Как продать «ипотечную» квартиру

Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации – потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать. Информацией о законных и безопасных способах продажи квартиры с обременением в виде ипотеки поделились специалисты Управления Росреестра по Новосибирской области.

Как продать «ипотечную» квартиру

Бывают ситуации, когда квартиру, приобретенную с помощью ипотеки, нужно продать. Но для того чтобы осуществить какие-либо операции с квартирой, находящейся в ипотеке, нужно получить разрешение банка. Если банк разрешил продать квартиру, нужно решить, каким образом вы будете это делать. Существует три основных способа осуществления таких сделок.

Способ первый: досрочное погашение кредита

В этом случае все достаточно просто. Продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога, и регистрируется переход права.

У заемщика есть возможность заключить договор купли-продажи жилплощади, согласно которому покупатель передает заемщику денежные средства, необходимые для погашения ипотеки. Эту сумму заемщик отправит на свой счет в банке до того, как будут поданы документы в организацию, занимающуюся государственной регистрацией прав. Подать документы для снятия обременения и зарегистрировать договор между покупателем и заемщиком можно за один день

Однако собственные средства на досрочное погашение ипотечного кредита, сумма которого составляет, как правило, несколько миллионов рублей, находятся не всегда. Также и не каждый покупатель готов пойти на такую сделку. Важно помнить, что некоторые ипотечные договоры не предусматривают возможность досрочного погашения. Поэтому существуют другие способы продажи квартиры с обременением.

Способ второй: оформление купли-продажи при участии банка

Банк сначала соглашается на смену владельца и только после этого снимает обременение. На какой-то промежуток времени в роли залогодателя выступает новый покупатель жилплощади. Покупатель квартиры оставляет деньги в двух ячейках. Одна ячейка будет хранить деньги, предназначенные для погашения остатка задолженности, а другая – остальные средства. Все операции, производимые с ячейками, находятся под контролем работников банка.

После того как права нового владельца квартиры зарегистрированы, банк получает часть средств из ячейки, после чего с покупателя снимается обременение. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры, находящейся под залогом. Если регистрация прав собственности и договора не осуществляется, то денежные средства из двух ячеек достаются покупателю.

Второй способ подразумевает обязательное получение согласия банка. У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.

При втором способе заемщику нужно пополнить свой счет в банке остатком задолженности по кредиту, тогда банк сможет списать эти средства, и тогда будет считаться, что заемщик погасил свои обязательства и обременение с квартиры снято.

Способ третий: переоформление ипотечного кредита с согласия банка на покупателя

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Чтобы не возникло проблем в будущем, при каждой передаче денег продавцу рекомендовано составление расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке. Самым проверенным и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку.

Итак, продавать квартиру нужно только с разрешения банка-кредитора, иначе сделка не будет считаться правомерной и действительной. Покупатель может оплатить всю сумму непогашенного кредита банку еще до оформления сделки. Таким образом, получится снять с квартиры банковское обременение, а потом ее купить. Продавец может продать не квартиру, а кредит. Выплатив его, покупатель станет полноправным владельцем жилья. Все права и обязанности сторон должны быть подробно прописаны в новом банковском договоре.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное

© 2017 www.vseon.com