Ипотека в Новосибирске: все еще растет

Ипотечное кредитование в Новосибирске и Новосибирской области оказалось не только локомотивом всей банковской сферы в прошлые годы, но и в кризис продолжает упорно расти, несмотря на все превратности ключевой ставки ЦБ.

Ипотека в Новосибирске: все еще растет

В конце прошлого и в начале текущего года, учитывая макроэкономическую ситуацию, прогнозы по дальнейшему развитию рынка были пессимистичны: снижение продаж ипотеки в 3–4 раза и, как следствие, сжатие рынка жилищного кредитования на 8–10 %. В начале текущего года резкий взлет ипотечных ставок и негатив в макроэкономике фактически заморозили выдачу ипотечных кредитов на новостройки. Однако оперативный запуск государственной программы субсидирования ипотеки, а также действия Банка России по снижению ключевой ставки и стабилизация валют позволяют сейчас более оптимистично смотреть на рынок. Как следует из данных ЦБ, на 1 мая 2015 года за первые четыре месяца в Новосибирской области портфель ипотечных кредитов остался практически неизменным. Возобновление кредитования новостроек позволит реанимировать этот сектор.

1О том, что рынок продолжает расти, свидетельствуют показатели основных игроков ипотечного рынка. Так, по данным Марии Ромчановой, директора управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России», только в мае Сибирский банк выдал 721 кредит на приобретение жилья на первичном рынке объемом более 1 млрд руб., что на 7 % больше показателей мая 2014 года и на 27 % – января 2015 года.

«Сибирский банк выдал по программе “Ипотека с государственной поддержкой” 1 392 кредита. Благодаря запуску программы доля строящегося жилья в выдачах жилищных кредитов в январе-мае 2015 года составила 35 %, увеличилась на 11,9 п. п. в сравнении с аналогичным периодом 2014 года», – говорит Мария Ромчанова.

По итогам 2014 года рынок жилищного кредитования страны вырос почти на 32 %, это даже больше, чем в 2013 году.

2По информации управляющего директора по ипотеке ВТБ24 в Новосибирске Виктории Ферле, по итогам прошедших месяцев доля выдачи ипотеки на новостройки уже вернулась к уровню 2014 года. Эксперт считает, что по итогам года этот сегмент ипотечного рынка будет драйвером всего рынка за счет реализации программы господдержки. С января по май 2015 года банком на новостройки выдано 554 кредита на общую сумму 801 млн руб., в том числе по программе «Ипотека с господдержкой» 399 кредитов на сумму 577 млн руб. По данным на 15 июня, банком в Новосибирске была принята 2 241 заявка на общую сумму 3,7 млрд руб. в рамках программы. Но в целом объем выдач по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился в 2,5 раза.

3По словам Евгении Гречихиной, начальника управления ипотечного кредитования банка «Левобережный», количество заявок по ипотечному кредитованию с января по май 2015 года уменьшилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако прирост количества заявок в мае относительно января составил 70 %.

По мнению Анны Тихоновой, директора регионального центра «Сибирский» АО «Райффайзенбанк», состояние ипотечного рынка в Новосибирске для текущих экономических условий достаточно неплохое. Ипотечный портфель Райффайзенбанка в Сибири, по данным на 1 апреля 2015 года вырос примерно на 5 % относительно показателя на 1 апреля 2014 года.

4«Безусловно, динамика выдачи кредитов изменилась по сравнению с прошлым годом, но изменилась и конъюнктура рынка. Рост инфляции, повышение ключевой ставки ЦБ, сокращение реальных заработных плат, реализация значительной доли спроса на жилье в декабре, когда многие, кто планировал приобрести недвижимость в 2015 году, оперативно приняли решение о покупке с целью снижения инфляционных рисков – все эти факторы отразились на рынке», – говорит эксперт. Но это было ожидаемым, поэтому не вызвало кризисного эффекта, когда компании не были готовы к замедлению продаж.

«Таким образом, несмотря на фактически негативный тренд – сокращение рынка жилой недвижимости в регионе, – я бы дала ситуации в целом положительную оценку: участники рынка в Новосибирске конструктивно оценивают положение в экономике и принимают адекватные меры для эффективной организации бизнес-процессов в новых условиях», – считает Анна Тихонова.

В банке «Уралсиб» показатели января-мая 2015 года сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года.

«Рынок не замер и не остановился, он все еще растет, хотя и очень незначительными темпами», – резюмирует Виктория Ферле. – Мы ожидаем, что по итогам года снижение продаж будет уже не столь драматичным, не более чем в два раза, а рынок жилищного кредитования в целом останется на текущем уровне».

По разным оценкам, доля выдачи ипотеки на новостройки в 2014 году составляла около 35–40 %.

Требования к заемщикам

В целом требования к заемщику со стороны банка не изменились. Условия по-прежнему диктует общая экономическая ситуация: банки заинтересованы в минимизации рисков и нацелены на работу с заемщиками, которые имеют стабильный доход, отличную кредитную историю и вносят существенный первоначальный взнос.

«По каждому заемщику банк уделяет особе внимание таким показателям, как допустимый максимум ежемесячной долговой нагрузки, кредитная история и обязательства клиента», – поясняет Виктория Ферле.

При принятии решений о кредите специалисты Сбербанка используют общепринятые критерии: платежеспособность, трудовая занятость, предыдущий опыт заемщика по пользованию кредитами и другое. Подать заявку на ипотечный кредит возможно по двум документам – паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность. В качестве второго документа может выступать, например, военный билет, загранпаспорт или водительские права. Это те документы, которые большинство клиентов всегда носят с собой. Кроме того, индивидуальный подход к рассмотрению заявок на ипотечные кредиты обеспечивает высокий уровень одобрений, отмечает Мария Ромчанова.

 Аккредитация застройщиков

Основные требования к застройщикам при аккредитации – строительство в рамках 214-ФЗ, надежность, положительный опыт работы, наличие построенных и введенных в эксплуатацию домов.

«Если для застройщика это первый объект, то при кредитовании требования в этажности строящегося объекта и первоначальному взносу по кредиту будут выше», – говорит Виктория Ферле. При этом количество объектов увеличивается по мере открытия продаж в новых строящихся домах и их аккредитации в банке.

По Новосибирску Сбербанком аккредитовано 247 объектов из возможных к аккредитации 264, что составляет 93,6 %.

«В настоящее время Банк «Левобережный» активно ведет работу по аккредитации застройщиков как Новосибирска, так и других городов, составляющих региональную сеть банка: Красноярск, Томск, Кемерово, Новокузнецк, Барнаул. Сам процесс аккредитации не занимает много времени, поэтому список строящихся объектов, подходящих для ипотечных программ с господдержкой, постоянно увеличивается», – рассказала Евгения Гречихина.

Юлия Бабина, операционный директор банка «Акцепт», отмечает, что в силу объективных причин ужесточились требования к степени готовности строящегося объекта. Если раньше банки могли позволить себе кредитовать покупку квартир в строящихся домах на нулевом цикле, то в настоящее время обязательная степень готовности варьируется от 30 до 60 %.

 Вторичка не сдается

По оценкам Виктории Ферле, примерно 60 % приходится на вторичное жилье, 40% – на новостройки. Но, как отмечает эксперт, спрос существенно перетекает в новостройки.

По словам Марии Ромчановой, предпочтения покупателей в отношении первичной и вторичной недвижимости на протяжении 2015 года особо не поменялись, распределение в структуре сделок по ипотеке выглядит следующим образом: около 40 % – это сделки на первичном рынке, 60 % – на вторичном.

«Анализ структуры ипотечных заявок в Банке «Левобережный» показывает рост спроса на новостройки, хотя готовое жилье остается более востребованным и составляет 75 % от общего объема заявок», – говорит Евгения Гречихина.

В Райффайзенбанке, напротив, наибольшим спросом пользуются ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройках, так как ставка по программе с государственной поддержкой ниже, чем по стандартным программам.

Ипотека без господдержки

5Юлия Бабина рассказала, что на ипотечном рынке действуют не только программы кредитования с господдержкой, но и альтернативные программы в банках, не работающих по государственным программам. Клиент, который по каким-то причинам не сумел получить положительное решение на более лояльных условиях, всегда может подать документы на кредит по программе с более высокой ставкой, но менее жесткими требованиями к заемщику.

Так, в настоящее время в Банке «Левобережный» кроме программы «Ипотека с господдержкой» действуют два ипотечных продукта, предназначенных для приобретения квартир в новостройках. Их отличием от госипотеки является более широкий список аккредитованных строящихся объектов, а также возможность подтверждения дохода заемщиков справкой по форме банка.

Наиболее выгодную ставку на покупку жилья в новостройке вне программы с господдержкой в Райффайзенбанке можно получить по программам «Ипотека с материнским капиталом», «Квартира в новостройке» и «Квартира в новостройке в «Рассрочку». Минимальная процентная ставка составляет 12,9 % годовых. Однако желающие приобрести жилье в новостройке все-таки в первую очередь ориентируются на программу с господдержкой, отмечает Анна Тихонова.

Ипотечные программы банка «Уралсиб» акцентированы на рынок вторичного жилья. В банке отмечают, что большим спросом пользуются кредиты на приобретение индивидуальных жилых домов и квартир в таунхаусах.

6Как рассказала Екатерина Хмелевских, начальник отдела по работе с партнерами филиала банка «Уралсиб» в Новосибирске, требования к объектам недвижимости в банке «Уралсиб» лояльные. Так, существует возможность получить кредит на объект жилой недвижимости, который построен на земле, находящейся в аренде и в общей долевой собственности. Физический износ здания может достигать 70 %, а срок эксплуатации жилого дома – 85 лет. В банке также продолжает действовать программа рефинансирования ипотечных кредитов.

«Сейчас эта программа особенно актуальна, ввиду того, что в I  квартале 2015 года ставки были высокими, а программа рефинансирования банка «Уралсиб» позволяет перевести кредит из другого банка под ставку от 15 % годовых», – пояснила Екатерина Хмелевских.

Клиентам, желающим приобрести дачу, садовый дом, другие строения потребительского назначения за городом, в том числе гараж, земельный участок, Сбербанк предлагает воспользоваться продуктом «Загородная недвижимость». Процентная ставка варьируется от 14,5 до 17 % годовых, первоначальный взнос составляет от 30 % стоимости приобретаемого объекта недвижимости, срок кредитования – до 30 лет. Кредит «Строительство жилого дома» предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома при первоначальном взносе от 30 % на срок не более 30 лет. Процентная ставка от 15 %.

«Если заемщику нужна сумма кредита на новостройку более 3 млн руб. или объект не подходит под требования программы “Ипотека с господдержкой”, банк предлагает кредит “Ипотека. Строящееся жилье” под 14,95 % годовых», – говорит Виктория Ферле.

Райффайзенбанк недавно запустил новое предложение по кредитованию на покупку жилья, в том числе и на вторичном рынке, со ставкой от 12,9 % по программам «Ипотека с материнским капиталом», «Квартира на вторичном рынке», «Коттедж на вторичном рынке», «Недвижимость под залог имеющегося жилья».

 

Планы и прогнозы

«Мы постоянно анализируем сложившуюся ситуацию, и дальнейшие решения о сохранении или изменении процентных ставок по нашим продуктам будут приняты банком позднее, в зависимости от макроэкономической ситуации», – подчеркивает Виктория Ферле.

Екатерина Хмелевских считает, что если в результате понижения ключевой ставки будут снижены и ставки по ипотечным кредитам, то осенью можно ожидать оживления на вторичном рынке.

По словам Юлии Бабиной, снижение ставок по программам ипотечного кредитования – заветная мечта не только клиентов, агентств недвижимости и застройщиков, но и банков, поскольку сейчас ипотека – приоритетный вид розничного кредитования. «Мы надеемся на дальнейшее улучшение экономической ситуации, при котором снижение ставок будет экономически обосновано», говорит Юлия Бабина.

Особое мнение

Операционный директор банка «Акцепт» Юлия Бабина:

– Отмечаем сокращение спроса на новые кредиты со стороны всех категорий заемщиков. Рост рынка ипотеки резко замедлился, число просроченных кредитов заметно выросло. Рынок жилья в Новосибирске продолжает испытывать сложности с продажей квартир. Потерю интереса к недвижимости вызывает существенное падение реальных доходов граждан и их высокая закредитованность.

Несмотря на то что государство субсидирует банкам часть процентной ставки по выдаваемым ипотечным кредитам, спрос весьма сдержанный. Немаловажно и то, что субсидируемый государством ипотечный кредит ограничен суммой в 3 млн руб., а в новостройках цены на квартиры значительно выше, что требует от заемщика существенной суммы собственных средств для приобретения жилья по программе государственной ипотеки. Также на реализацию квартир этой категории влияет и то, что они, как правило, приобретаются в цепочке сделок с одновременной продажей покупателем своей квартиры на вторичном рынке. Кроме того, многие банки практически прекратили выдавать ипотечные кредиты на готовое жилье, ставки по-прежнему остаются на уровне не ниже 14 %, а первоначальный взнос – не менее 20 %, что резко сократило количество подобных цепочек и уменьшило поступление денежных средств на рынок.

Несмотря на принимаемые меры, частично смягчившие кризис на первичном рынке жилья весной, предстоящее лето не обещает быть началом роста. Макроэкономические проблемы, влекущие падение реальных доходов населения, и возможный рост безработицы никуда не исчезли.

 

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное