Ипотека: что будет расти, а что падать

На Восточном экономическом форуме, который прошел в сентябре во Владивостоке, прозвучали интересные прогнозы по рынку ипотеки. Кредитная ставка, объемы кредитования, первоначальный взнос – «Всё о новостройках» обобщил мнения чиновников и экспертов, чтобы понять, что будет происходить с ипотекой в ближайшее время.

Ипотека: что будет расти, а что падать

Ставка

Безусловно, один из основных факторов, который влияет на принятие решение об использовании ипотечного кредита в каждом конкретном случае, – это ставка, по которой банк выдает кредит. Поэтому со ставки и начнем.

И здесь новости хорошие. Президент России Владимир Путин рассчитывает на снижение ипотечных ставок до конца года: параллельно с реализацией дальневосточной программы «будет падать ставка по ипотеке в целом по стране, и в какой-то момент это может просто перестать быть таким актуальным».

Напомним, глава государства согласился запустить в Дальневосточном федеральном округе специальную ипотечную программу для молодых семей со ставкой 2 % годовых. По мнению президента России, прежде всего необходимо увеличить объемы строительства современного жилья, которое при этом должно быть максимально доступным. Планируется, что старт ипотечной программы состоится уже в текущем году. Согласно последним данным, мера распространится на первичный рынок и индивидуальное жилье.

Кстати, 6 сентября ЦБ в третий раз за год снизил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта – до 7 % годовых.

Однако, по мнению вице-премьера Правительства Виталия Мутко, потребуется некоторое время, чтобы эффект от снижения ключевой ставки ЦБ дошел до ипотечных ставок.

«Это не мгновенная вещь. Сказываться будет к октябрю-ноябрю», – заключил Виталий Мутко.

По его словам, движение в целом правильное, поскольку объем заимствований и платежей по процентам граждан сегодня достаточно высокий.

К концу года, по словам Мутко, ипотечная ставка может снизиться до 9 % и продолжит снижение уже до 8 % в следующем году.

В свою очередь, глава ДОМ.РФ Александр Плутник также высказался, что к концу года ипотечная ставка у основных банков снизится до 9 % и ниже.

Объемы кредитования

Ипотека является одним из драйверов не только ипотечного рынка, но строительного. Большинство квартир сейчас приобретаются с использованием ипотечного кредита, в том числе в новостройках.

Банк России ожидает, что объем рынка ипотечного кредитования в следующем году будет расти, закладывая в свой прогноз темпы роста около 20 % годовых. Об этом заявила Эльвира Набиуллина.

«Мы видим, что ипотека все равно будет продолжать расти, условия для этого есть. Я уже говорила, что на следующий год мы закладываем около 20 % темпа роста ипотеки», – сказала глава ЦБ РФ.

Между тем в 2019 году зафиксировано некоторое снижение темпов роста ипотеки. По мнению председателя Центробанка, это произошло по нескольким причинам. Одна из них – рост ставок и снижение интереса к рефинансированию кредитов.

nabiullina«Действительно, произошло некоторое снижение темпов роста ипотеки, по двум причинам: первая – повысились и ставки, сейчас они снижаются, и вторая – уменьшился спрос на рефинансирование ипотеки. Потому что ипотека до этого, когда ставки снижались, многие люди брали просто рефинансирование, когда они стали повышаться, они этого не делали. Поэтому здесь надо смотреть очень аккуратно», – заметила глава Банка России.

В то же время Эльвира Набиуллина сочла нереальным резкое замедление роста выдачи кредитов, которое прогнозирует Минэкономразвития. Разница в прогнозах инфляции, которые делают Минэкономразвития и Центробанк, связана с нереалистичными ожиданиями министерства, связанными с ростом выдачи потребкредитов, заявила глава ЦБ.

В частности, в своем прогнозе министерство сообщило, что рост потребительского кредитования в 2019 году составит примерно 20 %, а в 2020-м резко замедлится до 4 %. Центробанк и МЭР давно спорят о динамике роста потребкредитов: глава Минэкономразвития Максим Орешкин неоднократно предупреждал о рисках кредитного пузыря и рецессии из-за ускоренной выдачи кредитов. ЦБ указывал, что рынок уже начал охлаждаться, а его замедление поддержит введение показателя предельной долговой нагрузки с 1 октября, который сделает для банков менее выгодной выдачу кредитов ненадежным заемщикам.

В прогнозе Минэкономразвития заложило и резкое снижение инфляции – до 3,8 % в 2019 году и 3 % в 2020 году. Эльвира Набиуллина отметила, что ЦБ проанализировал эти ожидания и пришел к выводу, что «в прогнозе Минэкономразвития по инфляции прежде всего учтена динамика потребительского кредитования, которая, на наш взгляд, является нереалистичной».

«Мы оцениваем динамику потребительского кредитования где-то на уровне 10 %, – сказала глава регулятора. – Ипотека, мы считаем, будет расти около 20 %, а потребительское кредитование около 10 %. Оно снизится под влиянием, прежде всего, наших макропруденциальных мер». Возможности, что рост потребкредитования замедлится до 4 %, Центробанк не видит», – подчеркнула глава ЦБ.

Эльвира Набиуллина также отметила, что расширение кредитования будет устойчивым на всем прогнозируемом ЦБ горизонте, оказывая поддержку экономическому росту.

«Кредитование организаций будет увеличиваться темпами 6–10 % ежегодно. Кредитование населения будет расти на 10–15 % в год», – прогнозирует председатель ЦБ РФ. Причем большую часть роста кредитования населения обеспечит ипотека.

Ипотека с низким взносом

Основные риски в сегменте ипотечного кредитования связаны со значительной долей выдач кредитов с низким первоначальным взносом. По данным ЦБ, в 2017 году доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20 % возросла с 14 до 42,4 %. Банк России неоднократно повышал коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20 %. Вследствие чего банки поменяли свою кредитную политику и доля одобренных кредитов с низким первоначальным взносом снизилась. Как результат, доля выдаваемых кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20 % сократилась с 42,9 % в IV квартале 2018 года до 36,6 % в II квартале 2019 года. Причем доля кредитов с первоначальным взносом менее 10 % составляет 1 %.

Однако Банк России хочет получить право вводить прямые ограничения на выдачу кредитов закредитованным гражданам и ипотеки с низким первоначальным взносом. Ссылаясь на мировую практику, Банк России в специальном докладе предлагает обсудить несколько вариантов нового регулирования.

Первый – это прямой запрет на выдачу высокорисковых кредитов, например, ипотеки с первоначальным взносом, не превышающим 10 % стоимости жилья. Второй – ограничение доли отдельных кредитов в портфеле банка или в текущих выдачах. Так, приводит пример Банк России, доля кредитов с показателем долговой нагрузки свыше 50 %, т. е. когда платежи по кредиту превышают половину доходов заемщика, в выдачах банка может быть не более 10 %.

Макропруденциальная политика – это экономическая политика Центрального банка, направленная на обеспечение финансовой стабильности.

Третий вариант – комбинация первых двух. Это может быть как полный запрет на выдачу ипотеки с первоначальным взносом менее 10 %, так и ограничения на долю ипотеки с первоначальным взносом от 10 до 20 %.

«Количественные ограничения могут быть установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщиков, соотношения справедливой стоимости предмета залога к сумме основного долга по ипотечным кредитам, срока, оставшегося до погашения кредита (займа), и иных критериев», – отмечается в докладе Банка России.

Новые инструменты должны дополнить уже используемые надбавки к коэффициентам риска, которые покрывают практически все потребкредиты, ипотеку с долей кредитных средств свыше 80 % и валютные кредиты. Кроме того, с 1 октября надбавки к коэффициентам риска в потребкредитовании повышаются для кредитов заемщикам, чей показатель долговой нагрузки выше 50 %. Все это призвано охлаждать интерес банков к этим сегментам розницы. Как объясняет свою инициативу Банк России, в случае высокой рентабельности и большого запаса капитала влияние надбавок на рост высокорискового кредитования ограничено. Внедрение в регулирование ограничений на выдачу отдельных видов кредитов Банк России планирует осуществлять поэтапно.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное