Складской дефицит

Перспективы развития логистической инфраструктуры − в Новосибирском транспортном узле, развитие которого определяется географическим положением города на пересечении Транссиба, автомобильных трасс, речной артерии и авиамаршрутов. И, несмотря на то, что в последние несколько лет запущено множество крупных логистических комплексов, на рынке дефицит складской недвижимости все же присутствует, а заполняемость складов держится на уровне 90 − 100%.

Складской дефицит

Говоря о рынке складской недвижимости, все эксперты сходятся в одном: в новосибирском регионе «работают» оба фактора, которые являются главными движущими силами долгосрочного спроса на складские услуги. В первую очередь −  это возможность использования складского хозяйства региона в обеспечении международной логистики, а также обеспечение внутренних потребностей растущей экономики региона, характеризующейся, в том числе, и экспансией в регион ритейла. Новосибирск является крупнейшим городом в восточной части России и одним из крупнейших экономических центров страны с населением более 1,5 млн жителей, что обусловливает потенциал потребительского рынка региона. Для удовлетворения жителей региона в товарах потребительского рынка, фармакологических препаратах в город постоянно привозят десятки, сотни и тысячи тонн грузов, которые нужно где-то размещать. Не говоря уже о международных перевозках, которые имеют достаточный объем.

Предложение

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», наибольшая доля предложений складской недвижимости к продаже была зафиксирована в крупнейших промышленных районах города − Кировском и Ленинском − 21% и 20% соответственно. В Кировском районе все объекты складской недвижимости расположены на территории промышленных баз, в Ленинском − около половины предложений к продаже − отдельно стоящие производственно-складские комплексы. В Советском районе в основном предлагаются недорогие помещения в гаражно-складском комплексе и в промзоне района ОбъГЭС.

В структуре предложения складов к продаже в 3 квартале 2012 года теплые помещения составляют 80% от общего объема предложения. Наибольшее количество предложений складской недвижимости в аренду было выставлено в Ленинском районе − 22%. На втором месте Октябрьский район − 20%. Как правило, основные складские помещения в данных районах располагаются на территориях промышленных зон.

Цена

По информации специалистов аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в 3 квартале 2012 года средняя удельная цена предложения складов к продаже составляла 23,77 тыс. руб./кв. м, что на 8,5% больше, чем во 2 квартале, и на 2,1% ниже, чем докризисный максимум. Наиболее высокие средние удельные цены предложения зафиксированы в Калининском районе. В данном районе в 3 квартале к продаже предложен самый дорогой склад. Если не принимать во внимание этот объект, то средняя удельная цена в Калининском районе будет ниже средней по городу всего на 2%, то есть несильно отличается от рыночной. Самые низкие средние удельные цены в Советском районе.

Наибольшая средняя удельная цена сформировалась на холодные склады, наименьшая − на изкотемпературные складские помещения.

Арендная плата

Средняя арендная ставка предложения складов в аренду в текущем квартале составила 232 рубля, что на 9,4% выше, чем в предыдущем квартале, и на 10,8% ниже, чем докризисный максимум. Наиболее высокие средние арендные ставки − на складские помещения в Железнодорожном районе. Большинство объектов в данном районе предлагается в районе Димитровского моста в непосредственной близости от железной дороги и в подвальных помещениях жилых домов по Вокзальной магистрали и улице Челюскинцев.

В общей структуре предложения в аренду по-прежнему лидируют теплые склады (71%), которые пригодны как для прямой функции хранения, так и для создания на их базе производственных площадок. Наибольшая средняя арендная ставка у объектов данного сегмента и у складских помещений в низкотемпературных складах.

Заполняемость

На рынке складских и производственных помещений заполняемость высокая (до 90−100%, класса А – 70%). Два последних года росла конкуренция за лучшие площади, плавно росли арендные ставки. Сегодня специалисты по аренде разных компаний-владельцев индустриальных площадок отмечают стабильность арендаторов (некуда переезжать) и не ожидают освобождения площадей в ближайшие полгода. Арендаторы встают в листы ожидания и даже сами предлагают большую цену за интересную площадь, но собственники не всегда принимают эти предложения. «В целом по рынку коммерческой недвижимости  компании предпочитают  арендовать или строить под себя, а не покупать недвижимость. Деньги на строительство есть и у компаний, и у частных инвесторов. Но учитывается опыт 2008−2009 гг., опасения очередного витка кризиса нарастает, но поскольку о нем уже долго говорят, это не пугает, а усложняет задачу: сейчас инвесторы хотят не только четкого понимания сроков окупаемости, но и видеть антикризисный план», −  говорит Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-Парка «Южный».

Бизнес-парки – ступень эволюции складов

Бизнес-парк – не так давно появившийся в России, но стремительно развивающийся формат, который подразумевает земельный участок, где располагается несколько административных и производственных зданий, объединенных общей концепцией и инфраструктурой. Важную роль играет (как всегда) местоположение − в удалении от центра, но в то же время в хорошей доступности от транспортных магистралей, достаточная территория, необходимые для ведения бизнеса площади, включая производственные, и инфраструктура.

Парковые проекты − технопарки, индустриальные, промышленные парки, промышленно-логистические − могут создаваться не только государством, но и частными компаниями. За последние годы в России запущено достаточное количество государственных и частных парковых проектов. По данным исследования Ernst&Young «Индустриальные парки России. Карта и отраслевой обзор» за 2012 год  − более 200.

По мнению Елены Полукошко, «развитие промышленных парков – это, прежде всего, следствие развития промышленного производства в стране и экономического развития региона. Перепрофилированные индустриальные парки позволяют компаниям с минимальными издержками разместить свои предприятия в зонах наибольшего благоприятствования их бизнесу, т. е. там, где уже сложилась необходимая промышленная, транспортная и социальная инфраструктура. Однако редкая территория бывшего завода может похвастаться единой концепцией, большинство занимаются арендой по остаточному принципу. Бизнес-парки отличаются именно комплексным подходом к управлению и эксплуатации недвижимостью».

По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», индекс валовой доходности в 3 квартале 2012 года составил 112%, следовательно, краткосрочные вложения в складскую недвижимость оказались доходными.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное