Девелоперы торговой недвижимости пойдут в Сибирь и на Дальний Восток

В рамках прошедшего в Санкт-Петербурге VI Международного инвестиционного форума PROEstate ведущие эксперты в сфере торговой недвижимости обсудили тенденции отрасли. Одним из ключевых направлений развития рынка был назван повышающийся интерес к городам Сибири и Дальнего Востока.

Девелоперы торговой недвижимости пойдут в Сибирь и на Дальний Восток

Специалисты компании Astera в альянсе с BNP Paribas дали прогноз развития рынка коммерческой недвижимости на 2013 год. По оценке аналитиков, в 2012 году все сегменты рынка коммерческой недвижимости продолжили свое поступательное развитие, вектор которого был задан еще в 2011 году. Наиболее динамичен сегмент торговой недвижимости, до конца общий прирост объема рынка за год составит 12 %. В то же время общий уровень свободных площадей в торговых центрах остается низким.

В то же время эксперты отметили, что сохраняет инвестиционную привлекательность и российский стрит-ритейл. Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе BNPParibasRealEstate перечислил основные причины привлекательности этого формата для инвесторов. Первая причина – очень высокая ликвидность, в отличие от крупных и дорогостоящих проектов, количество покупателей на которые исчисляется единицами. Вторая причина – относительная простота в управлении и эксплуатации. Третья причина – простой юридический механизм владения. И последняя причина – отсутствие значительной угрозы со стороны объектов нового строительства (любые увеличения транспортных и людских потоков приводят к росту арендной ставки). В ситуации с крупными торговыми центрами любые изменения в транспортных и людских потоках могут привести к серьезным негативным последствиям.

Участники дискуссии – ритейлеры в лице Павла Руссова («Эльдорадо»), Николая Юськива («Спортмастер»), Мариты Коскинен (Prisma) и другие, как федеральные и международные, так и региональные девелоперы – обсудили актуальные вопросы, связанные с развитием сектора торговой недвижимости в регионах. В ходе дискуссии стороны подняли тему отсутствия качественных торговых площадей, признали необходимость развития логистики, коснулись специфики городов Дальнего Востока и Сибири, а также выявили минусы формального подхода в оценке потенциала объектов недвижимости в данных регионах.

Николай Юськин, директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер», заявил о том, что регионы – отдельно он отметил Дальний Восток – имеют высокие перспективы для ритейлеров. Малое количество жителей (по сравнению с Москвой, Санкт-Петербургом и городами-миллионниками), плохая логистика и специфика потребления. По мнению Юськина, приход в регионы оправдает преодоление всех этих сложностей, так как в небольших городах любой федеральный оператор начинает выполнять еще и социальную функцию, срабатывает принцип отложенного спроса: он знакомит жителей регионов с цивилизованной торговлей, на которую у них есть финансовые средства, но за которой они на данный момент вынуждены ездить в большие города. Но вместе с тем Юськин, как и многие другие участники конференции, отмечает, что самой главной проблемой ритейлинга в регионах является катастрофическое отсутствие торговых площадей.

Поэтому вполне вероятно, что в ближайшее время девелоперы торговой недвижимости и ритейлеры все чаще будут заявлять о выходе на рынки городов, расположенных за Уралом. При этом интерес игроков будет в основном сосредоточен не на миллионниках, а на небольших отраслевых городах, которые обладают большим потенциалом роста. Такое мнение высказала в ходе конференции «Торговая недвижимость стратегии развития ритейлеров и перспективы регионов» генеральный директор Девелоперского агентства «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг» Мария Гурова.

По статистике уровень обеспеченности торговыми площадями в Сибири и на Дальнем Востоке довольно высок и составляет порядка 560 м2 на 1 тыс. жителей. Однако если говорить о качественных торговых площадях, то показатель снижается в разы. В связи с этим рынок торговой недвижимости данных регионов можно охарактеризовать как «бесконкурентный».

Вкупе с высокими доходами населения и отсутствием у местных жителей «комплекса расстояния», преодолеть 300 км, чтобы совершить покупки и сходить в кино – повсеместная практика, эта территория России становится уникальным рынком с колоссальными перспективами. По словам экспертов, сегодня крупные федеральные и международные ритейлеры уже в полной мере это осознают.

Однако, по ее мнению, слабая логистика и дефицит качественных торговых площадей являются основными сдерживающими факторами на пути освоения ритейлерами новых территорий. И выход из ситуации эксперт видит во взаимодействии ритейлеров и региональных девелоперов.«Местные девелоперы готовы строить качественные торговые объекты, но нуждаются в руководстве. Ритейлеры же, в первую очередь, должны подумать о логистике, а при оценке объектов недвижимости не опираться на привычные стандарты – рынок Сибири и Дальнего Востока уникален, здесь каждый объект нужно рассматривать индивидуально», ‑ отмечает Мария Гурова.

В качестве примера уже реализованного проекта эксперт называет торгово-развлекательный центр Oasis plaza, который открылся в сентябре 2012 года в городе Нягань (Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Тюменская область). Общая площадь ТРЦ Oasis plaza составляет 32,2 тыс. м2, арендная – 23,3 тыс. м2. А port plaza, например, предлагает еще и закрытую благоустроенную территорию в 2,97 га с ландшафтным дизайном, местами для прогулок и собственным причалом на Москве-реке.

Население города Нягань – всего 55 тыс. человек, среднемесячная заработная плата – 41,3 тыс. руб. Отсутствие конкурирующих центров в регионе делают ТРЦ единственным подобным объектом в радиусе 350 км. Посещаемость комплекса оценивается в 200 тыс. человек в месяц. По словам Марии Гуровой, потенциал города и торгового объекта настолько высоки, что крупные федеральные и международные операторы ради участия в проекте были готовы отказаться даже от жестких форматов размера площади. Войдя в проект ТРЦ Oasis plaza, свои флагманские магазины в регионе ЮГРА открыли «Спортмастер», «Снежная королева», «Детский мир», New Yorker и «РАЙТ». Из ключевых арендаторов также можно выделить: Mango, Adidas, Reebok, Colin’s, Ostin, GloriaJeans, SELA, «Твое», INCITY, Л’Этуаль, KiraPlastinina, Zolla, BurgerKing, большая часть из которых вошла в ТРЦ с собственными магазинами.

Однако инвесторы из Финляндии, в частности, управляющий директор SRV Микко Содерлунд и директор по развитию Prisma Марита Коскинен, с сомнением высказались о перспективах иностранного ритейлинга в российских городах-немиллионниках. Финский ритейлинг в данный момент заточен под открытие строго определенного количества торговых точек в крупных городах России. Время малых городов придет, но не раньше, чем через пару лет. Коскинен также отметила, что ритейлинг в России подразумевает уникальный и проработанный подход к каждой торговой точке, что замедляет процесс прихода иностранных ритейлеров в Россию.

Вывод, к которому единодушно пришли участники конференции: рынок Сибири и Дальнего Востока уникален. Законы, по которым развивается торговая недвижимость в Центральном регионе, не работают за Уралом, где каждый объект нужно рассматривать особенно тщательно и, что называется, «в поле».

Международный инвестиционный форум PROEstate – ключевое мероприятие на российском рынке недвижимости международного уровня. Организаторами PROEstate выступают Правительство Санкт-Петербурга, Гильдия управляющих и девелоперов и Министерство регионального развития РФ. Поддержку форуму в 2012 году оказывают «ВТБ-Девелопмент», ГУП «ГУИОН», Schneider Electric, Hannes Snellman, Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Vegas Lex, Mirland Development Corporation, Rumpu, ЮИТ Санкт-Петербург, ГК «Пионер», «Северо-Запад Инвест», «ЭР-Телеком Холдинг», Innology, «Леонтьевский мыс», «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг».

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное