Откуда пошла ипотека в России

Если оглянуться на несколько лет назад, то обнаружится, что в начале развития ипотечного кредитования ставки были выше, чем сейчас? а условия жестче. Тем не менее ипотека не только сохранилась, но и к 2013–2014 годам стала драйвером развития строительной отрасли.

Откуда пошла ипотека в России

Развитие ипотечного кредитования в России началось в 1997 году, когда было создано «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года был принят федеральный закон «Об ипотеке».

Ипотека пришла в современный мир из Древней Греции и переводится как «подпорка». А началась история ипотеки с шестого века до нашей эры.

В 1998 году ипотека выдавалась под 40 % годовых и сроком на три года. Но реально АИЖК начало работать с 2004 года по мере развития сети региональных операторов, которые покупали у банков ипотечные кредиты и рефинансировали их у АИЖК. В Новосибирской области региональным оператором АИЖК стало Новосибирское агентство ипотечного кредитования – НОАИК. Активное развитие ипотечного рынка началось в 2005 году, когда процентная ставка снизилась, а срок кредитования увеличился до 30 лет.

Год

Ставка

Объем кредитования, млрд руб.

Доля сделок с ипотекой

Количество выданных кредитов

Средний кредит

1998

40

-

-

-

-

1999

35

-

-

-

-

2000

30

-

-

-

-

2002

-

-

-

9 тыс.

-

2005

14,9

56,3

4

-

-

2006

13,7

263,5

9,5

204тыс.

-

2007

12,6

556,3

-

214 тыс.

-

2008

12,9

655,8

-

349,5

1876

2009

14,3

152,5

-

130

1172

2010

13,1

36,3

-

301

1261

2011

11,9

716,9

17,6

523

1369

2012

12,3

1031

20,5

691

1492

2013

12,4

1353

24,6

825

1641

2014

12,5

1762

26,7

1 012

141

В России кредиты под залог недвижимости выдавались и в XVIII веке, правда, ставки доходили 120 % годовых. Ставка в 20 % считалась очень выгодной. В 1754 году был организован Государственный наемный банк и установлена максимальная ставка или указной процент, размер которой составлял 6 % годовых. Кроме того, был издан указ «О наказании ростовщиков» за превышение ставки в 6 %. С 1861 года, когда было отменено крепостное право, ссуды стали выдавать под залог земельного участка, их размер составлял до 80 % от стоимости участка и выдавался на срок до 49 лет под 6 % годовых.

Средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в декабре составила 13,2 %, что является максимумом с конца 2010 года. По данным портала Сравни.ru, средняя ставка по ипотеке в топ-30 банках, кредитующих население, по итогам января составила 19,68 %.

Вероятно, по итогам февраля, средневзвешенная ставка опустится вслед за понижением ключевой ставки ЦБ. 30 января стало известно, что регулятор снизил ключевую ставку с 17 до 15 %. Тем не менее в антикризисном плане правительства предусмотрено субсидирование ипотечных ставок до уровня 13 %. На эти цели будет выделено около 20 млрд руб. Конкретные механизмы субсидирования и категории населения, которые попадут в эту программу пока не определены. Ожидается, что это будет сделано до конца первого квартала.

Итоги 2014 года

По данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 – в денежном выражении. В абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, хотя месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались – от 52 % в январе до 13 % в ноябре. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и решением Банка России о повышении ключевой ставки до 17 %. В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам. Основными причинами замедления рынка ипотеки стали рост ставок по ипотеке и ужесточение банками требований к заемщикам. С другой стороны, спрос на ипотеку в 2014 году поддерживался за счет инвестиционной активности населения из-за девальвации рубля и ожиданий будущего роста цен на квартиры.

В среднем в 2014 году ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что соответствует уровню 2013 года.

Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5–16 %, за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах.

Аналитики АИЖК считают, что эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем разработанная Правительством РФ программа субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.

Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе и наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – 95,5 %. В то же время такая стабильность во многом обеспечивалась высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 2014 год на 38,8 % почти до 75 млрд руб. Уже в начале 2015 года вместе с вероятным сокращением выдачи ипотечных кредитов может наблюдаться тенденция к росту не только объема, но и доли просроченной ипотечной задолженности.

Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,7 % всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 2014 году, приобретались с использованием ипотечного кредита. В целом рынок жилья по итогам года вырос на 10 %, причем во многом этому способствовал декабрьский спрос: если в III квартале рынок жилья продемонстрировал нулевые темпы роста, то в IV квартале они составили +10 %.

На протяжении 2014 года, несмотря на общий рост цен (среднегодовая инфляция по итогам года составила 7,8 %), цены на жилье выросли в среднем за год на 5,9 %, что также способствовало сохранению спроса на жилье с инвестиционными целями в расчете на будущий рост цен.

Устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья. Ввод жилья по итогам 2014 года составил 1,084 млн квартир общей площадью 81,6 млн м2, что стало абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России, включая РСФСР в составе СССР. С учетом того, что не менее 40–50 % сделок с жильем на первичном рынке совершалось при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008–2009 гг.

В целом в 2014 году ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6 % по сравнению с прошлым годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30 %. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. по сравнению с 2013 годом и достигла рекордных 20,4 %.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное