Ипотека-2019: разнонаправленные тренды

Рынок ипотеки, тесно связанный с рынком жилья и жилищного строительства, входит в период перемен и трансформации. Это заметно по одновременному появлению на рынке различных, а иногда и диаметрально противоположных тенденций. «Всё о новостройках» получил информацию от банков-партнеров. Картина получилась пестрой.

Ипотека-2019: разнонаправленные тренды

Нынешний, 2019 год станет переломным для строительной отрасли. А значит, и для рынка жилья, и для ипотеки. Накануне перемен время всегда неспокойное, однако опрошенные «Всё о новостройках» эксперты не ждут больших потрясений, поскольку и строители, и банки адаптируются к новым условиям игры.

Спрос и объемы

Начальник отдела партнерских продаж филиала Газпромбанка (АО) «Западно-Сибирский» Елена Бусова считает, что в I квартале 2019 года происходило серьезное изменение структуры выдаваемого ипотечного портфеля. Так, если в I квартале 2018 года порядка 38 % от общего объема выдаваемых кредитов приходилось на рефинансирование, то в первые 3 месяца 2019 года доля рефинансирования сократилась до уровня 3–5 %. При этом увеличились объемы выдач ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья.

busova«В целом объемы выдач сопоставимы с прошлым годом, но учитывая то, что все кредиты выдаются на приобретение объектов, можно смело сказать, что объемы выдаваемых кредитов на приобретение жилья увеличились», – резюмирует Елена Бусова.

Но если 2018 год был годом линейного и планомерного роста, то 2019 год пока удивляет непредсказуемостью. Например, в январе 2019 года филиал «Западно-Сибирский» АО Газпромбанк принял в разы больше ипотечных заявок, нежели в феврале.

«В 2019 году однозначно и существенно увеличился чек на ипотечный кредит при покупке строящегося жилья. При этом в филиале много положительных решений, которыми заемщики не могут воспользоваться по причине того, что не могут подобрать подходящий объект», – рассказала Елена Бусова.

Новосибирским отделением ПАО Сбербанк I квартал текущего года характеризуется как период с несколько сниженной активностью при покупке объектов недвижимости.

«Отчасти это связано с изменениями процентной ставки, проведенными банками в конце 2018 года, а также с ростом стоимости квадратного метра. С начала года стоимость жилья, исходя из размера выданным кредитам, выросла на 11 %», – отмечает заместитель управляющего Новосибирским отделением ПАО Сбербанк Ольга Коновалова.

Однако эксперт говорит о небольшом росте активности клиентов в части подачи заявок на ипотечный кредит с марта.

konavalova«Допускаю, что это сигнал о том, что клиенты адаптировались к предстоящим переменам на рынке новостроек и прошедшей корректировке процентных ставок в сторону увеличения», – говорит Ольга Коновалова.

По словам директора Новосибирского филиала АО Россельхозбанк Станислава Тишурова, для направления ипотечного кредитования 2019 год начался в спокойном рабочем режиме. За первые 3 месяца года Новосибирский филиал Россельхозбанка выдал клиентам более 150 кредитов на общую сумму около 370 млн руб. При этом спросом пользуются кредитные программы для приобретения как готового жилья, так и квартир в новостройках. Ставки по этим программам в Россельхозбанке составляют от 10 % годовых.

tishurov«Впрочем, начало года традиционно проходит без резких колебаний спроса, – напоминает Станислав Тишуров. – Максимальный объем выдач в 2018 году пришелся на летние месяцы – июнь-август».

По итогам I квартала текущего года ВТБ в Новосибирской области выдал ипотечных кредитов на общую сумму 5,9 млрд руб., что на 73 % больше, чем за аналогичный период 2018 года.

«В течение 2018 года объем выдач ипотечных кредитов увеличивался ежемесячно. В текущем году мы наблюдаем аналогичную тенденцию», – комментирует управляющий директор по ипотеке ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле.

В центре ипотечного кредитования банка «Открытия» в Новосибирске выдачи I квартала 2019 почти в 4 раза превысили выдачи I квартала 2018 года. По мнению старшего вице-президента, управляющего филиалом «Сибирский» банка «Открытие» Ирины Демчук, на это повлияли более конкурентоспособная по сравнению с другими банками процентная ставка и более амбициозные задачи банка в целом.

«Хотя в целом по рынку I квартал не является прорывным (это традиционно), спрос только начинает "раскачиваться"», – соглашается с коллегами представитель банка.

Количество выдач в январе-марте 2019 года в Промсвязьбанке значительно выросло по сравнению с тем же периодом 2018 года, более чем в 10 раз. Самый большой рост показали выдачи кредитов по программе «Военная ипотека».

«Как и у любого продукта, у ипотеки есть свои сезонные колебания. Например, в конце прошлого года из-за предпосылок дальнейшего повышения ключевой ставки был большой всплеск выдач ипотечных кредитов. Сейчас спрос выровнялся. Сегодня Промсвязьбанк предлагает полный спектр ипотечных программ для приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, а также рефинансирования ипотечных кредитов. Входит в топ-7 ипотечных банков по объемам выдачи ипотечных кредитов», – подчеркивает руководитель ипотечного центра Сибирского филиала Промсвязьбанка Елена Ковалёва.

«В течение 2018 года объемы выдачи ипотеки Райффайзенбанком в Сибири росли. Самая большая динамика прироста была в начале года – объемы выдач II квартала по сравнению с показателями I квартала выросли более чем в 2 раза, – вспоминает начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова. – По итогам 2018 года наш портфель по ипотеке в Сибири вырос на 13 % – до 9 млрд руб.».

Таким образом, если одни банки говорят о традиционно спокойном начале года и даже некотором снижении спроса в первые месяцы, то другие резко увеличили выдачи.

Ипотечная доля

Ипотека по-прежнему остается драйвером рынка кредитования физических лиц. Так, за последний год доля ипотеки в розничном кредитном портфеле ВТБ в Новосибирске стабильна. На 1 января 2019 года она составила 60 % от общего объема кредитного портфеля физических лиц.

Доля жилищного финансирования в розничном кредитом портфеле Райффайзенбанка в Новосибирске составляет 55 % по итогам 2018 года. В 2017 году эта доля составляла 52 %.

По итогам 2018 года доля ипотечного кредитования в общем кредитном портфеле Новосибирского филиала Россельхозбанка составила 64 %.

По итогам 2018 года ипотечный портфель Промсвязьбанка в целом увеличился на 54 % – до 45,6 млрд руб. В Новосибирске за 2018 год объемы выдач увеличились в 5 раз по сравнению с 2017 годом.

Ставки

На ставку всегда влияет экономическая ситуация в целом и ключевая ставка ЦБ. Самые низкие ставки в истории этого продукта были в начале 2018 года – это 9,5 %. Впервые средняя ставка была не двузначной.

«Безусловно, 2018 год был годом рекордно низких ставок. Именно этот год подарил нам программу “Семейная ипотека” и показал, что и стандартная ипотека бывает со ставкой 8 %, – говорит Елена Бусова. – Но справедливости ради стоит отметить, что и в 2019 году процентные ставки остаются на достойном уровне».

По словам Ольги Коноваловой, в Сбербанке средняя ставка по ипотеке в 2019 году соответствует уровню ставок 2018 года. Но в течение прошлого года ставки по ипотечным кредитам менялись трижды. В июне были снижены до 0,5 п. п., а к концу года выросли в целом до 0,6 п. п. В начале 2019 года увеличение составило до 1,2 п. п.

Начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова подчеркивает, что ставка по ипотеке плавно двигается за ключевой ставкой ЦБ. Средняя ставка по рынку стала немного выше. Так, в августе 2018 года Райффайзенбанк увеличил ставки по ипотечным кредитам, сегодня можно получить кредит по ставке от 9,99 %, если сумма более 7 млн руб. Также банк запускает новый продукт – программу расширенного рефинансирования под залог недвижимости по ставке 10,99 %.

В банке «Открытие» ставка повышалась дважды – в январе и феврале 2019 года, в среднем на 0,25 п. п. в январе и на 0,55 п. п. – в феврале.

demchuk«И хотя повышение было незначительным, спрос на ипотеку по сравнению с IV кварталом несколько упал, но это объясняется и фактором традиционно не самых высоких продаж I квартала», – считает Ирина Демчук.

Чтобы привлечь заемщиков, банки вводят различные акционные программы, ставки по которым близки к уровню 2018 года. Так, в Газпромбанке есть программа, по условиям которой при наличии первоначального взноса в размере 40 % от стоимости недвижимости и сроке кредитования до 7 лет процентная ставка от 9,7 % при наличии личного страхования. Эта программа очень популярна среди тех заемщиков, которые продали свое жилье, приобретают новое и им нужна относительно небольшая сумма.

В Промсвязьбанке с середины марта ставки выросли и сейчас составляют от 9,8 % на новостройки и от 10,2 % на вторичное жилье.

«Но мы также в рынке и всегда можем предложить партнерам интересные преференции по ставке. Сегодня у нас одна из самых выгодных ставок по военной ипотеке (покупка и рефинансирование) – 9,1 %», – рассказала Елена Ковалёва.

Казалось бы, здесь нет разночтений. Ставки растут по объективным причинам. Но, во-первых, есть акционные продукты со сниженными ставками. Также в апреле Россельхозбанк снизил ставки по ипотечным программам, в том числе по кредитам с первоначальным взносом менее 20 %. В настоящее время минимальная ставка по ипотечным программам банка составляет от 10 % годовых и действует на покупку квартир на первичном и вторичном рынках. Снижена и ставка по программе рефинансирования ипотечного кредита: теперь рефинансировать ипотеку можно по ставке от 10,15 % годовых.

Размер среднего кредита

В Сбербанке в начале года отметили незначительный рост среднего чека по ипотечным кредитам. Если в 2018 году он составил 1 млн 823 тыс. руб., то в 2019 году – 1 млн 855 тыс. руб.

ВТБ также наблюдает некоторое увеличение среднего чека: по итогам 2018 года он составил 1,9 млн руб., а в I квартале текущего года средняя сумма ипотечного кредита возросла до 2,1 млн руб.

ferle«Это говорит о том, что растет интерес к квартирам большей площади, в том числе благодаря программе ВТБ “Больше метров – ниже ставка”», – уверена Виктория Ферле.

В банке «Открытие» за 2018 год средняя сумма выданного кредита составила 1 млн 806 тыс. руб., в I квартале 2019 года – 1 млн 833 тыс. руб.

В Райффайзенбанке в Новосибирске средний размер кредита в 2018 году составил 1,65 млн руб.

«Но сейчас мы видим некоторое увеличение этого значения», – говорит Ирина Ярыгова.

В Россельхозбанке средняя сумма кредита существенно не менялась, в настоящее время средний чек по ипотеке составляет 1,9 млн руб.

По данным Елены Ковалёвой, размер среднего кредита в Промсвязьбанке по сравнению с прошлым годом сильно не изменился и варьируется в диапазоне 1,5–2 млн руб.

И снова два тренда: рост среднего чека, хотя и незначительный, и сохранение средней суммы кредита на прежнем уровне.

Рефинансирование

Доля займов на рефинансирование действующих ипотечных кредитов в I квартале 2019 года в ВТБ составила 2 % от общего объема выдач.

По мнению Ирины Демчук, бум рефинансирования ипотечных кредитов пришелся на 2018 год, поскольку процентные ставки по этому виду кредитования были на историческом минимуме.

«В банке “Открытие” можно было рефинансироваться по ставке от 8,7 % годовых. Доля рефинансирования в выдачах 2018 года составила чуть более 30 %, тогда как за I квартал 2019 года – около 16 % », – отмечает эксперт.

Как рассказала Ирина Ярыгова, в последние 2 года существенная доля сделок в Райффайзенбанке в Новосибирске проходила по программе рефинансирования кредитов, полученных ранее в других банка: в некоторые месяцы до 50 % кредитов выдавались на цели рефинансирования.

«В этом году мы ожидаем, что доля рефинансирования и кредитов на новостройки будет продолжать снижаться, вторичная недвижимость будет преобладать в новых выдачах. В том числе за счет тех застройщиков, которые уходят с первичного рынка и будут открывать продажи только после ввода дома в эксплуатацию. Такой подход значительно снижает риски клиентов при покупке квартиры в новостройке», – считает эксперт.

В Промсвязьбанке доля рефинансируемых кредитов увеличилась. Это произошло в основном за счет рефинансирования военной ипотеки сторонних банков. В общем ипотечном портфеле она занимает примерно 60 %.

И снова мы видим совсем разные цифры. Доля рефинансирования в различных банках серьезно варьируется.

Первичка и вторичка

Статистика I квартала 2019 года показывает то, что в Газпромбанке на долю первичного рынка пришлось 30 % от общего объема выдач.

«Соотношение долей первичного и вторичного рынка в портфеле ВТБ остается стабильным. С учетом предпочтений покупателей жилья, которые, как правило, планируют переезд сразу после оформления документов, около двух третей всех ипотечных займов приходится на вторичный рынок. При этом здесь учитываются сделки в том числе на приобретение жилья от застройщика в уже готовых домах», – говорит Виктория Ферле.

В банке «Открытие» на новостройки приходится 16,06 %, на вторичку – 67,9 % выданных кредитов.

Как рассказал Станислав Тишуров, в Россельхозбанке в начале 2019 года по-прежнему лидирует вторичная недвижимость: на готовые квартиры приходится 70 % всех выдач, остальные 30 % – выдачи по ДДУ.

«Интерес клиентов к программе рефинансирования в I квартале 2019 постепенно снижался, что соответствует общерыночным тенденциям и связано, прежде всего, с исчерпанием спроса: основная часть клиентов, заинтересованных в рефинансировании, уже успела воспользоваться данным предложением», – поясняет Станислав Тишуров.

В Промсвязьбанке традиционно большая доля рынка – около 80 % – приходится на вторичное жилье.

Что касается покупки первичного и вторичного жилья, то клиенты разных банков проявляют единодушие, отдавая предпочтение готовому жилью.

Отказы

В Сбербанке уровень отказов остался прежним.

«Для нашего банка 2019 год стал началом большой либерализации требований и условий, – отмечает Елена Бусова. – С начала года в Газпромбанке значительно увеличился коэффициент платежеспособности участников сделки, отменено обязательное требование о предоставлении военного билета молодым людям до 27 лет, значительно упрощен андеррайтинг объектов на первичном рынке. Все это, безусловно, положительно воспринимается клиентами и партнерами и, как и предполагалось, ведет к увеличению количества обращений и сделок».

yarygova«Процент одобрения в Райффайзенбанке хороший. Мы не замечаем снижения или роста отказов», – говорит Ирина Ярыгова.

Проектное финансирование

С 1 июля 2019 года практически полностью будет запрещена продажа строящихся объектов по договорам долевого участия. Новый механизм предусматривает проектное финансирование жилищных проектов. Для адаптации к любым законодательным изменениям и строительному, и ипотечному рынку потребуется время.

По словам Елены Бусовой, застройщики активно реагируют на изменение законодательства.

«Филиал только за I квартал 2019 года аккредитовал 36 объектов, мы видим большое количество новых площадок и планируемых ЖК. Безусловно, произойдет укрупнение застройщиков, рынок поменяется, но мы нацелены только на рост», – считает эксперт.

Ирина Демчук прогнозирует, что в связи с изменением законодательства, возможно небольшое уменьшение объемов выдач на строящееся жилье. Доля кредитов на вторичное жилье будет расти.

«Требования к застройщикам пока не окончательны и могут измениться. Уже сейчас многие застройщики, имеющие степень готовности дома от 30 %, возможно, продолжат работать как прежде, по ДДУ», – говорит Ирина Ярыгова.

«На этом фоне мы не исключаем незначительного и кратковременного снижения доли сделок по ДДУ в III квартале 2019 года», – отмечает Станислав Тишуров.

По мнению аналитиков Промсвязьбанка переход на финансирование через эскроу-счета приведет к дополнительным расходам застройщиков, поскольку денежные средства дольщиков будут заменены на банковские кредиты, по которым необходимо платить проценты. Увеличение расходов снизит рентабельность застройщиков, у которых появится стимул повысить цены. Однако в основе рыночного ценообразования лежит не только фактор издержек производителя.

kovaleva«Ключевой фактор – это спрос, который во многом зависит от доступности ипотечного кредитования. И хотя мы наблюдаем рост цен на недвижимость, положительная тенденция в динамике ипотечного кредитования сохраняется в начале текущего года, поскольку покупатели стремятся не откладывать заключение сделок и получить лучшие условия в ожидании продолжения роста цен. Предполагаю, в ближайшем будущем будет активно развиваться рынок вторичного жилья. Если, конечно, не будут приняты специальные меры для поддержки строительной отрасли в целом и Новосибирска в частности», – прогнозирует Елена Ковалёва.

В этом случае единодушны уже эксперты, ожидающие серьезных изменений на рынке.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное