Итоги ипотечного года: взгляд новосибирских банкиров

Завершился 2014 год решением Банка России об увеличении ставки рефинансирования – это было пятое повышение в течение года. Однако, по данным регионального Управления Росреестра, ипотека выросла как в количественном, так и в процентном выражении. О том, что объемы ипотечного жилищного кредитования растут, говорят и представители банков, работающих в регионе.

Итоги ипотечного года: взгляд новосибирских банкиров

Собственно, новости две. Первая – Центральный банк России повысил ключевую ставку с 9,5 % до 10,5 %. Это уже пятое повышение в 2014 году. Так, 3 марта ставку повысили с 5,5 % до 7 %, 28 апреля – до 7,5%, 28 июля – до 8 %, 5 ноября – до 9,5 %, 12 декабря – до 10,5%.

По оценке ЦБ на 8 декабря, средние потребительские цены с начала года выросли в России на 9,4 %. Инфляцию Банк России объясняет падением рубля во втором полугодии 2014 года и запретом России на импорт отдельных продуктовых товаров, который ввели в августе. По итогам года инфляция, по прогнозу ЦБ, составит 10 %.

Как пояснил президент – председатель правления банка ВТБ24 Михаил Задорнов, с 7 ноября курс национальной валюты не является экономическим ориентиром. Эту роль теперь исполняет ключевая ставка ЦБ, к которой привязаны ставки по кредитам, которые коммерческие банки берут в Банке России. Значительная их часть предназначена для обеспечения ликвидности банков, то есть повышения способности выполнить свои обязательства перед вкладчиками и потенциальными заемщиками: выдать им кредиты, выплатить деньги по долгам перед другими коммерческими банками. Таким образом, повышение ставки рефинансирование означает автоматическое повышение ставок по ипотечным кредитам.

Вторая новость: несмотря на то что весь год ключевая ставка росла, россияне продолжали брать ипотечные кредиты. Так, по данным Банка России, за десять месяцев 2014 года было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн руб., что в 1,25 раза превышает уровень января-октября 2013 года в количественном и в 1,33 – в денежном выражении.

В январе-октябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3 %, однако в октябре окончательно сформировалась тенденция к росту ставок: ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8 %, что на 0,4 п. п. выше значения предыдущего месяца. Такой уровень ставок является максимальным с конца 2010 года, за исключением марта 2013 года. По итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5 %, притом что в декабре месячная ставка выдачи вырастет до 13–13,5 %.

2014 год прошел под знаком ипотеки

В Новосибирске увеличивается, по сравнению с предыдущими годами, количество зарегистрированных ипотек, сообщило региональное Управление Росреестра. Причем динамика роста имеет тенденцию к увеличению. Если в 2010 году количество зарегистрированных ипотек составляло 6 % от общего числа регистрационных действий, то в 2011 году ипотеки составляли 8 %, в 2012 году – 9 %, в 2013 году – 11 %, а за 11 месяцев 2014 года число ипотек достигло 13 % и составило более 65 тысяч, тогда как за весь 2013 год за регистрацией ипотеки в Управление Росреестра по Новосибирской области обратилось менее 60 тыс. заявителей.

Подтверждают тенденцию и банки. Так, вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников назвал 2014 год периодом большого спроса на жилье, и во многом этот спрос, по мнению эксперта, сгенерировала ипотека. За 10 месяцев 2014 года в Сибирском филиале банка ВТБ24 – более 7,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 12,2 млрд рублей, что на 52 % превышает показатель по количеству аналогичный период 2013 года и на 71 % – по объему.

«Даже при наличии всех сложностей это и высокая стоимость базового актива, и достаточно высокие процентные ставки, ипотечный сектор – это локомотив, который движет развитие банковской розницы. Сейчас наметился подъем ипотеки в активах банковского сектора. В розничном кредитном портфеле ее доля уже около 30 % на середину этого года и будет больше. Но при этом в активах ВТБ24 в целом по России доля ипотеки уже более 40 %», – говорит Станислав Могильников.

И для Банка Москвы прошедший год стал одним из самых результативных. По сравнению с прошлым годом на 1 октября 2014 года банком было выдано в 2,7 раза больше жилищных кредитов, нежели за аналогичный период прошлого года. В том числе в два раза выросло кредитование приобретения строящегося жилья. Этот рост был обусловлен рядом факторов, включая запуск Центра ипотечного кредитования в Новосибирске.

Прирост объема выдач ипотечных кредитов в Банке «Левобережный» за 10 месяцев 2014 года составил 10,7 % к объему за аналогичный период предыдущего года. Артем Зенков, заместитель генерального директора Банка «Левобережный», подчеркивает, что эти данные подтверждают прогнозы аналитиков о росте ипотечного кредитования в 2014 году.

В банке «Акцепт» рост ипотечного кредитования в этом году составил 12 %, а Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк», не называя цифр, отметил, что в банке довольны тем, как развивался сегмент ипотечного кредитования в Сибири.

По данным Андрея Третьякова, регионального директора Западно-Сибирского филиала Росбанка, ипотечный портфель кредитной организации за 2014 год вырос на 25 % по сравнению с 2013 годом. «Многие клиенты финансово-кредитных учреждений полагают, что в условиях экономической нестабильности один из оптимальных способов сохранить свои сбережения – инвестировать в ликвидные активы, например, в недвижимость», – поясняет Андрей Третьяков.

Перспективы: банкиры уверены в росте ипотеки и росте ставок

Динамика ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в макроэкономике и динамики стоимости привлечения ресурсов для банка. В текущей ситуации, считает Станислав Могильников, можно прогнозировать продолжение роста ставок. При этом специалисты банка рассчитывают, что и в 2015 году ипотека останется драйвером развития розничного банковского сектора, но рынок, скорее всего, немного замедлится с учетом сокращения темпов роста рынка недвижимости.

Неопределенность, которая сейчас возникла в экономике России, уже повлияла на предпочтения заемщиков: повысился спрос на готовое вторичное жилье, в долгосрочные и сомнительные проекты на первичном рынке люди не вступают и вступать, по всей вероятности, не будут, поэтому, уверен Станислав Могильников, в 2015 году, вероятнее всего, доля стройки снизится в банковских портфелях. Многие банки предпочтут развивать проектное финансирование застройщиков и под эти объекты выдавать ипотечные кредиты, поэтому рынок строительства, скорее всего, вновь сконцентрируется вокруг крупных проверенных игроков.

Начальник Центра ипотечного кредитования Банка Москвы в Новосибирске Дарья Мартынова рассказала, что банк намерен и в будущем году развивать и наращивать это направление.

В 2014 году, несмотря на прогнозы экспертов о снижении спроса на рынке недвижимости и, соответственно, спроса на ипотечные кредиты, динамика сохранялась, и спрос на жилищные кредиты был достаточно высок. «Это не продлится вечно, есть множество факторов, которые стабилизируют этот рынок. Основная часть населения, которая хотела и могла, уже перенаправила свои сбережения в сегмент недвижимости», – говорит Дарья Мартынова.

По мнению Артема Зенкова, дальнейшая ситуация на рынке ипотеки во многом зависит от политики государства. Для развития ипотеки нужны «длинные» деньги, которых сегодня нет на открытом рынке ресурсов. «Безусловно, рост ставок и нестабильность экономики не помогают рынку развиваться. Но пессимистических прогнозов делать не будем. В целом экономика страны имеет хороший запас прочности и все зависит от приоритетности ипотечного направления для государства», – уверен Артем Зенков. По прогнозу эксперта, в 2015 году нужно готовиться к повышению ипотечных ставок и ужесточению требований к заемщику.

Андрей Третьяков считает, что при условии, что экономическая ситуация стабилизируется, ипотечный рынок Новосибирска в начале 2015 года может вырасти на 5–10 % по сравнению с последним кварталом 2014 года. Ипотечные ставки в новом году, вероятнее всего, будут изменяться в рамках общерыночных трендов: процентная ставка по рынку может вырасти.

По словам Андрея Почеснева, пока нет причин полагать, что ставки по ипотеке в ближайшее время станут снижаться, так как стоимость фондирования растет. «Очевидно, что застройщики не пойдут на значительное снижение цены квадратного метра, так как есть предельные параметры прибыли, ради которой они готовы работать. Возможно, стимулом для покупателей в следующем году станет фиксация цены, которая при растущей инфляции позволяет говорить об относительном снижении стоимости», – рассуждает эксперт.

Елена Гааль, руководитель направления ипотечного кредитования банка «Акцепт», считает, что ипотека будет расти, хотя и не такими темпами, как в предыдущие годы. Снижению активности на рынке ипотечного кредитования будет способствовать повышение ставок по ипотеке и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заемщикам. Средние ставки начала 2015 года составят 14–15 % годовых.

Несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок, недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций, что поддерживает спрос на жилье и ипотечные кредиты. По данным опроса, проведенного по заказу АИЖК, предпочтительными формами долгосрочного вложения средств для населения являются банковские вклады (41 % респондентов), инвестиции в жилье (17 %) и приобретение иностранной валюты (11 %). В то же время в связи с нестабильностью на финансовых рынках и ограниченной суммой застрахованных государством вкладов растет привлекательность недвижимости не только как объекта для инвестиций, но и как способа сохранить свои свободные средства, особенно у граждан с доходами выше среднего.

В АИЖК отмечают, что наблюдаемый рост ставок не такой значительный, как рост стоимости заимствований для банковского сектора. Основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования, повысив пока ставки незначительно, поскольку дальнейшее повышение ставок может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны.

По мнению аналитиков АИЖК, в условиях существенного замедления экономики в целом развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства.

Совет потребителям: брать кредит или подождать?

Вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников:

– Лучше брать ипотеку тогда, когда ставки ниже. Поскольку понижение ставок по ипотеке не прогнозируется сейчас никем из аналитиков, очевидно, что тем, кому она необходима, лучше поторопиться. На мой взгляд, ипотечный кредит на приобретение жилья оправдан в случае, если квартира будет использоваться для проживания семьи. Ипотека – хороший способ ускорить покупку собственного жилья с минимальными, по сравнению с общей стоимостью квартиры, накоплениями, первоначальный взнос по кредитам ВТБ24 – 10–20 % от стоимости жилья.

Начальник Центра ипотечного кредитования Банка Москвы в Новосибирске Дарья Мартынова:

– Ждать снижения или повышения не стоит, если есть потребность в квартире и постоянный доход. Нужно решаться и фиксировать цену, заключать договор и приобретать недвижимость, так как ставки и цены в рыночных условиях трудно поддаются прогнозированию и зачастую являются спекулятивными.

Андрей Третьяков, региональный директора Западно-Сибирского филиала Росбанка:

– Если у клиента есть потребность в покупке собственного жилья, при этом он обладает стабильным доходом и небольшими накоплениями для первоначального взноса, то не стоит откладывать решение до лучших времен. Особенно учитывая, что цены на недвижимость с каждым годом только увеличиваются, а инфляция постепенно уменьшает накопления. Ставки по ипотеке в целом по рынку сейчас остаются доступными; дополнительно снизить стоимость кредита можно за счет хорошей кредитной истории, а также опций банка в рамках специальных программ.

Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский», ЗАО «Райффайзенбанк»:

– Оснований полагать, что в ближайшее время ставки по ипотеке снизятся, у нас нет. Так что если вы планировали приобретать жилье в ближайшие несколько месяцев, лучше поторопиться. Если покупка квартиры была в долгосрочных планах – более года, – то можно попробовать подождать выгодного момента, когда ставка будет корректироваться.

Артем Зенков, заместитель генерального директора Банка «Левобережный»:

– Конечно, благоприятные экономические условия – это снижение собственных рисков для заемщика: риска потери работы и снижения постоянного дохода. Но дело в том, что ипотека чаще всего берется по потребности – если жилье нужно сегодня, то не стоит откладывать покупку квартиры на завтра, ведь не известно, какие условия и нововведения появятся на рынке ипотечного кредитования в будущем.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное