Стрит-ритейл: формат в расцвете

Первые этажи жилых домов традиционно считаются отдельным сегментом рынка недвижимости. Главное их преимущество – большая доступность для клиентов, что способствует повышению доходности бизнеса. Спрос на такие помещения, расположенные на главных улицах и торговых коридорах, не менее велик, чем на площади в качественных ТЦ и БЦ.

Стрит-ритейл: формат в расцвете

Офисы в жилых домах по принятой классификации могут быть отнесены только к классу «Е». Тем не менее, площади под офисы и магазины на первых этажах жилых домов, выходящих на оживленные улицы и магистрали Новосибирска, стабильно пользуются популярностью у потенциальных покупателей и арендаторов. Еще несколько лет назад это были, в основном, помещения в жилых домах советских времен, которые появились на рынке благодаря выкупу квартир и переводу их в нежилой фонд. Такие помещения обычно расположены в местах с высокими пешеходным и автомобильным трафиками. Яркий пример – проспект К. Маркса в левобережной части Новосибирска. Сегодня здесь уже практически не осталось ни одной квартиры на первом этаже, не занятой офисом или магазином. И более того, обсуждавшийся недавно на градостроительном совете мэрии проект планировки этой части города предполагает, что из жилого фонда будут выведены все дома первой линии. Использовать освободившиеся помещения планируется под офисы и розничную торговлю.

Однако количество предложений в этом сегменте рынка растет и за счет ввода административных помещений во многих новых жилых домах. Готовое офисное помещение, запланированное еще на стадии проектирования дома и изначально обладающее необходимыми инженерными решениями, отдельным входом, выделенным паркингом, безусловно, удобнее, но в то же время отличается от жилой площади, непереведенной в нежилой фонд, и ценой.

К преимуществам стрит-ритейла Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», относит отсутствие конкуренции. «В торговом или бизнес-центре вполне могут быть компании, которые работают в том же сегменте», – поясняет эксперт. Александр Назаров, директор Nazarov& Partners. CommercialRealEstateтакже считает преимуществом большую доступность: «Не нужно заезжать на многоуровневые парковки, блуждать по этажам ТЦ». Недостатки формата – отсутствие притягателей, то есть компаний, работающих в другом сегменте, но которые привлекают поток клиентов, отсутствие продуманной инфраструктуры.

Тем не менее, эксперты оценивают востребованность офисных и торговых помещений формата стрит-ритейл, при условии их нахождения на первой линии улиц и магистралей с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, как очень высокую. «Можно сказать, что они более востребованы в сфере услуг, нежели в сфере торговли. В то же время наблюдается миграция и сферы услуг в торговые центры», – отмечает Татьяна Казакова. По мнению Валентина Тиунова, инекоторые сегменты ритейла предпочитают локацию в торговых центрах, освобождая ранее занимаемые ими помещения стрит-ритейла. Наиболее востребованы помещения площадью от 70 до 200 м2, расположенные на центральных улицах города и вблизи от мест массовой жилищной застройки. В зависимости от назначения – помещения для товаров повседневного пользования – внутри кварталов, небольшого размера. Для магазинов модной одежды, бытовой техники, супермаркетов районного значения – помещения крупнее и на магистралях. «Чем активнее магистраль, чем выше проходимость, тем, конечно, помещение привлекательней», – считает Александр Назаров.

Емкость этого сегмента рынка Валентин Тиунов, директор ГК «Система», оценивает в 800–900 тыс. м2. По мнению Эдуарда Ляхова, коммерческого директора ЗАО «Строитель», совокупная площадь таких помещений в 3–4 раза превышает площади качественных офисов.

По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», средняя цена продажи помещений стрит-ритейла –87 тыс. руб. за м2. В зависимости от районов цена варьируется от 90–140 тыс. руб. в центральных, до 65–80 тыс. руб. в граничащих с центром и 40– 60 тыс. руб. в отдаленных.

Средняя арендная ставка – 1,2 тыс. руб. за м2 в месяц. В зависимости от районов: центральные районы – 1–2,5 тыс. руб. за м2, граничащие с центром – 800–1200 руб., отдаленные – 600–800 руб. Это средние цены, в исключительных случаях (с высоким трафиком) цена может увеличиваться на 30–80 %. «Помещение в хорошем ТЦ и помещение street-retailс хорошим расположением будут стоить практически одинаково. Помещение в бизнес-центре может быть дешевле на 20 %», – комментирует статистику Татьяна Казакова.

Стоимость помещений стрит-ритейла зависит от их месторасположения и, по данным Валентина Тиунова, имеет диапазон цен от 25 до 450 тыс. руб. за м2 при арендных ставках от 400 руб. до 4 тыс. руб. за м2 в месяц. «Последние годы стоимость помещений стрит-ритейла находится на стабильном уровне с тенденцией к повышению стоимости помещений, расположенных в наиболее востребованных местах», – комментирует эксперт. Причем помещения с наиболее выгодным расположением от кризиса пострадали не сильно – арендная ставка в среднем снизилась на 5–20 %. Для помещений с менее интересным расположением снижение составило 20–40 %. «За последние четыре года, в большинстве случаев, цены снизились за 30–50 % и вернулись назад», – уверен Александр Назаров.

По информации компании Nazarov& Partners. CommercialRealEstate, в зависимости от месторасположения и прочих характеристик цена квадратного метра аренды может колебаться от 800 руб. до 4 тыс. руб. за м2 в месяц. «От района, конечно, зависит, хотя больше от конкретных мест: перекрестки, скопление остановок общественного транспорта, в том числе конечных, пересадочных, выходов из метро, рынков и т. д.», – говорит Александр Назаров. При продаже квадратный метр может стоить от 60 до 400 тыс. руб.

По мнению Эдуарда Ляхова, цена за покупку офиса на Красном проспекте может достигать до 300 тыс. руб. за квадратный метр, а аренда коммерческой недвижимости на главной улице Новосибирска обойдется в 5–6 тыс. руб. за м2. В то же время в спальных районах цифры будут в десятки раз меньше. «Стоит отметить, что высокая стоимость «золотой мили» оправдана большим клиентским потоком. Высокая стоимость аренды оправдывается хорошей выручкой», – отмечает Эдуард Ляхов.

Говоря о перспективах стрит-ритейла в Новосибирске, эксперты прогнозируют увеличение его доли на рынке коммерческой недвижимости за счет физического прироста площадей, расположенных на первых этажах сдающихся в эксплуатацию новостроек. По мнению Татьяны Казаковой, арендные ставки на наиболее удачные из них будут продолжать расти умеренными темпами. «Ценам уже практически неуда расти, хотя есть неудовлетворенный спрос на хорошие качественные помещения формата стрит-ритейл (покупка)», – считает Александр Назаров. «Возможно, уже скоро Новосибирск найдет свою уникальную торговую нишу, – говорит Эдуард Ляхов. – Сибирь, располагаясь между Европой и Азией, стоит на развилке: специализированные офисные помещения под стать европейским либо не совсем опрятные улицы, но доступные предпринимателям многочисленные магазины».

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное