Проектное финансирование: деньги под идею

Проектное финансирование – это финансирование инвестиционных проектов, при котором источником погашения долговых обязательств перед кредитором являются финансовые потоки, которые генерирует сам проект. Фактически заемщик получает деньги «под идею», проект, поэтому банки очень взвешенно подходят к их выбору. Учитывается все – от репутации девелопера до экономики проекта.

Проектное финансирование: деньги под идею

Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение. Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 % затрат на реализацию проекта. Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект. Специфика проектного финансирования проектов также в том, что происходит своего рода перераспределение риска между участниками проекта.

В целом на финансовом рынке число банков, участвующих в проектном финансировании, ограничено. Это отдельное направление финансовой деятельности, для которого необходимо иметь соответствующие компетенции, разбираться в строительной отрасли с и иметь достаточный капитал, так как девелоперские проекты требуют серьезных инвестиций.

По словам Юлии Коркуновой, эксперта по работе с партнерами Сибирского филиала ВТБ24, на стадии предварительного одобрения проводится независимая экспертиза проекта, а также экспертиза общих затрат проекта, представленных клиентом в рамках бизнес-плана, в том числе стоимость СМР, проектирования, получения ИРД, оборудования и других крупных статей затрат, а также экспертиза договора генерального подряда, которая должна подтвердить соответствие бизнес-плану в части сметы СМР, сроков проведения СМР, юридические обязательства генерального подрядчика выполнения договора в части этих условий.

«Контроль за ходом строительства и объемом выполненных работ со стороны банка силами самого банка или посредством привлечения сторонней специализированной сюрвейерской организации», – поясняет Юлия Коркунова. Застройщик ежемесячно предоставляет банку документы, подтверждающие объем выполненных СМР, например, акты взаиморасчетов с подрядчиками. По окончании финансирования проводится оценка рыночной стоимости объекта. «Данная оценка должна быть не менее объявленной общей суммы затрат на проект», – говорит Юлия Коркунова.

«По нашим оценкам, активное участие в проектном финансировании жилищного строительства принимают не более 50 кредитных организаций, действующих в России», – комментирует Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой».

В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства. А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Для получения проектного финансирования на реализацию проекта застройщик предоставляет банку проектную документацию, разрешение на строительство, а также подтверждает начало финансирования проекта за счет собственных средств в объеме, как правило, 15–20 %.

Для принятия решения о финансировании проекта кредитными специалистами банка выявляются наиболее типичные для данного проекта риски, оценивается размер риска, последствия наступления неблагоприятной ситуации, которая может помешать успешной реализации проекта и в конечном итоге нормальному ходу обслуживания задолженности перед банком. «Для банка первостепенную роль играет надежность застройщика, так как для финансовой организации ключевым фактором доверия является возвратность собственных средств, – говорит Динар Зарипов. – Поэтому кредитные организации с особой тщательностью анализируют проекты застройщика, а последние со своей стороны стремятся максимально полно представить бизнес-план проекта. И если финансовое учреждение принимает решение о проектном финансировании – это свидетельствует о высокой надежности партнера-девелопера». По его мнению, при проектном финансировании такие риски, как «недострой» для покупателей просто отсутствуют, так как необходимые средства для реализации проекта появляются на начальной стадии строительства. Банк выступает своеобразным гарантом исполнения обязательств девелопера или застройщика и своевременного завершения строительства.

«Процедура аккредитации включает тщательную проверку финансового положения застройщика и своевременность сдачи его предыдущих строительных объектов, способность завершить строительные работы в срок», – подчеркивает Алексей Менщиков, заместитель генерального директора ОАО Новосибирский Муниципальный банк.

Проектное финансирование имеет целый ряд преимуществ по сравнению с другими формами финансирования. Так, при проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Также проектное финансирование строительства может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль – например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект.

Процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования – существенно больше. «Ставка устанавливается индивидуально решением кредитного комитета», – говорит Наталья Макарова. По словам Динара Зарипова, банки конкурируют за хорошие проекты, надежных застройщиков. «Конкуренция может быть ценовой, когда предлагают более привлекательные процентные ставки, сроки кредитования. Может быть и неценовая конкуренция, когда создают комфортные условия для партнерства, предлагают кредитные продукты для покупателей квартир в новостройках на выгодных условиях», – отмечает эксперт. На рынке процентная ставка по кредитам в рамках проектного финансирования варьируется от 12,5 до 16 %. «Мы финансируем наши проекты в среднем под 12,5 % годовых», – не скрывает Динар Зарипов.

Как правило, заемщику (он же застройщик) открывается невозобновляемая кредитная линия с утвержденным графиком выборки кредитных средств (который синхронизирован с графиком выполнения строительных работ). «Обычно проектное финансирование открывается сроком на 2,5–3 года», – поясняет Динар Зарипов.

Выдача кредитных средств осуществляется строго по целевому назначению на основании заключенных договоров по строительству объекта. Финансирование проекта происходит поэтапно. По заявке застройщика после предоставления полного пакета документов, подтверждающих выполнение конкретного объема работ, или при авансировании для приобретения определенного объема строительных материалов на основании документов происходит выделение транша. Таким образом, банки осуществляют контроль расходования целевых средств.

«В рамках партнерских отношений строительным компаниям предоставляется возможность финансирования средствами Группы НОМОС-БАНКа единовременно либо в форме кредитной линии», – поясняет Алексей Менщиков. По мнению Натальи Макаровой, для финансирования строящихся объектов наиболее подходящий формат – невозобновляемая кредитная линия. Застройщики пользуются кредитными средствами при возникновении потребности, зачастую для них открыты кредитные лимиты, которые начинают расходоваться при возникновении потребности либо при исполнении определенных условий.

«Этапы строительства каждого возводимого объекта контролируются», – подчеркивает Алексей Менщиков. По словам Натальи Макаровой, контроль расходования кредитных средств обязателен. Застройщик в большинстве случаев может получить следующий транш в рамках кредитной линии при исполнении условия и предоставления подтверждения того, что условие выполнено. В Сибирском банке Сбербанка есть специальное подразделение, которое работает с организациями по проектному финансированию.

Пакет документов на получение кредитных средств включает в себя финансовые документы, учредительные и правоустанавливающие документы, документы по предлагаемому обеспечению, бизнес-план. Банк также проверяет наличие у застройщика согласованной правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту (разрешение на строительство, положительное заключение государственной экспертизы по проекту и т.п.).

Проектное финансирование, по мнению Динара Зарипова, – это серьезное преимущество, так как клиенты получают возможность кредитоваться в банках на выгодных условиях по лояльным процентным ставкам. Кроме того, проектное финансирование позволяет получать ипотеку на начальной стадии строительства без поручителей и дополнительного залога.

В настоящее время Сибирский банк Сбербанка России осуществляет проектное финансирование более 10 проектов в Новосибирске, среди них дом на ул. Декабристов от ОАО СП «Сибакадемстрой», новый микрорайон «Стрижи», застройщик – ИСК «Мочище», дом на ул. С. Шамшиных – ЗАО «Город в городе». «Возможность финансирования определяется корпоративным блоком. Оценивается большое количество влияющих факторов: и финансовое положение застройщика, и опыт работы, и сам проект, и порядок финансирования. Приведенные мной критерии – это не исчерпывающий перечень. Решение принимается кредитным комитетом после разносторонней оценки как проекта, так и застройщика специалистами банка», – поясняет Наталья Макарова, территориальный менеджер по ипотечному кредитованию Сибирского банка ОАО «Сбербанк России».

Новосибирский филиал НОМОС-БАНКа (ОАО) также предлагает подобные продукты клиентам крупного бизнеса. По информации Екатерины Потаповой, заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Новосибирского филиала НОМОС-БАНКа, финансируется 6 объектов: ЖК «Арка», расположенный по адресу ул. Шевченко, застройщик – ООО «Новосибстройсервис»; ЖК «УЮТ» на ул. Д. Ковальчук, застройщик – ООО «Проспект УЮТ»; 3 дома жилого комплекса «Четыре мушкетера» (Дартаньян, Атос, Портос), ЗАО «ПТК на Минина»; ЖК «Верхний город», расположенный на ул. Залесского, ЗАО «ПТК на Залесского»; ЖК «Ваш выбор» на ул. Выборной, ООО ПТК «Стройинвест», ЖК «Апельсин», на ул. Шатурской и ЖК «Серебряное озеро» в Каинской Заимке, ЗАО «Сибакадемстрой».

По информации Юлии Коркуновой, на сегодняшний день Сибирский филиал ВТБ24 осуществляет проектное финансирование порядка 4–5 девелоперов. Типы строящихся объектов: многоэтажное жилищное строительство преимущественно класса эконом, эконом+. При этом предпочтение отдается проектам, которые по своим характеристикам и уровню ценовой доступности полностью отвечают характеристикам жилья экономического класса.

Помимо собственных программ банки могут осуществлять проектное финансирование в рамках партнерства с АИЖК, реализующим программу «Стимул», которая направлена на стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. В программу могут войти проекты с плановым сроком завершения строительства и ввода в эксплуатацию до 31 декабря 2015 года. «В рамках программы банкам-участникам предоставляется возможность доступа к целевому займу АИЖК

по фиксированным ставкам в течение всего периода кредитования проекта и до 3 лет», – отмечает Ирина Савельченко, начальник клиентского Управления Сибирской территориальной дирекции АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО).

 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное