продаже целиком. На них же приходится и наибольшая средняя удельная цена, которая по сравнению с 3 кварталом 2012 года повысилась (здания – на 14,6%, БЦ – 12,5%). Наименьшая СУЦ – на квартиры, не выведенные из жилого фонда и предлагаемые для размещения «тихого» офиса.

Аренда: предложение и ставка

В общем объеме предложений офисовв аренду наибольшая доля в структуре по количеству и по площади приходится на центральные районы, в которых сосредоточены более половины имеющихся в Новосибирске бизнес-центров и административных зданий, предоставляющих компаниям помещения под офис.

Аренда офиса в центральных районах самая дорогая по стоимости, так как имеет несколько преимуществ. Во-первых, это удобство расположения: в центр удобно добираться со всех концов города как клиентам, там и сотрудникам. Во-вторых, работать в центре города престижнее, чем в любом другом месте. Самая низкая средняя арендная ставка в Первомайском районе, в котором помещения под офис предлагаются в административных зданиях на территории промзон.

Максимальное количество предложений офисов в 4 квартале 2012 года было в сегменте объектов площадью менее 100 кв. м. Всего 1% приходится на сегмент более 500 кв. м, но средняя арендная ставка на офисные помещения крупных размеров самая высокая за счет предложения площадей в торгово-офисном центре в центральной части Ленинского района.

Максимальное снижение средней ставки аренды в структуре предложения офисов по типам наблюдалось на помещения-«квартиры» – на 15,4%. Максимальное повышение тоже связано с жилым фондом, на 11,9% повысилась арендная ставка на помещения общественного назначения, расположенные на нижних этажах жилых домов.

Индекс валовой доходности в 3 квартале 2012 года составил 102%. Таким образом, краткосрочные вложения в офисную недвижимость в этом квартале оказались доходными.

Вячеслав Кузнецов, руководитель отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»:

– В сравнении с докризисным периодом цена офисов к продаже сегодня заметно ниже, но спрос на офисы остается невысоким. В период бурного роста цен гораздо смелее и быстрее принимались решения о покупке офисов, а сегодня сделок купли-продажи офисов осуществляется немного.

Арендная ставка также ниже в сравнении с докризисной. Именно перед кризисом была большая востребованность в офисных площадях, и в ответ на этот спрос в городе появилось множество новых бизнес-центров. Но сегодня этот спрос удовлетворен практически на 100% и при этом есть еще немало офисных помещений, которые ждут арендаторов.

По нашим оценкам, цены аренды на офисные площади будут расти в 2013 году, но невысокими темпами. Дело в том, что многие собственники, пострадав в кризис, пытаются постепенно наверстать упущенное. Раз в год принято при перезаключении договоров аренды повышать ставки. Как правило, имея в собственности несколько помещений, собственник, повышая цены на ликвидные площади,  распространяет ту же наценку и на все остальные.

Благодарим за помощь в подготовке материала аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» и  Вячеслава Кузнецова, руководителя отдела коммерческой недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное