Ипотека: факторы влияния

После повышения Центральным банком России ключевой ставки ипотечный рынок находится, по сути, в переходном периоде. «Всё о новостройках» узнал, какие еще события конца 2018 года могут повлиять на тренды ипотечного рынка.

Ипотека: факторы влияния

По данным Центрального банка России, объемы ипотечного жилищного кредитования в октябре выросли на 18 %. Это произошло на фоне сохранения средневзвешенной процентной ставки на сентябрьском уровне 9,41 %.

Всего за месяц было выдано 141,3 тыс. рублевых ипотечных жилищных кредитов на сумму 300 млрд руб., что превысило сентябрьские значения на 16 и 18 % соответственно, а значения октября прошлого года – на 25 и 41 % соответственно.

Совокупная задолженность по ипотечным кредитам с начала года выросла на 20 % и по состоянию на 1 ноября 2018 года составила 6,2 трлн руб.

В январе-октябре 2018 года банки выдали ипотеки на 2,37 трлн руб., что на 58 % больше, чем за 10 месяцев 2017 года.

За январь-октябрь 2018 года выдано 1,174 млн ипотечных кредитов, что на 44 % больше, чем за аналогичный период 2017 года.

При этом динамика экономических показателей в октябре оставалась неоднородной. Российская экономика растет темпами, близкими к потенциальным. При этом сохраняется неоднородность в динамике основных показателей производственной и инвестиционной активности, считают в ЦБ, опираясь на данные очередного комментария «Экономика: факты, оценки, комментарии».

Хотя в октябре отмечалась слабая динамика производства в ряде отраслей, она отчасти связана с действием временных факторов и не дает оснований для корректировки прогноза. Банк России сохраняет прогноз роста ВВП в текущем году на 1,5–2 %.

По данным опроса ВЦИОМ, ипотеку в ближайшие 5 лет решили взять 5 млн семей.

Инвестиционная активность в III квартале 2018 года, как и ожидалось, была достаточно высокой. Годовой темп прироста инвестиций в основной капитал составил 5,5 % после 2,8 % в предыдущем периоде, что отчасти связано с эффектом базы.

Среди позитивных тенденций октября ЦБ отмечает рост реальных доходов населения, продолжающийся в месячном выражении 2 месяца подряд. Также сохраняются умеренные темпы прироста реальных заработных плат. Это будет продолжать оказывать поддержку потребительскому спросу, говорится в комментарии.

Доходы населения

По данным ЦБ, годовой темп прироста реальной заработной платы продолжил замедляться в сентябре: до 4,4 с 4,9 %, что в том числе обусловлено динамикой инфляции. В то же время повышение трудовых компенсаций работников социальной сферы в III квартале 2018 года продолжило вносить положительный вклад в динамику заработной платы, что было связано с завершением исполнения майских указов.

«По оценкам, годовой темп прироста реальной заработной платы по итогам 2018 года, как и оценивалось ранее, составит 7–8 %», – говорится в комментарии «Экономика: факты, оценки, комментарии» за октябрь 2018 года.

В то же время некоторую поддержку потребительскому спросу оказывает динамика доходов, не связанных с трудовой деятельностью, и социальных трансфертов. За счет их роста годовой темп прироста реальных располагаемых доходов в октябре 2018 года вернулся в положительную область – 1,4 %. В месячном выражении показатель увеличивался второй месяц подряд.

Отметим, реальные располагаемые доходы населения непрерывно снижаются с октября 2014 года. Положительная динамика была впервые зафиксирована в январе 2017 года, однако уже в феврале показатель ушел в отрицательную зону. В 2015 году реальные доходы россиян снизились на 3,2 %, в 2016 году – на 6 %, в 2017-м – на 1,7 %.

Ключевая ставка

Центробанк представил прогноз на реальную процентную ставку на 2019 год. Инфляция ожидается на уровне 5–5,5 %, а реальная процентная ставка составит 2–2,5 %. Напомним, что реальная процентная ставка определяется вычетом величины ожидаемой инфляции из текущей номинальной ставки.

В 2019 году инфляция постепенно превысит 4 % в течение практически всего года. Опасения ЦБ вызывает рост инфляционных ожиданий. Помимо повышения НДС, в инфляцию могут переместиться эффекты движения валютного курса.

В Минфине ожидают снижения ипотечной ставки примерно до 8 %. Главный экономист Института фондового рынка и управления Михаил Беляев заявил, что ключевая ставка ЦБ может находиться на уровне не ниже 6 %.

Помощь государства

Премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил, что Правительство дополнительно выделит 730 млн руб. для помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Эту программу запустили в 2015 году, после того как резкое ослабление рубля вызвало проблемы у заемщиков с валютной ипотекой. При этом на реструктуризацию могут рассчитывать и должники с рублевыми кредитами, оказавшиеся в сложной финансовой ситуации.

Объем выдачи ипотеки в октябре вырос на 41 %

Российские банки в октябре 2018 года выдали 141,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 25 % больше, чем в октябре 2017 года. Общая сумма выдач составила 300 млрд руб., что на 41 % превышает показатель октября прошлого года. Таковы данные Банка России.

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в октябре осталась, как и в сентябре, на исторически минимальном уровне в 9,41 % годовых. В январе-октябре 2018 года банки выдали ипотеки на 2,37 трлн руб., что на 58 % больше, чем за первые 10 месяцев 2017 года. За январь-октябрь 2018 года выдано 1,174 млн ипотечных кредитов, что на 44 % больше, чем за аналогичный период 2017 года.

Глава Правительства отметил, что в рамках данных мер помощь уже получили 20 тыс. семей. На эти цели федеральный бюджет выделил 6,5 млрд руб.

«Но на этом работа не завершена. Я подписал постановление Правительства, которое предусматривает выделение дополнительных 730 млн руб. для дальнейшей реализации программы. Благодаря этим средствам будет оказана помощь более нуждающимся семьям, и они смогут и дальше жить в том жилье, которое приобретали в ипотеку», – сказал премьер-министр.

Кредитные каникулы

ЦБ предложил разрешить заемщикам приостанавливать выплаты по ипотеке. Эту опцию можно будет использовать в случае потери работы или временной нетрудоспособности из-за несчастного случая.

«Мы предлагаем, чтобы стандарт ипотеки включал опцион для гражданина временно отказаться от выплаты по ипотечному кредиту», – сказал первый заместитель председателя Центробанка Сергей Швецов.

По словам представителя ЦБ, статистика говорит о том, что люди в возрасте до 30–35 лет гораздо чаще стали менять место работы.

«Причем смена работы не всегда связана с желанием работника, это связано с обстоятельствами, которые приводят к закрытию предприятий, увольнению граждан, и гражданин, попадая в такую жизненную ситуацию, должен обеспечивать свое существование в период, пока он ищет работу. Мы посмотрели по разным регионам, от 3 до 6 месяцев человек гарантированно находит работу», – сказал Сергей Швецов.

Как отметил первый зампред ЦБ, если человек взял ипотеку, как правило, он ограничен в средствах.

«Поэтому для того, чтобы он нашел новую работу и дожил до того, как эта работа появится, надо включать этот опцион, что при возникновении такого рода обстоятельств, а они могут быть расширены на несчастные случаи, заболевания, которые приводят к временной нетрудоспособности, человек в одностороннем порядке по оговоренной заранее в стандарте ипотечного жилищного кредитования схеме объявлял банку о моратории на текущие выплаты», – добавил первый зампред ЦБ.

Сергей Швецов заверил, что банк при этом ничего не теряет. В этом случае удлиняется срок ипотеки, а ЦБ не будет относить кредит к просроченному, поскольку по факту произошло использование опциона.

В ЦБ предлагают разрешить использовать опцион один раз. При этом если практика окажется успешной, можно будет вернуться к варианту с многократной отсрочкой, отметил Швецов.

В Центробанке сообщили, что законопроект о реструктуризации ипотеки предлагает снижать ежемесячный платеж не менее чем наполовину на срок до 6 месяцев, если заемщик оказался в сложной жизненной ситуации. Такая мера, как считают в ЦБ, могла бы применяться не чаще, чем раз в 5–7 лет. Сейчас законопроект находится на стадии обсуждения с рынком.

Часть банков по инерции еще выдает кредиты по старым ставкам, но волна повышения уже коснулась ведущих игроков. Спрос пока остается на высоком уровне, поскольку многие получили положительные решения по кредитам ранее, по старым ставкам, а другие хотят успеть в уходящий поезд, пока повышение ставок не значительно и до роста цен на новостройки, который пророчат застройщики. Однако определяющими факторами все-таки являются не ставка и другие условия кредитования, а доходы населения.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное