Ипотека: госпрограмма замедлила сокращение рынка

По данным АИЖК, ипотечный рынок замедлил падение после запуска программы субсидирования ставки по ипотечным кредитам. Тенденция наблюдается и на рынке ипотечного кредитования Новосибирска, но в целом объемы выданных кредитов сократились, несмотря на снижение ставок.

Ипотека: госпрограмма замедлила сокращение рынка

Сибирский банк Сбербанка в первом полугодии 2015 года выдал 11,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 14,5 млрд руб. Сумма среднего кредита практически не изменилась и составляет около 1,3 млн руб.

ВТБ24 в Новосибирске за первые шесть месяцев 2015 года выдал 1 949 ипотечных кредитов на общую сумму 2,96 млрд руб. Это составляет 46 % от количества выдач за аналогичный период 2014 года и 44 % – по объему. Средний ипотечный кредит сегодня – 1,6 млн руб. Как рассказала управляющий директор по ипотеке Сибирского филиала ВТБ24 Виктория Ферле, средний срок гашения составляет семь лет, хотя запрашивают изначально на 15 лет, первоначальный взнос – 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Около 40 % от общего объема выдач приходится на выдачи по программе «Ипотека с государственной поддержкой».

В Газпромбанке в первом полугодии 2014 года объем выданных кредитов исчислялся миллиардами, сейчас, по данным начальника отдела продаж розничных продуктов филиала Банка ГПБ (АО) в Новосибирске Елены Бусовой, объем выданных кредитов в филиале измеряется в сотнях миллионов. В I квартале 2015 года средняя сумма кредита составляла столько же, сколько и на протяжении всего 2014 года – 1,67 млн руб., во II квартале средняя сумма снизилась до 1,46 млн руб.

В сибирском филиале Райффайзенбанка средняя сумма ипотечного кредита в первом полугодии 2015 года фактически не изменилась относительно аналогичного периода прошлого года. По информации заместителя директора по розничному бизнесу филиала «Сибирский» АО «Райффайзенбанк» Оксаны Близняк, на данный момент клиенты банка в Новосибирске чаще оформляют ипотечные кредиты для покупки жилья на первичном рынке недвижимости, что обусловлено запуском программы государственного субсидирования, а также значительным количеством интересных предложений для клиентов Райффайзенбанка от партнеров – ведущих застройщиков Новосибирска.

6За первое полугодие 2015 года Новосибирским филиалом Банка Москвы выдано 236 жилищных кредитов на сумму 335 млн руб., за аналогичный период в 2014 году было выдано на 25 % меньше, 180 кредитов на сумму 275 млн руб. Средний кредит в 2015 году снизился на 12 %. «Если во втором полугодии он сложился на уровне 1,63 млн руб., то в этом году составляет 1,43 млн руб. Связано это со стремлением населения вложить больший первоначальный взнос, тем самым сокращая сумму заемных средств и срок обслуживания кредита, в итоге снижая ежемесячный платеж, что в условиях удорожания потребительской корзины сегодня как никогда актуально», – поясняет руководитель Центра ипотечного кредитования Новосибирского филиала Банка Москвы Дарья Мартынова.

Структура ипотечного портфеля Банка Москвы в Новосибирске во II квартале 2015 года изменилась. Если весь прошлый год в доли продаж преобладали квартиры на вторичном рынке недвижимости, то со вступлением в силу программы с государственной поддержкой, значительную долю в объеме сделок стали занимать квартиры в новостройках. Так, во II полугодии 2014 года доля покупок на первичном рынке от общего объема составляла 37 %, с начала 2015 года выдачи ипотечных кредитов сократились, а доля первичного рынка снизилась до 23 %. «Это можно объяснить тем, что клиенты попросту боялись вкладываться в стройку. Ситуация в корне изменилась после запуска программы господдержки, доля выдач ипотечных кредитов на новостройки в портфеле филиала выросла до 63 %», – считает Дарья Мартынова.

По итогам полугодия Банк «Левобережный», по версии рейтинга ипотечных банков «Русипотеки», занимает 26-е место по количеству выданных ипотечных кредитов. Это является хорошим показателем для регионального банка, в зоне присутствия которого находятся все представители топ-10. Что касается сравнения с аналогичным периодом прошлого года, то, по оценкам АО «АИЖК», снижение объема выдачи ипотечных кредитов в среднем по России составило примерно 40 %. Учитывая неопределенность текущей ситуации на макроэкономическом уровне, это вполне ожидаемый показатель, считает начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина. Средняя сумма кредита за первое полугодие 2015 года в банке достигла уровня 2014 года и составила 1,33 млн руб.

2Оживление на рынке ипотечного кредитования стимулировала программа государственного субсидирования ставок при приобретении жилья в новостройке. «Мы ощутили возросший спрос: по итогам II квартала 2015 года произошел десятикратный рост объема выданных кредитов по сравнению с I кварталом, – отмечает управляющий филиалом «Муниципальный» Банка «Открытие» Сергей Сутормин. – Наши клиенты могут оформить кредит на квартиры в строящихся домах со ставкой от 11,55 % годовых, в сданном доме – от 12,25 % годовых». Сумма ипотечного кредита в банке составляет в среднем 1,5 млн рублей и в последнее время существенно не меняется.

Ставки

С 7 июля ВТБ24 снизил ставки по ипотечным кредитам до 14 % годовых. В банке установлена единая процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях независимо от срока кредита и первоначального взноса. Ставка действует в рамках стандартных ипотечных программ по кредитам на приобретение готового жилья или новостройки при наличии комплексного страхования. Это уже второе снижение ставок по ипотеке в течение последнего месяца. Ранее ВТБ24 снижал ставки 4 июня на 1 п. п., до 14,95 % годовых. Ставка по ипотечной программе на покупку залоговых объектов жилой недвижимости банка снижена до 12 % годовых. По «Ипотеке для военных» – 12,5 % годовых.

1Причиной формирования тренда на снижение процентных ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотеке, являются планомерные действия Банка России по снижению ключевой ставки.

«Мы рассчитываем, что Банк России и дальше будет снижать ключевую ставку, что, безусловно, продолжит оказывать положительное влияние на ставки по кредитам», – говорит Виктория Ферле.

Вслед за снижением ключевых индексных показателей регулятора Банк Москвы снижал ставки трижды, и на сегодняшний день уровень ставок по кредитованию жилищных программ ниже докризисного. Если на вторичном рынке ставка от 13,5 %, то на новостройки она составляет от 11,75 %, тогда как средняя ставка в 2014 году составляла 13,7 %.

17 августа 2015 года Сбербанк произвел снижение процентных ставок на 0,5 %, за последние два месяца это второе понижение по основным продуктам ипотечного кредитования, включая акционное предложение для молодых семей с детьми.

Газпромбанк также мобильно реагирует на изменение ключевой ставки ЦБ РФ в отношении процентной ставки по программе госсубсидирования – ставка по этой программе снижается. Процентные ставки по прочим программам пока остаются без изменений.

Относительно начала года уровень ставок по ипотечным кредитам снизился. На сегодняшний день у клиентов Райффайзенбанка есть возможность получения жилищного займа по ставкам от 11,75 % – для покупки жилья на первичном рынке, и от 12,9 % – для покупки жилья на вторичном рынке.

Спрос

Наибольшим спросом, по словам Виктории Ферле, пользуется стартовавшая в марте нынешнего года программа «Ипотека с государственной поддержкой». В рамках программы установлена ставка в размере 12 % годовых при условии комплексного страхования. Программа распространяется на приобретение жилья на рынке новостроек у юридических лиц, включая готовое жилье от застройщиков. В 2015 году ВТБ24 планирует выдать в рамках программы ипотеки на сумму около 100 млрд руб. по всей стране.

В Сбербанке традиционно пользуются спросом программы позволяющие приобрести объект недвижимости как на первичном рынке, так и на вторичном рынке недвижимости. Так, если заемщик планирует приобретать жилье у застройщика (по договору долевого участия или купли-продажи), он может воспользоваться программой «Ипотека с господдержкой» по ставке 11,4 %. Акционное предложение для молодых семей позволяет оформить ипотечный кредит на приобретение готового жилья на вторичном рынке по ставке от 12,5 % сроком до 30 лет. С возможностью уменьшения размера первоначального взноса до 15 %, если приобретаемое жилье стоимостью не менее 1,5 млн руб. и у заемщика есть ребенок.

4По мнению Елены Бусовой, наличие ипотечной программы с госсубсидией повлияло на рынок и сформировало стабильный спрос на рынок строящегося жилья. Следует отметить, что наибольшим спросом пользуются те объекты, срок сдачи которых в 2015 году. В таких объектах приобретают квартиры разной площади – от студии до трехкомнатной квартиры. «Самая востребованная программа – программа “Ипотека с госсубсидией”. На наш взгляд, это объясняется тем, что очевидны привлекательные условия по ипотеке, а также большой ассортиментом объектов от застройщиков», – уверена Елена Бусова.

5«Безусловно, фаворитом этого года стала ипотечная программа кредитования населения с государственной поддержкой, по которой можно приобрести квартиру у любого, аккредитованного Банком Москвы застройщика», – говорит Дарья Мартынова. При этом минимальный уровень ставки будет составлять 11,75 %, а максимальная сумма кредита – не более 3 млн руб.

«Наиболее востребованы у наших клиентов в Новосибирске на сегодняшний день программы с госсубсидированием процентной ставки, ориентированные на покупку строящегося жилья и готовых квартир. Первоначальный взнос по данной программе составляет 20 %, ставка – от 11,75 %», – говорит Оксана Близняк.

Евгения Гречихина также считает, что существенное влияние на выбор объекта кредитования оказала государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья – кредиты на новостройки лидируют среди остальных программ. В Банке «Левобережный» действуют две программы, соответствующие условиям предоставления субсидий из федерального бюджета. По программе «Госипотека» клиенты смогут приобрести квартиру в строящемся доме или готовое жилье с зарегистрированным правом собственности у застройщика по ставке 11,4 % годовых на весь срок кредитования. Для граждан, входящих в социально приоритетные категории, разработана программа «Социальная ипотека». Процентная ставка здесь существенно снижена – от 10,3 % годовых.

По данным Центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Новосибирске, в течение I и II кварталов 2015 года кредиты на приобретение жилья на первичном рынке по программе господдержки были вне конкуренции – на их долю приходилось от 97 до 100 % от общей суммы выдаваемых кредитов. «С июля мы отмечаем также рост спроса на кредиты для приобретения жилья на вторичном рынке по программе «Квартира». Потребность в собственной, уже готовой для жизни квартире остается высокой, и по мере того как ставки становятся более доступными, клиенты стремятся реализовать эту потребность», – поясняет Сергей Сутормин. В числе наиболее востребованных ипотечных программ банка «Открытие» можно выделить программу с господдержкой «Новостройка» для приобретения жилья на первичном рынке и программу «Квартира» для приобретения готового жилья.

Требования к заемщику

В ВТБ24 заявки на ипотечный кредит рассматриваются индивидуально, и положительное решение зависит от многих параметров: срока кредита, первоначального взноса, типа выбранной недвижимости и прочих параметров. Например, на срок 15 лет с минимальным первоначальным взносом для получения кредита в размере 1,5 млн руб. доход на семью либо одного заемщика должен составлять не менее 35 тыс. руб. Платеж составит порядка 22 тыс. руб.

Индивидуальный подход применяется и в Сбербанке. Расчет производится индивидуально в зависимости от выбранной программы, величины первоначального взноса, срока кредитования, подтверждения дохода, наличия зарплатной карты и заключения договора страхования.

По мнению Елены Бусовой, прежде всего покупатель квартиры – будущий заемщик должен разумно и рационально спланировать свои будущие расходы с учетом предполагаемого ипотечного кредита. В банке есть определенные методики, по которым рассчитываются максимально возможные суммы кредита. При расчете учитывается не только его заработная плата, но и наличие платежей по кредитам в других банках, необходимый прожиточный минимум на него и на иждивенцев, другие расходы. Есть возможность и с доходом в 15 тыс. руб. взять ипотечный кредит, только сумма его будет минимальна, да и самому заемщику вряд комфортно будет существовать с такой финансовой нагрузкой.

В Банке Москвы минимальный уровень дохода заемщика зависит от действующей кредитной нагрузки и рассчитывается индивидуально, также зависит от планируемого ежемесячного платежа по приобретаемой ипотеке. Так, например, чтобы семье, у которой нет действующих кредитов, нужно взять в кредит 2 млн руб., их совокупный доход должен составлять 41 тыс. руб.

Стабильный доход в виде заработной платы является для банка подтверждением платежеспособности клиента и помогает рассчитать оптимальную сумму кредита – т. е. ту финансовую нагрузку, с которой заемщик будет в состоянии справиться. В банке «Открытие» универсальный подход по требованиям к минимальному размеру соотношения платеж/доход, зависящий от размера совокупного дохода клиента. При расчете суммы кредита банк «Открытие» учитывает также дополнительные доходы будущего заемщика – доход от сдачи квартиры в аренду, доход от размещения вкладов, пенсии.

Просроченная задолженность

Действительно, имеет место незначительный рост просроченной задолженности, говорит Виктория Ферле: «Это очевидная тенденция последнего времени, связанная с сокращением уровня доходов населения. Вместе с тем хочу обратить внимание на то, что ипотека относится к продуктам, обслуживание которых со стороны наших клиентов осуществляется наиболее ответственно. Поэтому и уровень просрочки по ипотеке самый низкий».

Тенденция по увеличению просрочки есть, но в основном на нее выходят клиенты с валютными кредитами. Однако доля таких кредитов в структуре баланса минимальная. «Мы активно реструктуризируем данные займы, каждый пятый обратившийся за реструктуризацией уже вернулся в график платежей, выплачивая кредит в национальной валюте, т.е. рублями», – говорит Дарья Мартынова.

В филиале Газпромбанка не наблюдается резкого роста просроченной задолженности по ипотеке. Как правило, заемщики приобретали квартиры для проживания, это их единственное жилье, и они стараются не потерять этот актив. В банке действуют различные программы реструктуризации ипотечного долга, воспользовавшись которыми, заемщик имеет все шансы сохранить и свою хорошую кредитную историю и не потерять квартиру.

3«Качество ипотечного портфеля Банка «Левобережный» остается на высоком уровне, так как ипотека является наименее рискованным продуктом», – говорит Евгения Гречихина.

Прогнозы

Планомерное снижение Банком России ключевой ставки способствует и постепенному снижению ипотечных ставок. По мнению Елены Бусовой, процентная ставка по ипотеке зависит от многих параметров, и прогнозировать ее изменения в какую бы ни было сторону достаточно сложно.

Дальнейшее снижение в текущих экономических условиях маловероятно. Однако сегодня на рынок влияет не столько величина ставки, которая сравнима с докризисной, а в ряде случаев ниже ее, но и снижение платежеспособности населения и опасение потенциальных заемщиков брать на себя долговременные долговые обязательства в условиях нестабильности.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное