Ипотека-2015: прогнозы от АИЖК

Агентство ипотечного кредитования опубликовало данные о состояния рынка ипотеки в декабре и прогнозы на 2015 год. Представляем основные выводы аналитиков.

Ипотека-2015: прогнозы от АИЖК

В 2014 году вследствие изменения геополитической ситуации и макроэкономических условий в российской экономике появились кризисные явления. Одно из них – резкое ослабление курса рубля. Девальвация национальной валюты и наметившаяся чистка банковского сектора стали стимулом потребительской активности населения. Как нередко бывает в кризисные моменты, люди предпочли вкладывать свободные средства в недвижимость, в том числе и с привлечением ипотечных кредитов. Многие использовали средства, хранившиеся в банках, в качестве первоначального взноса для ипотечного кредита. Потенциальные заемщики, которые только задумывались о приобретении жилья, опасаясь возможного роста ставок, поторопились взять ипотечные кредиты. Поэтому, несмотря на рост ставок, который устойчиво наблюдался с начала второго полугодия, по итогам 2014 года рынок ипотеки, скорее всего, вырастет на 30 % до рекордных 1 700–1 800 млрд руб.

Существенное падение цен на нефть – до уровня $60 за баррель – в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках, в середине декабря 2014 года совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17 % годовых.

При текущем уровне ключевой ставки происходит резкий рост стоимости фондирования для банков, которые для привлечения средств населения вынуждены поднимать ставки по депозитам до 20 % годовых в рублях. На межбанковском рынке сокращение лимитов привело к росту ставок до 25–35 %: ставка Mosprime 6m выросла до 28,6 % (по состоянию на 25.12.2014). Доходность по пятилетним ОФЗ выросла до 15,1 % (на 24.12.2014).

В таких условиях банки вынуждены были оперативно пересмотреть ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 14,5–16 %, ВТБ24 – до 14,95 %, а ряд небольших и средних банков – до 17–20 %. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Несмотря на ужесточение условий, банки по-прежнему отмечают высокий спрос на ипотечные кредиты, связанный, в первую очередь, с желанием граждан инвестировать имеющиеся у них средства. В условиях повышенного спроса о коррекции цен в сторону повышения объявили и многие застройщики, что дополнительно стимулировало население не откладывать покупку жилья на следующий год.

Статистика Банка России по итогам года, которая выйдет в середине февраля, скорее всего покажет рекордные объемы рынка ипотеки в 2014 году. Уже по итогам 10 месяцев в стране выдан 797 181 ипотечный кредит на общую сумму 1 386,6 млрд руб. что в 1,3 раза превышает уровень 10 месяцев 2013 года в количественном и денежном выражении. Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе и наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля пока еще сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,3 %. Такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты, т. е. с просрочкой более 90 дней, выросли за 10 месяцев 2014 года на 26 % – до 68,1 млрд руб.

Однако ожидаемое в 2015 году сокращение объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов и рост рисков снижения платежеспособности заемщиков могут привести к существенному росту просрочек по ипотечным кредитам. В связи с этим участникам рынка надо быть уже сейчас готовыми оперативно реагировать на такие вызовы.

Обычно повышенный спрос на жилье ведет к росту цен и образованию пузырей на рынке: если спрос слишком велик, цены необоснованно растут, провоцируя спекулятивные ожидания. Тем не менее устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, а не цен на него (рост цен наблюдался только в декабре 2014 года в ответ на ажиотажный спрос населения, напуганного событиями третьей декады месяца).

Отметим, что в условиях существенного замедления экономики жилищное строительство в 2014 году являлось одной из самых успешных отраслей народного хозяйства, оказало значимый стимулирующий эффект для развития экономики в целом и внесло ощутимый вклад в динамику ВВП. Ввод жилья по итогам 10 месяцев 2014 года составил 56,1 млн м2 (к соответствующему периоду 2013 года рост составил +23,7 %), из которых 29,9 млн м2 –индустриальное жилье (+35,9 %).

По итогам года ввод нового жилья, вероятно, превысит 75 млн м2, что может стать абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). Ключевую роль в такой впечатляющей динамике, без сомнения, играет ипотека: доля сделок с привлечением заемных средств в продажах нового жилья составляет не менее 40 %, а по многим объектам превышает 80 %.

Насколько сильным будет эффект от роста стоимости фондирования для рынка ипотеки, зависит в первую очередь от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Чем дольше будет сохраняться текущая стоимость фондирования, тем более глубокий спад ждет рынок ипотеки. В некоторых регионах рост ставок будет несколько скомпенсирован падением цен на жилье, но поскольку ипотечное кредитование активно поддерживало сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотечных кредитов окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний.

Объявленные Банком России меры поддержки банковского сектора, в частности планы по докапитализации банков, должны оказать положительное влияние на устойчивость кредитных организаций и их возможности по кредитованию. Однако для рынков жилищного строительства и ипотеки существенно больший эффект будет от реализации специальных программ Банка России по рефинансированию под залог ипотечных активов или ипотечных ценных бумаг, а также программ, аналогичных Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку. Ключевыми параметрами таких программ должны быть доступная ставка (на уровне процентных ставок по специализированным инструментам рефинансирования Банка России), а также определение критериев ипотечных кредитов, возможных к рефинансированию.

По последним официальным прогнозам, экономику России ожидает спад. В таких условиях с учетом вклада ипотеки в поддержку спроса на жилье (данный фактор значительно увеличил свое влияние по сравнению с 2008–2009 гг.) необходимо уделять внимание этому сектору банковского кредитования, поскольку он оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом и вносит существенный вклад в рост ВВП. Рынок жилья испытает торможение из-за снижающегося инвестиционного спроса и растущих ставок по банковским вкладам. Рост ставок по кредитам, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает 2015 год сложным для ипотечного кредитования. Поэтому в этот период для АИЖК поддержка строительного сектора станет одним из основных приоритетов. Будет оказана поддержка как стимулированию предложения жилья, так и спроса на него. Приоритетом будут пользоваться проекты строительства жилья, осуществляемые в рамках программы «Жилье для российской семьи». Для поддержки спроса АИЖК будет рефинансировать предоставленные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан по льготной процентной ставке, не исключено использование и механизма субсидирования в той или иной форме.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное