Офисная недвижимость: баланс интересов

Показатели заполняемости крупных бизнес-центров Новосибирска остались высокими даже после выхода на рынок нескольких крупных «размороженных» проектов в 2011 году. Но и новые проекты пока не заявляются, резких колебаний рынок не испытывает, демонстрируя этап сбалансированности.

Офисная недвижимость: баланс интересов

По данным середины 2011 года, обеспеченность качественными офисными площадями в Новосибирске составляет 0,7 м2 на тысячу жителей. Согласно данным исследования рынка офисных площадей по городам России, в Екатеринбурге данный показатель составляет 0,5 м2 на тысячу жителей, в Москве показатель – 2,2 м2 на тысячу жителей, Санкт-Петербурге – 0,4 м2 на тысячу жителей, Казань – 0,27 и Омск – 0,17. Для сравнения: в европейских столицах этот показатель больше на порядок – примерно 10–15 м2 на тысячу жителей. «Однако ключевое слово здесь – «качественный». Большинство российских офисов далеко от мировых стандартов. Здесь нет современных инженерных систем, нет даже возможности их подключения – не хватает мощностей. Есть даже российское понятие – бизнес-центр класса «Д» – это бывшие заводы», – говорит Татьяна Казакова, руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость». Однако, по мнению Эдуарда Ляхова, коммерческого директора ЗАО «Строитель», хотя Новосибирск и унаследовал от советского прошлого большое количество зданий проектных институтов, которые сдаются в аренду, со временем они будут пустеть, поскольку арендаторы предъявляют сейчас большие требования к офисным помещениям. Популярность таких зданий Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics, объясняет удачным расположением.

Но новосибирская классификация допускает больше поблажек по сравнению с европейской – например, на вопрос парковок часто закрывают глаза. По мнению Елены Ермолаевой, дело в том, что в Новосибирске мало компаний, которые бы предъявляли высокие требования к качеству офиса. Кроме того, Новосибирск – город малого и среднего бизнеса, поэтому здесь более высокий спрос на «мелкую нарезку», которая для высоких классов нехарактерна.

Согласно новосибирской классификации в городе в последние годы возникло множество так называемых бизнес-центров класса «В» – новое строительство, однако без излишеств. «Именно в этом сегменте наблюдается некий переизбыток офисных площадей», – отмечает Татьяна Казакова. Во-первых, их строили одновременно, да еще и накануне кризиса, поэтому рынок не успел «переварить» все поступающие площади. Во-вторых, их расположение зачастую хуже, чем располагаются переоборудованные из советских НИИ офисные здания, а внутреннее оснащение и сервис далеки от класса «А». Поэтому именно они зачастую остаются не у дел.

А в ближайшее время количество бизнес-центров класса «В» в Новосибирске еще возрастет, но уже не за счет нового строительства. Если сейчас к классу «A» относятся «Кронос», «Гринвич», DoubleTreebyHilton, «Кобра» и «Лига-Капитал», то уже в ближайшие месяцы некоторым из них грозит понижение класса. «По некоторым классификациям, бизнес-центр класса «А» престает быть таковым после пяти лет эксплуатации», – поясняет Татьяна Казакова, – это означает, что уже через несколько месяцев число бизнес-центров такого класса уменьшится вдвое». Напомним, что несколько леи назад ряды новосибирских бизнес-центров класса «А» поредели еще и в связи с покупкой «РосЕвроПлазы» Сбербанком. И, тем не менее, дефицита бизнес-центров высокого класса в городе не наблюдается. Как правило, арендаторами таких бизнес-центров являются крупные федеральные и международные компании. В посткризисные годы часть таких компаний свернула бизнес в Новосибирске, а неустойчивая экономическая ситуация не способствует экспансии новых таких компаний. В тоже время, по данным компании RID Analytics, заполняемость офисных зданий класса «А» и «В» уже приближается к «С», во многом это объясняется невысокими арендными ставками. Так, по данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в одном из офисных зданий класса «В» в Центральном районе можно снять офис в бизнес центре за 450 руб. за квадратный метр. «Средняя ставка в крупных бизнес-центрах в начале лета 2012 была в районе 700 руб. В начале этого года была попытка собственников бизнес-центров повысить ставки в среднем на 8,5 %, но рынок эту идею не поддержал, и ставки вновь откатились на уровень конца 2011 г.», – комментирует ситуацию Елена Ермолаева. По мнению Эдуарда Ляхова, офисы в помещении класса «C» и «С-» будут терять арендаторов. «Сейчас много коммерческой вводится в жилых домах, это удобно как для бизнеса, так и для жильцов, будет наблюдаться и развитие технопарков», – говорит эксперт.

При этом некоторый спрос на покупку офисных площадей есть. В отличие от 2009 года, когда на рынке было вообще тихо, некий интерес к покупке проявляют, однако, по большей части, это небольшие помещения формата streetretailв новых строящихся микрорайонах, которые приобретаются для последующей сдачи в аренду. Но на одно предложение о продаже, по данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», сейчас приходится порядка четырех предложений об аренде. Большинство предложений к продаже – это офисы на нижних этажах в жилых зданиях с помещениями общественного назначения, оборудованными отдельными входами. Среди предложений в аренду больше офисных площадей в административных зданиях коридорного типа.

На рынке офисной недвижимости средняя цена предложения во втором квартале 2012 года составила 61,74 тыс. руб. за м2, что на 1,4 % выше, чем в первом квартале текущего года. Средняя арендная ставка в текущем квартале составила 642 руб. за м2. В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,42 до 1,53 % от цены 1 м2. Среднее соотношение в таком случае составляет 0,94 %.

В общем объеме предложений офисов, как к продаже, так и в аренду, наибольшая доля – 21 и 28 %, соответственно, в структуре по количеству приходится на Центральный район. На Железнодорожный и районы, граничащие с центром, приходится 55 %. Доля остальных районов города составляет 24 и 17 % соответственно. В общем объеме предложений офисов к продаже наибольшая доля в структуре по площади приходится на Заельцовский (22 %) и Центральный (19 %) районы, в аренду – на Центральный (32 %) и Железнодорожный (24 %) районы.

«В течение ближайшего года существенных изменений на рынке офисной недвижимости, особенно в положительную сторону, мы не ждем, – подчеркивает Татьяна Казакова. – О реальных проектах, которые могут оказать влияние на рынок, нам не известно. Есть несколько десятков проектов – от «бумажных» до долгостроев – но их судьба в ближайшее время вряд ли изменится».

По мнению Эдуарда Ляхова, стоит обратить внимание на мировые бизнес-столицы. Сейчас наблюдаются две тенденции: создание современных бизнес-кластеров из башен небоскребов, куда работники добираются современным общественным транспортом, и там же концентрируются компании финансового и банковского сектора, аудиторы, и развитие бизнес-парков на окраинах городов, где преимущественно представлен малый и средний бизнес, занятый в реальном секторе экономики. «При этом есть возможность разместить административные, производственные и складские помещения на одной территории, что оптимизирует логистику, снижает издержки. В Новосибирске есть пример, близкий к тому – Технопарк. Пока он на начальной стадии, но все предпосылки близости к вышеописанной системе есть», – уверен Эдуард Ляхов.

Ситуация с ценами на офисную недвижимость напрямую зависит от экономической ситуации, а вот ее, к сожалению, многие эксперты прогнозируют в лучшем случае как стагнацию. Но даже в случае реализации положительного сценария – умеренного роста – должно пройти много времени, прежде чем бизнес начнет активно развиваться и вкладывать деньги в расширение штата и, соответственно, потребление офисных площадей.

В Санкт-Петербурге состоялась церемония вручения премии Сommercial Real Estate Awards-2012. Эта профессиональная премия существует уже почти десять лет, ее вручение – наиболее престижное событие индустрии коммерческой недвижимости. Лауреатами премии ежегодно становятся лучшие объекты, отвечающие современным требованиям. Победа в премии оценивается профессиональным сообществом как важное достижение и способствует продвижению имиджа компании на российском и международном уровне. Победитель в каждой номинации получает «Золотой кирпич», который символизирует «золотой вклад» в основание и возведение здания. Приз повторяет размеры и очертания кирпича, используемого в строительстве, изготовлен из латуни, отполирован и покрыт 24-каратным золотом. В этом году на суд экспертов было представлено более 80 проектов, реализованных в прошлом году в 37 российских городах. Высшую награду в номинации «Многофункциональная недвижимость» получил новосибирский МФК «Сан Сити».
 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное