Как купить жилье: с ипотекой или без

Квартира или дом – одна из главных покупок в жизни россиян. И потому, что дом и семья – это наши главные ценности, и из-за высокой цены на квадратные метры. В последние годы большинство квартир в России приобреталось при помощи ипотечных кредитов. Но в последние месяцы ставки по ипотеке начали расти. «Всё о новостройках» посмотрел, какие альтернативы есть у покупки жилья в ипотеку.

Как купить жилье: с ипотекой или без

Копить в рублях на банковском вкладе

Один из вариантов приобрести жилье без использования ипотечного кредита или займа – накопить. Специалисты советуют открыть для этого специальный счет в банке. В последнее время все больше банков повышают доходность по рублевым вкладам и вводят новые депозиты.

Как правило, на долгосрочных вкладах банки предлагают более высокие проценты. Например, сейчас в Сбербанке можно открыть вклад «Рекордный». Если срок вклада составит до 1 года, то ставка – 6,5 %, максимальная ставка при сроке более 1 года – 7,5 %. Райффайзенбанк предлагает повышенный процент – 7,5 % – для вкладов свыше 1 года, но только для новых клиентов. В ВТБ накопительный счет для владельцев мультикарты также предлагает доход 8 % в год. Вклад «Газпромбанк – Процент выше» предлагает 7,5 % годовых при начальной сумме 100 тыс. руб. Банк «Открытие» предлагает до 8,9 % годовых. Россельхозбанк также скорректировал в сторону увеличения ставки по ряду вкладов. Так, ставка по вкладу «Доходный» при выплате процентов в конце срока теперь приближена к 8 % годовых.

Напомним, речь идет о рублевых вкладах. Соответственно, они подвержены влиянию инфляции. В начале ноября Минэкономразвития повысило свой официальный прогноз по инфляции в 2018 году с 3,4 до 3,7–3,8 %. Рост цен в ноябре и декабре составит 0,4−0,5 % в месяц.

«При сохранении курса рубля на текущем уровне в оставшиеся месяцы года инфляция на потребительском рынке сохранится примерно на уровне октября и составит 0,4–0,5 % в месяц. В годовом выражении темпы роста потребительских цен в ноябре и декабре ускорятся до 3,7−3,8 %», – говорится в докладе министерства. Таким образом, часть накоплений «съест инфляция».

Есть и еще один минус: как правило, банки предлагают заключить договор на относительно небольшой срок – 1–1,5 года, по истечении этого срока банк предложит новые условия. Какие – будет зависеть от таких факторов, как общая экономическая ситуация в стране, величина ключевой ставки ЦБ, внешнеэкономических и даже внешнеполитических факторов. Таким образом, точно прогнозировать, когда сумма на счете достигнет величины, достаточной для покупки жилья, нельзя. Кроме того, меняются и цены на жилье.

И, конечно, для размещения вклада нужно выбирать надежный банк, поскольку в случае отзыва лицензии у кредитной организации или иной неприятности государство гарантирует возврат вклада только в размере 1,4 млн руб.

Валютный счет

По валютным депозитам ставки тоже растут. Крупнейшие розничные банки массово поднимают ставки валютных депозитов. За первую половину ноября доходность долларовых вкладов повысили 10 из топ-30 банков по величине портфеля привлеченных средств населения. Лучшие ставки у некоторых из них уже подбираются к 4 % годовых.

Так, Россельхозбанк, чьи долларовые ставки и прежде были одними из самых высоких, в начале ноября поднял их еще на 0,1–0,75 процентного пункта. Максимальная ставка действует при вложении дистанционно от $25 тыс. на 4 года и выросла с 3,85 до 3,95 % годовых, а на год банк принимает доллары во вклады теперь под 3,6–3,8 % годовых.

Банк «Открытие» также резко поднял доходность долларовых вкладов, максимальная ставка в них выросла с 0,8–0,9 % до 3,5 % годовых. Столько «Открытие» дает при вкладе от $1 тыс. (вклад «Основной доход»). Кроме того, в банке можно открыть вклад в евро.

Эксперты называют несколько причин повышения банками долларовых ставок. В частности, из-за рекордных покупок Минфином России иностранной валюты для пополнения резервов происходит частичное вымывание валютной ликвидности с рынка. На это банки вынуждены реагировать ростом ставок вкладов.

Но как будет развиваться ситуация в дальнейшем? Динамика курса основных валют относительно рубля также трудно поддается прогнозированию. Безусловно, россияне не верят, что доллар опуститься до 30 руб. Но и небольшая волатильность курса при значительной сумме на депозите может существенно влиять на его рублевую оценку.

Кроме того, этот вариант накоплений также не застрахован от инфляции, хотя влияние этого фактора не так значительно, как при рублевом вкладе, банкротства банка и, конечно, роста цен на недвижимость.

Сколько копить?

Это очень важный вопрос. Сколько лет потребуется, чтобы накопить на жилье, зависит от дохода семьи, уровня жизни в регионе, стоимости недвижимости.

Специалисты компании «ФинЭкспертиза», опираясь на данные Росстата, подсчитали, как долго придется откладывать средства с зарплаты, чтобы не прибегать к ипотеке. Данные были обнародованы в ноябре 2018 года.

Как пишет «Российская газета», по заказу которой проводилось исследование, в качестве базового приобретения в исследовании выступает двухкомнатная квартира площадью 50 м2 для семьи из двух работающих человек. Предполагается, что на покупку квартиры семья откладывает половину своего бюджета.

В среднем по стране накопить на квартиру российская семья может за 5,2 года. Быстрее всего накопить на квартиру можно в Магаданской области, на это потребуется всего 2,6 года. В Ямало-Ненецком автономном округе на месяц больше – 2,7 года.

В Новосибирской области – 6,6 лет. В расчетах использовалась стоимость квадратного метр равная 51 593 руб. и заработная плата – 37 432 руб. Это 20-е место с конца.

Дольше всего копить придется жителям Приморского края – 9 лет и Нижегородской области – 8,1 года. Показатели по стране очень разнятся. Так, в Москве копить на квартиру придется 7,9 года, в Санкт-Петербурге – 6,6 года, во Владимирской области – 6 лет, в Ярославской – 5,6 года, в Смоленской и Архангельской областях – 5 лет, в Челябинской области и Красноярском крае – 4,3 года, в Камчатском крае – 4 года.

Что касается федеральных округов, то дольше всего копить на квартиру придется жителям Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов (7, 6,3 и 6,3 года соответственно). Быстрее всего накопят на квартиру, используя только собственную заработную плату, жители Северо-Западного федерального округа и Урала. Связано это, в первую очередь, с соотношением в стоимости м2 недвижимости в регионе и заработной платы жителей. Так, например, в Уральском федеральном округе средняя заработная плата граждан выше, чем стоимость м2 недвижимости: номинальная начисленная зарплата составляет 51 726 руб. против стоимости недвижимости в 49 316 руб. за м2, а в Южном федеральном округе она составляет всего 0,65 % от стоимости м2 недвижимости: 33 168 руб. против 50 891 руб./м2.

Приведенные цифры – «идеальный вариант», тот случай, когда семья имеет возможность где-либо проживать и не арендовать жилье. Если семья при необходимости копить на квартиру вынуждена снимать недвижимость, то сроки значительно вырастают. В этом случае из суммы, которую семья могла бы откладывать на покупку квартиры (одна номинальная начисленная зарплата), необходимо вычесть не только 13 % НДФЛ, но и среднюю стоимость аренды двухкомнатной квартиры в регионе.

По расчетам оценщиков «ФинЭкспертизы» в этом случае требуемый срок сбережения средств на квартиру в среднем по России возрастает до 9,2 лет. При этом из-за достаточно низкого уровня зарплат и высокой стоимости аренды жилья в регионе дольше всего копить, снимая квартиру, придется жителям Чеченской республики – 32,1 года, и республики Дагестан – 21,2 года. Быстрее всего накопят на собственное жилье, даже параллельно арендуя при этом недвижимость, жители Магаданской области – 3,8 лет, Ямало-Ненецкого автономного округа – 4,3 года и Ханты-Мансийского автономного округа – 5 лет.

Жителям Новосибирской области в этом случае потребуется 7,5 года, исходя из цены квадратного метра 37 560 руб., номинальной начисленной заработной платы – 40 316 руб. и стоимости аренды двухкомнатной квартиры в регионе – 14 097 руб. Новосибирская область заняла 68-ю строчку рейтинга, став 16-м в стране регионом по времени, в течение которого жители смогут накопить на квартиру.

В масштабе федеральных округов проще всего накопить на квартиру, снимая при этом жилье, жителям Северо-Западного округа – 7,3 года и сибирякам – 8,2 года. Тяжелее всего жителям Южного федерального округа – 17,1 года и Северо-Кавказского федерального округа – 13,7 лет. Причина все та же. Например, затраты на аренду жилья в Северо-западном федеральном округе и Южном федеральном округе сопоставимы – 17 689 руб./ м2 и 16 430 руб./м2 соответственно, а номинальные начисленные заработные платы различаются почти в 2 раза: 51 726 руб./мес. против 33 168 руб./мес.

Ипотека

Ставки по ипотеке после долгого снижения осенью 2018 года начали расти. Пока незначительно. Для того чтобы сравнить эффективность накопления средств на квартиру собственными силами и с использованием ипотечного займа, эксперты рассчитали средний размер аннуитетного платежа на тот срок, за который жители того или иного региона могли бы сами накопить на квартиру. Сравнивая ежемесячный аннуитетный платеж со средней заработной платой в регионе (зарплата одного из членов семьи, которую семья может откладывать для накопления на квартиру), мы увидим, насколько дороже придется заплатить семье за использование займа по сравнению с самостоятельным сбережением.

Так, в среднем по России переплата составит порядка 27,38 % по сравнению с самостоятельным накоплением за тот же срок. Причем жители Ненецкого автономного округа, Магаданской области и Ямало-Ненецкого автономного округа заплатят больше на 11,81, 13,04 и 13,67 % соответственно. В топ-3 регионов с самой большой переплатой за ипотечный кредит по сравнению с самостоятельным накоплением вошли Приморский край – переплата 49,65 %, Нижегородская область – переплата 44,17 % и Чеченская республика – переплата 43,07 %. Это связано, в первую очередь, с длительностью срока, на который жители того или иного региона могли бы накопить сами: чем дольше этот срок, тем на более длительное время рассчитывался и ипотечный кредит, а также размером средневзвешенной ставки по ипотеке в регионе.

Кроме того, существует ряд факторов, которые могут дополнительно повлиять на увеличение итогового размера выплат по ипотеке. Среди таких факторов – необходимость страхования жилья. Среди факторов, снижающих стоимость ипотеки, – покупка у аккредитованного застройщика, использование электронной регистрации сделки и налоговый вычет.

Новосибирская область в этом варианте заняла 17-е место. Переплата для жителей региона в среднем равна 35,56 % при сумме ежемесячного платежа по ипотеке 44 145 руб. и средневзвешенной ставке по кредиту 9,64 % годовых. Учитывалось, что средняя цена квадратного метра в регионе составляет 51 593 руб., а стоимость квартиры общей площадью 50 м2 – 2 579 628 руб., средняя номинальная заработная плата принималась в размере 37 432 руб.

По словам руководителя департамента оценки компании «ФинЭкспертиза» Алексея Баскакова, экономике в целом и банковской системе в частности выгодна ипотека. Развитие этой сферы привело к увеличению ее доступности. Существует целый блок решений, нацеленных на реструктуризацию ранее взятых кредитов. Люди на это очень позитивно реагируют.

«Тем не менее наше исследование показывает, что есть и другой путь. Отложенная покупка квартиры в России может стоить более чем на 27 % дешевле, и это в среднем. Приблизить дату покупки помогут банковские инструменты, позволяющие не только сберегать, но и приумножать накопленное», – считает эксперт.

Кроме того, многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или даже лет. Но рассрочка подходит людям, у которых большие ежемесячные доходы и которые уверены в завтрашнем дне.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное