Офисная недвижимость Новосибирска: баланс & стабильность

Рынок офисной недвижимости Новосибирска медленно, но верно восстает из кризиса, усугубленного еще и перепроизводством офисных помещений в 2006–2007 годах. Показатели заполняемости крупных бизнес-центров велики, несмотря на выход на рынок нескольких крупных «размороженных» проектов в 2011 году. Резких колебаний рынок не испытывает, демонстрируя этап сбалансированности.

Офисная недвижимость Новосибирска: баланс & стабильность

По мнению специалистов АН «Жилфонд», начало 2012 года стало показательным этапом в развитии рынка коммерческой недвижимости: рынок практически вышел из кризиса, но не вернулся на докризисные показатели по ценам и объемам продаж.

 По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», на рынке офисной недвижимости средняя цена предложения в первом квартале 2012 года составила 60,88 тыс. руб. за м2, что на 2,7 % ниже, чем в четвертом квартале 2011 года. Снижение наблюдалось и в ставках аренды офисной недвижимости, но более значительное – на 8,6 %. Средняя арендная ставка в первом квартале составила 592 руб. за м2.

 Так, бизнес-центры класса «А» по классификации не участвуют в продажах офисных помещений по частям, поэтому диапазон позиционирования объектов, продаваемых целиком, не меняется на протяжении долгого периода времени. Собственники предпочитают выжидать благоприятной ситуации для продажи, которая существовала в конце 2007 года – начале 2008, используя на данный момент объекты как предмет залога в банках или натурального обмена в крупных сделках, считают в АН «ЖИЛФОНД».

 Большинство предложений к продаже, в соответствии с мониторингом аналитического центра «Сибиакадемстрой Недвижимость», – это офисы на нижних этажах в жилых зданиях 49 % – оборудованные отдельными входами, а среди предложений в аренду – больше помещений в административных зданиях коридорного типа – 51 %.

 В случаях, когда офисное помещение предлагается к продаже и в аренду одновременно, арендная ставка составляет от 0,5 до 1,53 % от цены 1 м2. Среднее соотношение в таком случае составляет 1,07 %.

 «Это означает, что уменьшение арендных ставок в первом квартале текущего года ряда предложений офисных площадей к продаже и в аренду одновременно привело к уменьшению срока окупаемости данных объектов коммерческой недвижимости», – отмечают специалисты «Сибакадемстрой Недвижимость».

 При аренде самые высокие средние арендные ставки для помещений на первых этажах жилых зданий и в бизнес-центрах, расположенных на оживленных магистралях, практически одинаковы. В то время как при продаже наиболее дорогие предложения – бизнес-центры и отдельно стоящие здания.

 Среди предложений офисов средняя удельная цена тех, которые имеют отдельный вход, на 8 % выше офисов, которые не имеют отдельного входа. При этом большинство предлагаемых офисов – 72 % – оборудовано отдельным входом. При аренде картина немного отличается. Среди предложений офисов в аренду 56 % – помещения, не имеющие отдельный вход. При этом средняя арендная ставка офисных помещений, которые имеют отдельный вход, на 13 % выше тех, которые не имеют отдельного входа. Причина в том, что большинство объектов предлагаются в административных зданиях или бизнес-центрах разной этажности, где преобладают офисные площади мелкой нарезки.

 Специалисты АН «ЖИЛФОНД», проанализировав коридор цен на офисные помещения в бизнес-центрах различных классов с 2008 по 2011 год, пришли к выводу, что рынок офисной недвижимости, склонный к снижению цен в период кризиса, достиг нижнего диапазона цен и, скорректировавшись от нижних значений, в настоящее время установил понятный коридор цен, который держится уже более полугода. Диапазоны цены по классам офисных помещений значительно сместились, растянув коридоры торгуемых цен. «Приведенные данные не претендуют на идеальность, представляя лишь общий обзор диапазонов цен, – комментируют в АН «ЖИЛФОНД», – однако они дают адекватное представление о состоянии рынка».

 Существенное влияние на рынок коммерческой недвижимости оказала в последние годы банковская система кредитования. Благодаря позитивным изменениям в законодательстве, многие банки создали вполне понятные и доступные ипотечные продукты для бизнеса, выплата по кредиту стала сопоставима с арендной ставкой некоторых объектов. Соответственно, продукты оказались весьма востребованными. Кстати, в последнее время в России отмечается тенденция увеличения спроса на качественные помещения. По мнению Валентина Тиунова, директора ГК «Система». Однако Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», считает, что это, скорее, московская, а не общероссийская тенденция. «Дело в том, что качественные офисы в основном пользуются спросом у крупных международных и федеральных компаний, а такие, в основном, сосредотачивают свои офисы в Москве. В Новосибирске крупные компании можно пересчитать по пальцам. Они либо строят для себя отдельное здание – особняк, либо снимают площади в действующих бизнес-центрах высоких классов, которые практически полностью удовлетворяют имеющийся спрос», – говорит Татьяна Казакова. В то же время эксперт подтверждает, что заполняемость новосибирских бизнес-центров, предлагающих качественные площади, стремится к 100 %. Сегодня проблемы с заполнением испытывают небольшие бизнес-центры, построенные в последние год-полтора, расположенные на периферийных улицах Центрального района, чтобы привлечь арендаторов, они вынуждены существенно снижать арендные ставки.

 Тем не менее, новые офисные помещения в Новосибирске появляются. Часть из них – проекты, замороженные на время кризиса и теперь вышедшие на рынок, например, МФК «Сан-Сити». Другая часть новых помещений появляется в составе жилых комплексов. Так, более 7 тыс. м2 запланировано построить в ЖК «АРКА», запроектированы офисные помещения и в многофункциональном комплексе «Аврора» и т. д.

 В ближайший годы активного роста рынка офисной недвижимости ожидать не стоит. Экономика страны восстанавливается невысокими темпами, а состояние мировой экономики не дает надежд на активное развитие бизнеса в Новосибирске, существенного роста спроса на офисные помещения не произойдет. Поэтому девелоперы предпочитают развивать более востребованные жилищные проекты, а не вкладывать средства в сбалансированный и, соответственно, не дающий быстрой окупаемости рынок офисной недвижимости.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное