В Земельный кодекс введена новая глава, которая устанавливает дополнительные основания для безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в региональную и муниципальную собственность. Муниципальные образования и субъекты федерации могут рассчитывать в основном на участки, право собственности на которые возникло у РФ без достаточных оснований, а также на неэффективно используемые федеральные земли.

Существенные изменения коснулись полномочий по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. От муниципальных районов они перейдут городским и сельским поселениям при условии, что в последних утверждены правила землепользования и застройки. Городские округа продолжат распоряжаться землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности и расположенными на их территории. Закон урегулировал ситуации, в которых процедура приобретения земельного участка, в том числе по предварительному согласованию места размещения объекта или через аукцион, началась до 1 марта 2015 года, а заканчивается после этой даты. Основной принцип таков: завершает процедуру тот орган власти, который ее начал.

Федеральный закон № 171 наделяет граждан правом бесплатно приобретать в собственность участок, если на нем расположен жилой дом, право на собственность которого у частного лица возникло до введения Земельного кодекса РФ.

Кроме того, уточняются правовые нормы, определяющие понятие «земельный участок», нормы, устанавливающие порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками. Так, согласно новой редакции, земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Новшеством является «укрупнение» признаков, отличающих такой вид недвижимости. Ранее Земельный кодекс называл земельным участком часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Федеральный закон № 171 наделяет граждан правом бесплатно приобретать в собственность участок, если на нем расположен жилой дом, право на собственность которого у частного лица возникло до введения Земельного кодекса РФ.

Законом № 171-ФЗ существенно корректируется глава Земельного кодекса, посвященная образованию земельных участков. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проектом межевания территории, утвержденном в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; проектной документацией о местоположении, границах, площади и иных количественных и качественных характеристиках лесных участков; утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Проекты межевания

Кроме того, этим же законом наряду с Земельным кодексом в Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» вводятся нормы, повышающие значение проекта межевания территории. Так, согласно поправкам в Градостроительный кодекс, проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. По новым правилам исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

В силу поправок в Закон о государственном кадастре недвижимости проект межевания становится обязательным приложением к межевому плану в связи с постановкой на кадастровый учет земельных участков в этих случаях. В других случаях для постановки на кадастровый учет вновь образуемого земельного участка из государственных или муниципальных земель теперь будет необходимо представить в орган кадастрового учета утвержденную схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Поправками в Земельный кодекс сформулировано, что схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и, в случае если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Согласно новым правилам, включаемым в закон «О государственном кадастре недвижимости», такая схема после ее утверждения является обязательным приложением к межевому плану в связи с кадастровым учетом вновь образуемого земельного участка.

Утверждаться такие схемы будут решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками.

При этом целью подготовки и согласования (утверждения) такой схемы является подтверждение того, что границы образуемого земельного участка не пересекаются с границами других земельных участков, в том числе вновь образуемых. Также утверждение данной схемы должно подтвердить соответствие характеристик земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории, а также отсутствие противоречий с проектом межевания территории. Применение утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков в кадастровом плане территории впервые получает развернутую регламентацию на уровне федерального законодательства.

Также Закон № 171-ФЗ по-новому регламентирует институт перераспределения земельных участков. С марта 2015 года предусматривается возможность перераспределить не только смежные земельные участки, но и земельные участки с прилегающими к ним государственными или муниципальными землями. В установленных случаях поправки предполагают возможность перераспределения за плату частных земельных участков и земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Иными словами, частный собственник при соблюдении ряда условий получает возможность «докупить» к своему земельному участку часть прилежащей государственной земли. Так, «перераспределить» государственную или муниципальную землю в свою пользу за плату сможет гражданин – собственник земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельного участка увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Перераспределение не должно нарушать права третьих лиц, проекты межевания, планировки территорий и иные действующие правила.

В Земельный кодекс внесены изменения в части регулирования отношений по аренде государственной или муниципальной земли. Ранее договоры аренды государственного или муниципального земельного участка могли заключаться по результатам проведения как аукционов, так и конкурсов. С 1 марта 2015 года земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, можно будет арендовать только по результатам аукциона. Но есть и отдельные исключения. Введена отсутствовавшая ранее норма, в соответствии с которой у арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не будет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Порядок изъятия земельных участков

Изменения порядка изъятия земельных участков в пользу государственных и муниципальных нужд регламентирует Федеральный закон № 499-ФЗ. Если раньше решение об изъятии было невозможно оспорить, то теперь уточняется порядок обращения к правообладателю с ходатайством об изъятии, порядок обжалования такого решения в суде или во властных структурах. Собственник, землепользователь и арендатор теперь объединены в общее определение: правообладатель земельного участка. В законе прописаны основания изъятия. Уточнено также, что за земельный участок, изымаемый из собственности, в том числе аренды, правообладателю предоставляется возмещение. Содержатся особенности определения размера возмещения в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, а также порядок заключения соглашения об изъятии земельного участка. При определении его размера включается рыночная стоимость участка и убытки, причиненные изъятием, в т. ч. упущенная выгода. Расчет рыночной стоимости определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ». Установлен порядок предоставления жилого помещения в связи с изъятием участка, на котором оно расположено.

Сельхозземли

Отдельный массив поправок касается необрабатываемых земель сельхозназначения. Дело в том, что функции контроля за использованием земель переданы Россельхознадзору. Если по ранее действовавшим правилам доказать, что земля не обрабатывается и не используется для выращивания сельхозпродукции было очень сложно – для этого требовалось присутствие собственника, разрешение прокуратуры на проверку и выезд на место специальной комиссии, – то сейчас процедура значительно упростилась. Приехать на заросшее поле может один инспектор, без собственника и разрешения прокуратуры, провести так называемое административное обследование – это новый термин – и составить соответствующий акт. Штраф за то, что земли простаивают, составляет 1,5 % от кадастровой стоимости. Если штраф не подействовал, приходит требование освободить участок и новый штраф.

Вводит закон возможность выкупа земли по льготной цене для фермеров. В законе прописано, что если на участке, предназначенном для сельхозпроизводства, отсутствуют постройки, сельхозпроизводитель вправе выкупить его по цене, не превышающей 15 % от кадастровой стоимости. Это правило распространяется и на арендатора участка.