Прежде всего, это территория «Родников», «Снегирей», «Стрижей» и аэропорта Северного, микрорайон «Ереснинский», охватывающий «Чистую Слободу», «Троллейный» и «Юго-Западный» жилмассивы, «МЖК» и «Плющихинский», жилмассивы «Акатуйский», «Затулинский» и «Северо-Чемской», микрорайон «Березовое», «Телецентр» и квартал от Автогенной до Панфиловцев в Октябрьском районе. Всего исследованная территория охватывает 23 % городской многоквартирной застройки.

Новеллой документа является то, что количество квартир в каждой зоне застройки – высокой, средней и низкой плотности – строго регламентировано, и превышать его нельзя.

По словам начальника управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Анатолия Мотыги, ранее плотность определялась по кварталам, и застройщик мог построить столько квартир, сколько хотел.

Помимо определения плотности застройки в привязке к инфраструктуре – обеспеченности школами, магазинами, больницами и дорогами, – нормативы корректируют минимальную площадь квартир, она не должна быть меньше 24 м². Это означает, что время микростудий площадью 15–16 м², которые с трудом можно назвать не только комфортным, но и просто жильем, в Новосибирске миновало.

Теперь минимальный размер участка для строительства высотки – 35 соток, а для домов средней этажности – 25 соток вместо 10. При строительстве на 105 м² жилья предполагается одно парковочное место, но не менее 0,5 машино-места на квартиру.

Помимо этого, новые правила смягчают требования относительно подземных и оттого дорогих паркингов, цена машино-мест в которых иногда сопоставима со стоимостью квартиры на окраине города. Места в подземных паркингах продаются плохо, что приносит дополнительные проблемы застройщикам, вынужденным вкладывать и на длительный срок замораживать в таких объектах собственные или, что хуже, кредитные средства. Теперь предусматривается строительство плоскостных парковок.

Кроме того, в сентябре на рассмотрение архитектурно-градостроительного Совета Новосибирска была вынесена методика расчета по определению параметров разрешенного строительства в различных градостроительных зонах. С помощью методики городские власти будут определять, сколько жилых домов и других объектов можно построить на той или иной территории, без снижения качества жизни новосибирцев.

Авторы методики – проектировщики ООО «ИнтерПроект». Заказчик – департамент строительства и архитектуры мэрии. Предлагаемая методика разрабатывается впервые и позволяет регулировать плотность населения территории в зависимости от наличия объектов городской инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, парковок, плотности магистральной улично-дорожной сети и удаленности от центральной части города.

Комментируя документ, мэр Новосибирска Анатолий Локоть отметил: «Был разработан документ, вокруг которого было сломано немало копий. Кто-то говорил, что новые правила слишком жесткие и это плохо отразится на строительных организациях, помешает их работе. Другие поддерживали, доказывая, что точечная застройка коверкает образ города, меняет его инфраструктуру и вызывает социальное напряжение у населения. Сегодня мы предприняли следующий шаг: разработали методику дифференцированного подхода к территориям, на которых ведется застройка».

Напомним, год назад Анатолий Локоть поставил задачу отраслевому департаменту решить проблемы землепользования и застройки, увязав нормативы градостроительной политики с текущим состоянием и планами по развитию инфраструктуры Новосибирска.

«При внесении изменений в решение Совета депутатов города Новосибирска «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» в декабре 2015 года было принято решение о разработке дифференцированного подхода при застройке территорий города, – сообщил заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев. – Мэрией было подготовлено техническое задание по определению параметров разрешенного строительства на примере нескольких городских территорий, таких как: микрорайоны «Снегири», «Родники», «Южно-Чемской», «Чистая Слобода», две площадки в районе «Телецентра» и площадка в Октябрьском районе, в границах ул. Никитина и Автогенной».

Разработчики провели анализ этих территорий по обеспеченности транспортной и социальной инфраструктурой, а также по удаленности от центра города и предложили ввести в зону застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1) и зону делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1) новые подзоны с различной плотностью жилой застройки. В каждой подзоне устанавливаются свои дифференцированные нормативы к земельным участкам под строительство: предельно максимальный коэффициент плотности застройки, предельно максимальное количество квартир на земельном участке, предельно минимальное количество машино-мест. «Эта работа показывает: там, где площадка инфраструктурно готова, коэффициент застройки может быть выше, – пояснил Алексей Валерьевич. – Что касается территорий с низкой обеспеченностью инфраструктурой, а это любая комплексная площадка, где еще не построены школы, поликлиники, магистрали, то эти территории будут ограничены коэффициентом плотности».

В дальнейшем с учетом данных, полученных от практического применения дифференцированных параметров, планируется распространить такой подход к параметрам разрешенного строительства на всю территорию города Новосибирска. В первую очередь будут разработаны более жесткие нормативы к строительству, которое ведется в среднем удалении от центра города и в центральной его части.

«Нормативы, которые были приняты в декабре 2015 года, и параметры, рассматриваемые сегодня, помогут нам уйти от точечной застройки на территории Новосибирска», – сказал Анатолий Локоть.

Представленные на заседании Совета изменения в Правила землепользования и застройки города в ближайшее время будут вынесены на публичные слушания, а затем – на утверждение Советом депутатов города Новосибирска.

Помимо этого, Анатолий Локоть внес еще одно предложение по изменению Правил землепользования и застройки, которое позволит ограничить возможности для строительства на территории городских лесов. Предложенное мэром решение исключит ситуации, когда под видом социальных проектов в леса Новосибирска проникает коттеджная застройка.

Мэр поручил департаменту строительства и архитектуры совместно с департаментом правовой и кадровой работы мэрии решить вопрос исключения из территориальных зон рекреационного назначения условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.