Ипотека: рекордный 2018. Что дальше?

Общий ипотечный портфель в России превысил 6,36 трлн руб. В 2018 году ставки были на рекордно низком уровне, а спрос и, соответственно, выдачи, на рекордно высоком. Однако эксперты сомневаются, что 2019 год сможет не только побить рекорд предшествующего года, но и повторить его достижения.

Ипотека: рекордный 2018. Что дальше?

Сначала подведем предварительные итоги. На момент выхода февральского номера «Всё о новостройках» доступны данные по итогам ноября. Так, по оценкам ДОМ.РФ, в ноябре выдача ипотеки выросла на 29 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в последний месяц осени россияне оформили ипотеку на 300 млрд руб., а ипотечный портфель в России превысил 6,36 трлн руб.

В ноябре 2018 года выдано 140 тыс. кредитов на 301,6 млрд руб. (+14,5 % в количественном и +29,6 % в денежном выражении к ноябрю 2017 года), что в точности совпало с предварительным прогнозом ДОМ.РФ и Frank Research Group. Это – рекордный объем выдачи. В декабре 2017 года выдано 290,5 млрд руб., в октябре 2018 года – 299,8 млрд руб., говорится в сообщении компании.

Что касается рефинансирования, на его долю пришлось около 11 %. За 10 месяцев 2018 года возможностью снизить ставки по ипотечным кредитам воспользовались порядка 130 тыс. заемщиков. Однако доля рефинансирования стала снижаться – это естественный результат повышения ставок. Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней уменьшилась до 1,85 %. Это абсолютный исторический минимум.

В ДОМ.РФ уверены, что рост ставок не окажет значительного влияния на ипотечный спрос, и по итогам года объем выданной ипотеки достигнет 3 трлн руб. Это на 50 % больше, чем по итогам 2017 года.

В целом 2018 год для ипотечного рынка России стал рекордным. Ставки по ипотеке также показали исторический минимум – в среднем по году они были ниже 10 %. Ипотека стала основным способом улучшения жилищных условий: почти 60 % сделок в новостройках и 50 % на вторичном рынке совершались с помощью ипотеки, отмечают аналитики ДОМ.РФ.

На приобретение жилья на первичном рынке предоставлено 332,7 тыс. кредитов на сумму 0,78 трлн руб. (+22 % в количественном и +36 % в денежном выражении к 11 месяцам 2017 года). Доля кредитов с просроченной задолженностью сроком свыше 90 дней снизилась до 1,83 %, а средние ставки по ипотеке за 11 месяцев 2018 года составили 9,54 %, снизившись на 1,24 процентных пункта к аналогичному периоду 2017 года, говорится в обзоре ДОМ.РФ.

Основные тренды – 2018

Эксперты Сбербанка назвали важнейшие тренды, отражавшиеся на банковской системе России в 2018 году. На первое место в списке изменений в своем отчете (есть в распоряжении РБК) они поставили рекордный прирост кредитования физических лиц, особенно заметный на фоне невысоких темпов роста объема кредитов юридическим лицам.

Как следует из данных ЦБ, уже по итогам января–ноября 2018 года общий объем кредитов, выданных физическим лицам, на 15 % превысил считавшийся рекордным показатель 2013 года. Важнейшей причиной столь бурного роста в Сбербанке считают выход на исторический минимум – 9,4 % годовых – ставок по ипотеке. В результате за первые 11 месяцев 2018 года прирост ипотечных кредитов увеличился почти на 60 %: с 682 млрд до 1,09 трлн руб.

Эксперты Сбербанка прогнозируют, что по итогам 2018 года в целом вклад ипотечного портфеля в общий прирост кредитов физлицам превысит 1 трлн руб., что станет максимумом за предыдущие 10 лет.

По данным Управления Росреестра по Новосибирской области, по итогам 2018 года количество ипотечных сделок выросло на 24 % по сравнению с показателями 2017 года и составило 84,9 тыс. сделок. В 2017 году Управлением было зарегистрировано 68,5 тыс. ипотек. По сравнению с показателями 2016 года количество зарегистрированных ипотек в прошедшем году выросло на 35 %, в 2016 году их было 62,8 тыс.

2019?

В 2019 году ипотечный рынок вряд ли сможет повторить успех этого года. Ставки уже выросли в конце прошлого года, и предпосылок к их понижению пока нет. Кроме того, предстоящие изменения в долевом строительстве также будут сдерживать спрос.

В международном рейтинговом агентстве Moody's прогнозируют снижение новых выдач ипотеки в России в 2019 году на 10 %. По мнению аналитиков, на уменьшение ипотечного спроса будут оказывать влияние несколько факторов. Во-первых, это взятый банками курс на повышение ипотечных ставок на фоне повышения ЦБ ключевой ставки. Во-вторых, увеличение стоимости жилья в связи с ужесточением законодательства в жилищном строительстве. Третий фактор – это ужесточение требований к банкам, которые выдают кредиты с низким первоначальным взносом.

В декабре 2018 года Управлением зарегистрировано 8 635 ипотечных сделок, это на 7 % больше, чем в декабре 2017 года – 8 038. В декабре 2016 года также было зарегистрировано более 8 тыс. ипотек – 8 122, а в декабре 2015 года – 6 928 ипотек.

Коэффициенты риска по таким кредитам – от 10 до 20 % – с 1 января 2019 года выросли со 150 до 200 %. Ранее сообщалось, что доля ипотечных кредитов с рискованным первоначальным взносом составила 45 %, а по итогам года этот показатель может превысить 50 %. Все эти факторы будут сдерживать темпы роста ипотечного кредитования.

«Мы ожидаем в 2019 году снижения новых выдач ипотеки по системе примерно на 10 % по сравнению с 2018 годом, что с учетом погашения ранее выданных ипотечных кредитов ограничит темпы роста соответствующего портфеля по сектору уровнем в 20 % в следующем году», – резюмирует аналитик Moody's Светлана Павлова.

Глава Сбербанка Герман Греф также прогнозирует снижение темпов роста ипотечного рынка в 2019 году.

«Мы планируем в следующем году, что темпы роста снизятся, конечно», – отметил Герман Греф.

В настоящее время Сбербанк, лидер кредитования, выдает ипотечные кредиты «на грани рентабельности» со средней чистой маржой 0,1 %.

«В текущих условиях, боюсь, что все банки вынуждены будут несколько поднять ставки», – пояснил глава Сбербанка.

По мнению Германа Грефа, следующий год будет достаточно критическим, потому что он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Необходимо время, пока рынок адаптируется к новым правилам.

«2019 год будет для строительного рынка непростым», – считает Герман Греф.

Ставки по ипотечным кредитам в России начнут снижаться к концу текущего года. Такой прогноз сделал председатель правления Сбербанка Герман Греф на Всемирном экономическом форуме в Давосе. По словам главы Сбербанка, во второй половине года инфляция в стране стабилизируется, и это положительно скажется на размере ставок.

«Мой личный прогноз, что к концу года в целом ставки могут пойти вниз и по ипотеке в том числе. Но как будет складываться макроэкономика, пока тяжело загадывать», – сказал Герман Греф.

Напомним, с 1 июля 2019 года использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков станет обязательным. В начале июля 2018 года президент России Владимир Путин подписал закон об усилении контроля и ответственности в сфере долевого строительства и изменении модели финансирования жилищного строительства. Закон запрещает финансирование строительства через жилищные сертификаты дольщиков. Средства будут поэтапно замещаться банковским кредитованием, а деньги покупателей – переводиться на отдельные эскроу-счета, где будут храниться до момента целевой выплаты – после сдачи дома в эксплуатацию.

Возможна поддержка

Однако эксперты не исключают, что на фоне повышения ипотечных ставок и предстоящих изменений в долевом законодательстве государство может запустить механизмы поддержки, чтобы поддержать спрос.

Ранее программа субсидирования ставок по ипотеке на рынке первичного жилья уже действовала. Правительство запустило ее 1 марта 2015 года, после того, как банки вслед за ЦБ, который в декабре 2014 года повысил ключевую ставку до 17 %, подняли ипотечные ставки. Ставка для конечного заемщика в рамках программы не должны были превышать 12 % годовых, остальное компенсировало государство. На эти цели было выделено около 20 млрд руб. Программа просуществовала год, до тех пор, пока ипотечные ставки не стали снижаться, и серьезно поддержала первичный рынок.

Разработка государственных механизмов поддержки для широкого круга ипотечных заемщиков может быть запущена в случае существенного проседания ипотечного рынка, как это было в кризисном 2015 году.

Сейчас на льготы по ипотеке могут рассчитывать семьи, в которых рождается второй и последующие дети. Для таких семей ипотечный кредит выдается под 6 %.

Кроме того, вице-премьер РФ Татьяна Голикова анонсировала появление новых льгот по ипотеке для российских семей. Как ожидается, новые меры коснутся поддержки регионов и жителей Дальнего Востока, в частности и дадут возможность свыше 1,6 млн российских семей получить государственную поддержку.

В настоящее время ЦБ совместно с ДОМ.РФ разрабатывают программу поддержки заемщиков, попавших в сложную ситуацию, которые смогут рассчитывать на снижение ежемесячного платежа на период от 6 месяцев до года.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное