Ипотека: снижение ставок, спад спроса

Объем ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе за первые 6 месяцев 2019 года снизился на 17 % в количественном и на 7 % в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Основными причинами сокращения числа кредитов эксперты считают рост цен на жилье и повышение процентных ставок. В июне 2018 года средняя ставка по ипотеке в СФО составляла 9,5 %, в текущем году – 10,3 %. За 6 месяцев 2019 года объем выданных в СФО кредитов составил 132 млрд руб., выдано около 73 тыс. кредитов.

Ипотека: снижение ставок, спад спроса

Драйвером рынка кредитования физических лиц, безусловно, является ипотека. По словам управляющего ВТБ в Новосибирской области – вице-президента Станислава Могильникова, сейчас на ипотечном рынке наблюдается разворот в сторону снижения, что коснулось и так называемых базовых ставок, по которым банки предоставляют кредиты. Также расширяется круг понижающих коэффициентов, в том числе корпоративных. Одновременно совершенно доступной сейчас становится ипотека с господдержкой, где ставка составляет 5 % годовых. Этим кредитом можно воспользоваться не только для покупки жилья, но и для рефинансирования имеющегося ипотечного кредита.

«Обычная ставка по ипотеке в ВТБ начинается с 9,2 %», – отметил эксперт.

Директор управления по работе с партнерами и ипотечному кредитованию Сибирского отделения ПАО «Сбербанк» Мария Ромчанова рассказала, что с 6 августа банк снизил базовые процентные ставки, минимальная сейчас – 9,1 %, действуют совместные с застройщиками программы, когда клиенты банка могут приобрести квартиру по ставке от 7,6 %. Ипотека с господдержкой представляется по ставке 5 %.

Напомним, в июне 2019 года совет директоров ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,5 %. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что в мае рост цен замедлился до 5,1 % в годовом выражении, а к 10 июня – уже до 5 %. Влияние повышения ставки НДС на инфляцию исчерпано, поэтому ЦБ во второй раз за год снизил прогноз годовой инфляции на конец 2019 года до 4,2–4,7 %.В июле ЦБ еще раз понизил ключевую ставку, до 7,25 %. Эльвира Набиуллина допустила, что до конца года может последовать и дальнейшее снижение, если ситуация будет развиваться в соответствии с базовым сценарием и не будет «негативных сюрпризов».

Также регулятор отметил сдержанную динамику потребительского спроса. В первые 4 месяца 2019 года он вырос всего на 1,7 % в годовом выражении. В том числе снизился спрос и на ипотечные кредиты. По данным управления Росреестра по Новосибирской области, за первое полугодие 2019 года зарегистрировано 33,7 тыс. ипотечных сделок, это на 12 % меньше по сравнению с первым полугодием прошлого года – 38 тыс. ипотечных сделок. Но по сравнению с показателями первого полугодия 2017 года в текущем году количество ипотечных сделок выросло на 16 %, в первом полугодии 2017 года ипотеки составляли 29 тыс.

romchanova«Мы увидели, за счет чего образовался спад. Одной из причин стали переходы на эскроу-счета, потому что клиенты обратились ко вторичному рынку жилья. Увеличение цен на "первичке" влияет и на вторичный рынок. Мы складываем все факторы: это и увеличение ставок в IV квартале 2018 года, и рост цен квадратного метра. Мы понимаем, что реальная заработная плата не изменилась. Клиент сейчас занимает выжидательную позицию», – объяснила Мария Ромчанова.

Она также отметила, что клиенты стали брать более «длинные» кредиты. Если раньше порядка 30 % выданных ипотечных кредитов были на срок до 15 лет, то сейчас выросла на 6 % доля кредитов, которую клиенты берут на срок до 30 лет.

Кроме того, представитель банка отметила рост среднего чека по ипотечному кредиту – на 7 %, что характерно как для Новосибирской области, так и для других регионов присутствия Сибирского банка Сбербанка. Средний кредит в Сбербанке по России составляет 1,9 млн руб., в Сибири – 1,8 млн руб.

При этом в 2019 году Сибирский банк Сбербанка выдал ипотечных кредитов на сумму более 52 млрд руб., в том числе 12 млрд руб. – в Новосибирской области.

grechihina«В первом полугодии 2019 года в банке “Левобережный” наблюдалось снижение объемов выданных ипотечных кредитов. Связывали мы это с тем, что произошло перераспределение спроса. Если в 2018 году более 50 % ипотечных кредитов было направлено на рефинансирование имеющейся ипотечной задолженности, то в 2019 году 60 % рынка – это покупка вторничной недвижимости. На долю новостроек приходится 17 %», – рассказала заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Евгения Гречихина.

Также, по мнению представителя банка, повышение процентных ставок в конце 2018 года существенно повлияло на потребительский спрос в I квартале 2019 года. В первом полугодии текущего года ставки по ипотеке снижались, и в среднем для кредитов с первоначальным взносом от 20 % минимальная ставка в банке «Левобережный» в настоящее время составляет 8,4 % годовых.

Представитель банка также отметила, что в 2019 году наблюдается рост средней суммы кредита.

«В нашем банке он составляет 8 % по сравнению с 2018 годом. Мы связываем это с перераспределением спроса заемщиков в пользу покупки жилья на вторичном рынке», – рассказала Евгения Гречихина.

При этом доля просроченной задолженности не растет, оставаясь с 2015 года на уровне 0,1 %.

Банкиры сошлись во мнении, что улучшению динамики выдачи ипотечных кредитов в Сибири будет способствовать снижение ключевой ставки Банка России. Регулятор также привел данные, что 43 % банков прогнозируют рост спроса на ипотеку, а 57 % – сохранение на уровне II квартала 2019 года.

Проектное финансирование и счета эскроу

Станислав Могильников уверен, что переход строительного рынка на использование эскроу-технологий пойдет довольно быстрыми темпами.

mogilnikov«Пул объектов, которые застройщики набрали по старым правилам, будет заканчиваться. К концу 2019 – началу 2020 года эта технология станет более регулярной. Фактически использование эскроу-счетов и проектного финансирования уже сегодня не являются проблемой», – считает Станислав Могильников.

По словам Евгении Гречихиной, пока частные покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию в отношении новостроек. В результате даже с учетом снижения ставок рынок новостроек по объемам продаж вышел на уровень 2014–2015 года.

«Переход на эскроу-счета для конечного потребителя непонятен. Рынок оживится, когда у клиента появится понимание: кто из застройщиков будет работать в системе, и как это будет происходить. Думаю, что это займет полгода-год», – говорит Евгения Гречихина.

По данным на 1 июля, 297 домов могут достраиваться по классической схеме, 153 должны будут перейти на счета эскроу, если не успеют догнать свои параметры до 1 октября (30 % готовности, 10 % заключенных ДДУ). 21 дом строится на деньги застройщиков.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев рассказал, что в Госдуме сейчас готовится законопроект, согласно ему застройщикам, которые не смогли перейти на проектное финансирование и эскроу-счета, будет предоставляться беспроцентный кредит для достройки объектов.

Прогнозы

Эксперты отметили, что комментировать макроэкономическую ситуацию, которая оказывает существенное влияние на ипотечный рынок, сложно.

«Если говорить о Новосибирске, то сейчас действуют факторы, которые будут двигать ставку вниз, – считает Станислав Могильников. – Сначала это будет базовая ставка, от которой отсчитываются скидки и акции, а затем и результирующая».

«На мой взгляд, во втором полугодии 2019 года тенденция на снижение процентных ставок сохранится, в связи с чем можно прогнозировать увеличение спроса на ипотечные кредиты», – резюмировала Евгения Гречихина.

Около 7 млн семей планируют взять ипотечный кредит до 2024 года. При этом подавляющее большинство из них – 90 % – располагают источниками средств для первоначального взноса. Такие выводы содержатся в исследовании ВЦИОМа и ДОМ.РФ. При снижении процентной ставки до 8 % потенциал выдачи ипотеки увеличится с 1,2–1,4 млн до 2,2 млн займов в год.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное