Начнем с главного. К типам налогооблагаемого имущества относятся: квартира, гараж, комната, жилой дом, машино-место, земельный участок с хозяйственными постройками и другие строения. Инвентаризационная стоимость, определяемая Бюро технической инвентаризации, учитывает год постройки, степень износа объекта и стоимость строительных работ и материалов. При этом расположение дома и инфраструктура района никак не влияют на оценку его инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость недвижимости определяется государством. Обычно она приближена к рыночной стоимости и включает в себя более широкий круг факторов. Это площадь, местоположение, разрешенное использование для земельных участков, для объектов капитального строительства – год постройки, материал стен, этажность и ценообразующие факторы, к которым относятся: наличие инженерных коммуникаций, включая электро- и газоснабжение, транспортная доступность, для города Новосибирска – расстояние до метро, для загородных участков – расстояние до ближайшей транспортной остановки, имеет значение близость водного объекта, рекреационная зона и другие. Все эти факторы оцениваются в совокупности. Оценку проводят профильные частные компании по контракту с муниципальными властями.

Разница между оценкой стоимости недвижимости по этим двум методикам может составлять 20–30 раз. Но при этом кадастровая оценка считается более справедливой, чем инвентаризационная, так как она предполагает рост нагрузки на владельцев дорогого имущества. Кроме того, чиновники полагают, что увеличение налогов снизит цену на недвижимость, поскольку девелоперам придется увеличивать предложение на рынке, чтобы их не платить.

Как поступят девелоперы, пока неизвестно, а вот новые суммы налогов уже увидели все новосибирцы. У кого-то сумма даже снизилась по сравнению с прошлогодней. Например, нашей читательнице за квартиру в микрорайоне «Горский» в этом году пришлось заплатить порядка 7,2 тыс. руб. вместо привычных 9,2 тыс. руб. Однако радоваться рано. Дело в том, что при расчете суммы налога за 2015 год применяется понижающий коэффициент 0,2, т.е. пока мы оплачиваем только 20 % полной суммы налога. Остальные 80 % – по старой методике. В 2017 году при расчете налога за 2016 год будет применяться коэффициент 0,4. Это означает, что сумма налога вырастет в 2 раза. В следующем году – еще в 2 раза. И так до 2019 года, когда граждане будут уплачивать сумму налога, рассчитанную без понижающих коэффициентов.

А ведь у многих сумма налога не уменьшилась, а возросла. Так, позвонивший в редакцию читатель рассказал, что в прошлом году за квартиру на ул. Мичурина налог составил более 2,4 тыс. руб. вместо 700 руб. в прошлом году.

Как оспорить

Что делать, если гражданин не согласен с кадастровой оценкой, принадлежащей ему недвижимости? Оспорить.

Как пояснила заместитель начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Ирина Суханова, в случае несогласия с кадастровой стоимостью объекта недвижимости собственнику предварительно следует обратиться в Управление Росреестра или в Кадастровую палату для получения разъяснений по ее определению.

Если все-таки граждане не согласны с размером стоимости своей недвижимости, они могут оспорить ее во внесудебном порядке – в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссия создана и действует при Управлении Росреестра по Новосибирской области, заседания проводятся ежемесячно.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена в двух случаях. Во-первых, если при оценке объекта недвижимости были использованы недостоверные сведения, во-вторых, если для объекта установлена рыночная стоимость на дату определения кадастровой стоимости.

Для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссии необходимо обратиться с соответствующим заявлением, лично принять участие в заседании Комиссии и дождаться решения. Прием заявлений Управлением осуществляется по адресу: г. Новосибирск, ул. Державина, 28, кабинет 17 или по почте на адрес: 630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28.

В Комиссию необходимо предоставить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений. Например, при расчете кадастровой стоимости было учтено, что участок газифицирован, а на деле это не так, или к садовому обществу ведет грунтовая дорога, а при оценке учтена асфальтированная. В этом случае комиссия принимает решение о достоверности или недостоверности оценки и направляется оценщику для пересчета.

Чтобы доказать недостоверность, нужно направить запрос в департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, который является заказчиком оценки, с просьбой сообщить о том, какие сведения использовались для определения кадастровой оценки объекта. В течение семи дней департамент должен ответить на запрос.

Но самый широко применяемый способ – установление рыночной стоимости объекта недвижимости. При оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены также отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости и иные документы.

Но, возможно, имеет смысл подождать утверждения результатов следующей кадастровой оценки недвижимости. В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности регламентируются сроки проведения государственной кадастровой оценки: не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. В Новосибирской области заказчиком государственной кадастровой оценки работ является департамент земельных и имущественных отношений Новосибирской области. На территории Новосибирской области государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась в 2015 году. Наибольшее количество объектов оценки сосредоточено в Новосибирске –518 295 объектов, в Новосибирском районе – 43 232 объекта, в Бердске – 42 828 объектов. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, входящих в состав земель населенных пунктов, утверждены департаментом.

В августе на сайте ведомства появилась информация о том, что на территории Новосибирской области проводятся работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Исполнителем работ по оценке указанных объектов ООО «Группа комплексных решений» подготовлен проект отчета «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости». Ознакомиться с отчетом можно, скачав его по ссылке на сайте департамента или на сайте Росреестра. Однако надежды на снижение кадастровой стоимости в связи со снижением цен на рынке недвижимости могут и не оправдаться. Так, квартира автора этой статьи, напротив, увеличилась в цене на 1 млн руб.

В ноябре 2016 года Госдума приняла в третьем чтении закон о праве региона принимать решение об отмене или введении моратория на изменение кадастровой оценки недвижимости до 2020 года. Согласно поправке, установленный сейчас законом мораторий не будет применяться в обязательном порядке, но решение о его введении может быть принято высшим исполнительным органом власти субъекта РФ. Субъект сможет установить, что с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться кадастровая оценка, которая действовала на 1 января 2014 года. Региональные власти должны принять решение о таком моратории до 20 декабря 2016 года и в течение трех дней направить его в Росреестр.