Ипотека в Новосибирске: полет нормальный

Объемы ипотечного рынка в Новосибирской области растут, как и в целом по России. Этот факт подтверждается данными и ЦБ, и Росреестра. Причем, растет и «первичка» – в основном за счет госипотеки, и «вторичка». Дополнительный стимул – снижение ключевой ставки ЦБ.

Ипотека в Новосибирске: полет нормальный

По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, в августе наметилось снижение количества регистрационных записей об ипотеке на 3 % по сравнению с показателями августа 2015 года, это составило всего 200 записей, а всего за август зарегистрировано 5 725 ипотек.

Количество внесенных в ЕГРП записей об ипотеке за восемь месяцев текущего года составило немногим более 39 тыс., это на 12 % больше по сравнению с показателями аналогичного периода 2015 года – 35 тыс. записей об ипотеке.

Количество регистрационных записей об ипотеке в целом составляет 13 % от общего количества регистрационных действий, внесенных в ЕГРП за восемь месяцев текущего года. На протяжении всего 2016 года в Управлении фиксируют увеличение количества записей об ипотеке по сравнению с показателями 2015 года.

Добавим, что по данным ЦБ РФ, в Новосибирской области было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 17,2 млрд, что почти на 42 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего было выдано 10,9 тыс. кредитов. Количественный прирост составил 40,5 %.

«Главным драйвером роста спроса на ипотеку стало не столько улучшение экономической ситуации, сколько стабильность спроса на жилье, – комментирует руководитель отдела новостроек АН «Жилфонд» Григорий Якобсон. – У людей всегда есть потребность в квадратных метрах, поэтому спрос на них стабилен и не подвергается сильным перепадам, независимо от экономической ситуации – как на рынке новостроек, так и на вторичном. Рост интереса к ипотеке во многом объясняется снижением ключевой ставки Центробанка. Надеемся, что банки и в дальнейшем будут снижать ставки по ипотечным кредитам сообразно со снижением ключевой ставки ЦБ».

А банки что?

Банки, работающие на территории Новосибирской области, тенденцию роста выдач по ипотечным кредитам подтверждают.

Так, по данным директора управления по работе с партнерами Сибирского банка ПАО Сбербанк Марии Ромчановой, по итогам восьми месяцев 2016 года Сибирский банк Сбербанка выдал в Новосибирской области ипотечных кредитов на сумму более 8,3 млрд руб., темп роста – 107 % к аналогичному периоду прошлого года. Портфель ипотечных кредитов Сибирского банка в Новосибирской области по состоянию на 01.09.2016 превысил 48,3 млрд руб. На 01.01.2015 ипотечный портфель составлял 42,9 млрд руб.

«Рост объема выдачи ипотечных кредитов мы связываем с программой ипотеки с господдержкой, которая продолжает оказывать существенное влияние на рынок. Также увеличение спроса связано с наличием специальных программ ПАО Сбербанк для отдельных категорий граждан, таких как «Молодая семья», «Молодые учителя» и программы для застройщиков», – поясняет Мария Ромчанова.

С начала года выдача ипотечных кредитов филиала банка ВТБ в Новосибирске выросла в два раза, а портфель ипотечных кредитов превысил 3 млрд руб. Причинами роста спроса директор розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елена Зайцева называет, во-первых, госпрограмму субсидирования ставок, которая продолжает поддерживать интерес населения к строящемуся жилью, оказывая прямое влияние на количество ипотечных сделок в этом сегменте. Во-вторых, на фоне снижения базовых ставок по вкладам сегодня все чаще покупка недвижимости рассматривается как привлекательный вариант сохранения и приумножения свободных денежных средств. В-третьих, Новосибирская область – регион с высокой экономической активностью, в этом году все более отчетливо наблюдается повышенный миграционный поток трудоспособного населения из соседних областей СФО, Алтайского края, что обеспечивает дополнительный спрос на жилье.

За восемь месяцев 2016 года ВТБ24 в Новосибирске выдал 4 613 ипотечных кредитов на общую сумму 7,2 млрд руб. За восемь месяцев 2015 года – 2 940 кредитов на общую сумму 4,5 млрд руб. Таким образом, в 2016 году за восемь месяцев рост по количеству составил 157 %, по объемам – 160 %.

За первое полугодие 2016 года Банком «Левобережный» было выдано в 3,5 раза больше кредитов, чем за аналогичный период 2015 года.

По итогам восемь месяцев 2016 года рост выдачи ипотечных кредитов в банке «Открытие» составил 15 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Как рассказал директор Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в г. Новосибирске Максим Постников, этому результату поспособствовали позитивные рыночные тенденции, такие как улучшение ситуации в экономике, укрепление курса национальной валюты, снижение темпов инфляции и ключевой ставки.

В сибирском филиале Райффайзенбанка точные цифры объемов выданных кредитов не назвали. Однако, как сообщила начальник отдела продаж ипотечных кредитов сибирского филиала Райффайзенбанка Ирина Ярыгова, выдачи ипотечных кредитов в Райффайзенбанке в Сибири значительно выросли в 2016 году по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. По итогам восьми месяцев ипотечный отдел сибирского филиала выполнил годовой план по новым выдачам.

«Объемы кредитования в 2016 году значительно превзошли наши ожидания», – подчеркивает Ирина Ярыгова. Причинами роста эксперт считает изменение общей рыночной ситуации в лучшую сторону. В прошлом году спрос на жилье сдерживался ожиданием снижения цен на недвижимость, нестабильной ситуацией на валютном рынке, общим падением покупательской способности населения. Однако потребность в улучшении жилищных условий сохранилась и была реализована в этом году. Также на росте спроса на ипотеку сказалось снижение кредитной ставки. В целом на рынок повлияла программа субсидирования ставки государством, а в Райффайзенбанке повышенный спрос был связан с тем, что банк предлагал ставку от 11 % годовых по всем программам как на первичный, так и на вторичный рынок недвижимости.

«Это одна из самых низких ставок на рынке, поэтому поток заявок и объем выдач в этом году так значительно подскочил», – констатирует Ирина Ярыгова.

Директор Новосибирского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Станислав Тишуров отметил, что в текущем году банк наблюдает динамику роста ипотечного кредитования с начала года, причем наибольший всплеск спроса был отмечен в январе-феврале. За восемь месяцев Новосибирский филиал выдал 504 кредита на общую сумму 841 млн руб. Количество выданных кредитов выросло в 2,6 раза по сравнению с показателем 2015 года – за аналогичный период в прошлом году было выдано 190 займов на сумму 563 млн руб.

Ставки пошли вниз

Спрос растет на фоне удешевления ипотечного кредита – за прошедшую часть года средняя ставка на ипотеку снизилась на 0,61 % и составляет 12,75 %.

По информации директора розничного филиала банка ВТБ в Новосибирске Елены Зайцевой, в течение 2016 года средневзвешенная ставка по ипотеке уменьшилась на 0,4 % по вторичному жилью и на 0,23 % по госипотеке. В прошлом году процентные ставки по жилищным кредитам варьировались от 12 до 14,5 % в зависимости от объекта, статуса клиента и других факторов, в текущем году – от 11,4 до 13,2–13,5 %.

«На фоне снижения ключевой ставки до 10 % мы не исключаем снижения ипотечных ставок и на вторичном рынке, что позволит нарастить долю выданных кредитов в этом сегменте и поддержать спрос у потенциальных клиентов», – говорит Елена Зайцева.

«Сегодня ставка для клиентов по ипотеке в рамках программы "Ипотека с государственной поддержкой" снижена до уровня 12 %, а в некоторых случаях, в рамках совместных программ с застройщиками, еще ниже – до 11,4 % годовых. Среди действующих в банке ставок это наиболее низкая величина ставки. Это повышает доступность ипотечных программ для клиентов и стимулирует спрос. Но на рынке по-прежнему высока стоимость денег», – уточняет управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле.

По мнению эксперта, изменение в краткосрочной перспективе может произойти, но несущественно. Главным ориентиром для рынка по стоимости кредитов является ключевая ставка Банка России. Соответственно, изменение ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от выбранной регулятором политики и его шагов по изменению ключевой ставки. При инфляции в 5 % ставки по ипотеке могут снизиться до 9 %. При сегодняшнем уровне доходов населения такие займы станут доступными для 30 % семей. При этом дополнительным инструментом, позволяющим поддержать рынок, остаются специальные совместные акции и предложения банков и компаний-застройщиков, которые вкупе с действующей в рамках программы господдержки ставкой делают приобретение новостройки с привлечением заемных средств более доступным и привлекательным.

Следуя рыночным тенденциям, с января 2016 года банк «Открытие» неоднократно снижал процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования: в среднем снижение за восемь месяцев 2016 года составило 1 %. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам банка «Открытие» при приобретении жилья на первичном рынке по программе с государственной поддержкой составляют от 11,2 % годовых, на вторичном – от 12,75 % годовых. «При сохранении благоприятной рыночной конъюнктуры и с учетом недавнего снижения Банком России ключевой ставки есть основания прогнозировать очередное снижение ставок по ипотечным кредитам в краткосрочной перспективе», – уверен Максим Постников.

В Райффайзенбанке в 2016 году минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам была снижена до уровня в 11 % годовых. В Кемерове банк совместно с застройщиком запустил специальное предложение, в рамках которого ставка в первый год была на уровне 7,5 %. Средняя ставка в сибирском филиале сейчас составляет 12 %.

«Динамика величины ставок по кредитам определяется на данный момент в первую очередь от величиной ключевой ставки ЦБ. Политику регулятора сложно прогнозировать, так как его решение зависит от совокупности макроэкономических факторов. В любом случае пока нет предпосылок для радикальных изменений в этом году», – считает Ирина Ярыгова.

Ипотека становится доступнее и для клиентов Новосибирского филиала Россельхозбанка: средняя ставка при оформлении займа на покупку вторичного жилья за 2015 год составляла 15,9–17,1 %, сегодня она составляет уже 13,7–14,98 %. Средняя ставка ипотечного кредитования с государственной поддержкой снизилась с 11,6 до 11,4 %.

Но некоторые банки не ждут снижения ключевой ставки, а уже предлагают клиентам кредиты по сниженным ставкам. Например, Банк «Левобережный» разработал специальную программу для своих клиентов – участников зарплатного проекта. Система скидок (вычетов из процентной ставки) позволяет получить ипотечный кредит с минимальной ставкой – 9,75 % годовых. Скидки имеют социальную направленность: для многодетных семей, для молодых семей с детьми или без них. «При этом в условиях кредитования, в отличие от госипотеки, отсутствуют ограничения по сумме кредита, а недвижимость можно приобретать как на первичном, так и на вторичном рынке», – комментирует начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Дина Павлова.

«Первичка» и «вторичка»

В Сибирском банке Сбербанка соотношение сделок на первичном и вторичном рынках в течение года не претерпело значительных изменений и составляет примерно 40/60 в пользу объектов, приобретаемых на вторичном рынке.

Такая же картина наблюдается и в банке «Открытие»: в настоящее время в лидерах вторичный рынок. С начала года, по мере снижения ипотечных ставок, спрос на готовое жилье уверенно растет: по итогам восьми месяцев 2016 года на долю таких сделок приходится 60 % от всех выданных кредитов. Остальные 40 % – это сделки на первичном рынке, квартиры в строящихся домах клиенты приобретают на комфортных условиях программы с господдержкой, ставка по которой в банке «Открытие» составляет от 11,2 % годовых.

«В текущем году в условиях неопределенности в экономике и на рынке труда клиенты все чаще выбирают жилье меньшей стоимости – студии и однокомнатные квартиры, соответственно, снижается и средний чек кредита: в настоящее время в банке «Открытие» он составляет 1,3 млн руб. Рынок отвечает потребностям клиента: при проектировании дома застройщики отдают предпочтение квартирам с небольшой площадью, а банк «Открытие» помогает купить такую квартиру в кредит на сумму от 500 тыс. руб.», – комментирует Максим Постников.

Однако в розничном филиале банка ВТБ в Новосибирске рост количества сделок больше наблюдается именно по ипотечным программам на первичном рынке жилья. Но с мая текущего года восстанавливается спрос и на «вторичку» в силу смягчения банками ставок в этом сегменте рынка и некоторого снижения стоимости самого вторичного жилья.

«Пока сохраняется спрос на строящееся жилье, но вместе со снижением ставок на готовое жилье стало увеличиваться количество сделок на вторичном рынке», – говорит Дина Павлова.

В Райффайзенбанке спрос на ипотеку на приобретение жилья на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом также вырос, так как ставка была конкурентной.

По словам управляющего директора по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктории Ферле, объемы ипотеки в банке растут главным образом за счет программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процент выдач по этой программе составляет примерно 55–60 % от общего объема ипотечных выдач в регионе.

«Рост интереса к сегменту новостроек продолжается на протяжении последних нескольких лет. Причин можно выделить несколько. Во-первых, сектор становится понятней и прозрачней с точки зрения строительных рисков, так как законодатель неплохо постарался в этом направлении, во-вторых, люди совершенно логично стремятся приобретать более качественное и современное жилье с помощью ипотеки, в-третьих, синергия банков и застройщиков позволяют предлагать клиенту очень интересные решения жилищного вопроса, как по ставкам, так и по стоимости жилья. В дополнение ко всему, как правило, заемщики – покупатели новостроек более дисциплинированно обслуживают свои кредиты, это подтверждает статистика», – отмечает Виктория Ферле.

Ипотека после отмены госипотеки

Кредиты на первичное жилье занимают существенную долю в общих объемах ипотечного кредитования. В связи с этим, возникает вопрос: что будет после того, как программа завершит свое действие. Напомним, это произойдет 31 декабря 2016 года, конечно, если правительство не примет решение о ее продлении. Но пока об этом речи не идет.

Доля кредитов, выданных Банком «Левобережный» по госипотеке в 2015 году составила 47 % от общего объема ипотечных кредитов. За первое полугодие 2016 года этот показатель уменьшился до 29 %. «Учитывая действующую динамику ключевой ставки, программа господдержки уже постепенно утрачивает свою актуальность, поскольку средняя ставка по ипотеке составляет 12,7 % годовых, что приближено к значению, установленному программой по субсидированию. Несомненно, все усилия Правительства РФ по снижению стоимости кредитов воспримутся положительно всеми участниками ипотечного рынка и, возможно, позволят улучшить свои жилищные условия большему количеству людей», – говорит Дина Павлова.

По словам Елены Зайцевой, банк ожидает, что пик количества сделок по госипотеке придется на конец года. «Если программа не будет продолжена, то стимулировать спрос на свои объекты будут как сами застройщики, так и банки, формируя доступные условия для развития данного сегмента рынка», – считает эксперт.

После отмены программы рынок может ожидать очередное падение спроса, прогнозирует Виктория Ферле. С учетом кризиса люди не склонны обременять себя дополнительными высокими затратами по обслуживанию долга. Поэтому по самым оптимистичным оценкам рынок ипотечного кредитования может сократиться на треть, что вернет рынок на уровень 2011 года.

По словам президента, председателя правления ВТБ24 Михаила Задорнова, в дальнейшем предполагается повышение спроса на кредитование рынка вторичного жилья. Ипотека на него будет дешевле на 1,5 % , чем ипотека в новостройке.

Максим Постников рассказал, в январе-феврале 2017 года банк ожидает существенное, но кратковременное снижение спроса на приобретение строящегося жилья в кредит. Без господдержки ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках станут дороже для заемщиков в среднем на 2–3 п. п. Из-за высоких рисков, характерных для первичного рынка недвижимости, ставки в сегменте новостроек могут оказаться выше ставок по кредитам на готовое жилье. «Однако уже к концу первого – началу второго квартала 2017 года мы ожидаем возобновления спроса. Можно прогнозировать, что застройщики и банки начнут предпринимать меры для разработки альтернативных программ и оживления рынка строящегося жилья, ведь, как известно, у большинства застройщиков доля ипотечных сделок достигает 70–80 %. В целом есть основания полагать, что ситуация на первичном рынке жилья нормализуется в первой половине 2017 года и приведет к адаптации граждан к новой реальности – ипотеке без господдержки», – считает Максим Постников.

Пока же АИЖК прогнозирует дальнейший рост ипотечного рынка. Как полагают эксперты, к концу года будет выдано 880 тыс. кредитов на общую сумму около 1,5 трлн руб. Это объем сопоставим с показателем конца 2014 года, когда россияне оформили около 1 млн кредитов на сумму 1,7 трлн руб.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное