Ипотека-2014: вперед и только вперед

В условиях существенного замедления экономики в целом развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей экономики страны, а ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,9 % всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в январе-сентябре 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. Тем не менее банкиры, которых опросил журнал «Всё о новостройках», говорят о замедлении темпов роста ипотечного кредитования, а АИЖК прогнозирует рост ставок. Поживем – увидим.

Ипотека-2014: вперед и только вперед

По данным Банка России, за три квартала 2014 года было выдано более 700 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,2 трлн рублей, что в 1,26 раза превышает уровень января-сентября 2013 года в количественном и в 1,35 – в денежном выражении.

Несмотря на то что в абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, месячные темпы роста выдачи постоянно снижаются – от 52 % в январе до 20 % в сентябре.

В январе-сентябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2 %, что примерно соответствует уровню IV квартала 2012 года, однако в сентябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,5 %, что на 0,2 п. п. выше значения предыдущего месяца. Учитывая сохранение высокой стоимости фондирования и коррекцию ценовых параметров ипотечных программ основных участников, АИЖК ожидает, что в статистике Банка России будет продолжаться плавный рост ставок и по итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5 %, притом что в декабре месячная ставка выдачи может вырасти до 13–13,5 %.

Основными причинами замедления рынка ипотеки становятся, по мнению аналитиков АИЖК, с одной стороны, рост ставок по ипотеке, а с другой стороны, снижение курса национальной валюты, которое стимулирует спрос на жилье, привлекательность которого растет в условиях снижения цен в реальном выражении. Так, анализ ценовой динамики рынка жилья свидетельствует о том, что, несмотря на возрастающую инфляцию (по итогам девяти месяцев 2014 года – 107,2 % к соответствующему периоду 2013 года), средний рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках составил 105,2 %.

Повышение ставок по ипотечным кредитам носит достаточно плавный характер. Последовательное повышение ключевой ставки и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к увеличению ставок, в том числе и по ипотечным кредитам. Однако основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования (к ноябрю – на 2–3 п. п., а с учетом последних решений Банка России – на 3–5 п. п.), повысив пока ставки лишь на 0,5–1 п. п., поскольку дальнейшее повышение ставок негативно отразится на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны.

Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,9 % всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в январе-сентябре 2014 года, приобретались с использованием ипотечного кредита.

В условиях существенного замедления экономики в целом развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей экономики страны. Ввод жилья по итогам девяти месяцев 2014 года составил 624 тысячи квартир общей площадью 48,2 млн м2 (к соответствующему периоду 2013 года рост составил +28,6 % и +24,6 % соответственно). С учетом того что не менее 40–50 % сделок с жильем на первичном рынке совершаются при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющих факторов для сектора жилищного строительства.

Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе и наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне: общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,2 %. Такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за девять месяцев 2014 года на 20 % до 64,9 млрд руб. У АИЖК вызывает настороженность рост в сентябре «технической» просрочки по ипотечным кредитам (просрочка на срок от 1 до 30 дней) на 30 %, которая, хоть и не оказывает пока существенного влияния на качество ипотечного портфеля банков, в будущих периодах может повлиять на рост проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней). В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей банков, что уже наблюдается в секторе необеспеченного кредитования физических лиц, считают в агентстве.

В целом ипотека является самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за девять месяцев 2014 года снизились на 4,5 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 35 %. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,4 % от всей задолженности по потребительским кредитам, увеличившись с начала года в 1,4 раза.

В Новосибирске ипотека росла весь год

По мнению Марии Ромчановой, директора управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России», на протяжении 2014 года не было замечено снижение спроса на ипотечные программы банка. Предпочтения покупателей в отношении первичной и вторичной недвижимости не поменялись. Распределение в структуре сделок по ипотеке, по данным Сбербанка, выглядит следующим образом: около 40 % – это сделки на первичном рынке, 60 % – на вторичном.

В среднем ежемесячно в Сибирский банк обращается с заявкой на получение жилищного кредита 6,5 тыс. клиентов, что на 30 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. «За прошедший месяц мы не ощутили снижения активности клиентов в части обращения в банк с заявками по ипотечным кредитам, этот показатель в нашем банке стабилен и находится на уровне 2 тыс. заявок в Новосибирске и около 6 тыс. во всем Сибирском банке ежемесячно. Возможно, рынок не успевал отреагировать на имевшую место динамику курса рубля, поскольку решение о приобретении квартиры – это скорее не сиюминутный шаг, а взвешенный и продуманный, – говорит Мария Ромчанова. – Рынок демонстрирует умеренный рост. Значительных скачков в сторону увеличения средней суммы кредита за 2014 год мы не наблюдаем. По отношению к аналогичному периоду 2013 года увеличение произошло на 7 %».

В 2014 году объемы выдачи ипотечных кредитов в сибирском подразделении Райффайзенбанка значительно увеличились. По данным Андрея Почеснева, директора регионального центра «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк», результат 2013 года был достигнут в сентябре.

«Мы не наблюдаем сокращения спроса на ипотечные кредиты. Напротив, объем выдач растет опережающими темпами», – говорит вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников.

Так, в первом полугодии 2014 года отмечался повышенный спрос на ипотечные кредиты, в том числе за счет повышения интереса к жилью как инструменту сохранения сбережений. За девять месяцев 2014 года банк выдал 6 597 ипотечных кредитов на общую сумму 10,8 млрд рублей, что на 58 % превышает показатель по количеству за аналогичный период 2013 года и на 78 % – по объему.

«Ожидаем некоторое замедление спроса в IV квартале 2014 года, однако, по предварительным оценкам, по итогам года рынок все же продемонстрирует прирост около 30 %, что сопоставимо с темпами роста, которые рынок продемонстрировал по итогам 2013 года», – считает Станислав Могильников.

По предварительной оценке, в Новосибирском филиале Банка Москвы количество выданных кредитов по сравнению с 2013 годом возросло в два раза. «Мы отмечаем ежегодный рост такого показателя, как средний размер ипотечного займа, на сегодняшний день он составляет 1,6 млн руб. Это связано в первую очередь с ростом цен за квадратный метр как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости», – считает Дарья Мартынова, начальник Центра ипотечного кредитования Новосибирского филиала Банка Москвы.

Банк УРАЛСИБ, по словам Максима Соколова, руководителя Сибирско-Дальневосточной региональной дирекции Банка УРАЛСИБ, несколько снизил объемы выдач ипотечного кредитования в текущем году относительно предшествующего. Это обусловлено плановым пересмотром структуры розничного кредитного портфеля, пояснили в банке.

Требования к заемщикам: не так страшен черт

Как рассказала Мария Ромчанова, при принятии решений о кредите специалисты Сбербанка используют общепринятые критерии: платежеспособность, трудовая занятость, предыдущий опыт заемщика по пользованию кредитными средствами. Подать заявку на ипотечный кредит возможно по двум документам – паспорту гражданина РФ и второму документу, удостоверяющему личность. В качестве второго документа может выступать, например, военный билет, загранпаспорт или водительские права. Это те документы, которые большинство клиентов всегда носят с собой. Кроме того, индивидуальный подход к рассмотрению заявок на ипотечные кредиты обеспечивает высокий уровень одобрений.

«Несколько строже стали требования к заемщикам «с улицы», но не к корпоративным клиентам банка», – говорит Станислав Могильников. Уровень одобрения ипотечных заявок достаточно стабилен и в последнее время не претерпел значимых изменений. Процедуры анализа ипотечных клиентов достаточно сбалансированы и проверены временем, кардинально они не менялись. Две наиболее распространенные причины отказа в ипотечном кредите: уровень заработка недостаточен для получения кредита и документы, предоставленные клиентом, содержат ошибку. «Если у клиента есть другие кредиты или даже кредитные карты, они станут дополнительным минус-фактором. Банк будет рассчитывать платежеспособность, исходя из вероятности, что в месяц клиент сделал выплату по другим кредитам и вернул израсходованный кредитный лимит, – поясняет Станислав Могильников. – Случаев отказа получения кредита в нашем банке больше не стало. Напротив, мы активно наращиваем выдачи и свою долю на рынке, делая специальные предложения на покупку жилья у застройщиков».

Требования к заемщикам в Банке УРАЛСИБ остаются прежними: возраст от 18 до 65 лет,

стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев; регистрация по месту жительства не менее 6 месяцев. «Более того, УРАЛСИБ несколько смягчил требования к предоставляемым документам на ипотечный кредит, из обязательного перечня документов исключили свидетельство ИНН и СНИЛС», – отмечает Максим Соколов.

А в «Райффайзенбанке», напротив, упростили условия получения ипотечного кредита, отменив требование к обязательному наличию постоянной или временной регистрации.

Ставки: сколько в процентах

На протяжении 2014 года колебания процентных ставок в сторону увеличения были не значительными, а многие банки запустили различные акции, позволяющие получить дисконт к процентной ставке при оформлении кредита. Например, с 1 ноября Сбербанк России запустил специальное предложение «Защищенный кредит» со сниженными процентными ставками. Кредит рассчитан на новых клиентов и позволяет получить скидку в размере 1 % к ставке по ипотечному кредиту в случае страхования жизни и трудоспособности. И еще одной новинкой этой осени стало предложение для заемщиков, которые выходят на сделку в течение 30 дней с момента подачи заявки на кредит, для таких клиентов Сбербанк предлагает снижение процентной ставки от базовых условий на 0,5 п. п. Для молодых семей Сбербанк предлагает ставки от 11 % без надбавки к процентной ставке до регистрации ипотеки, первоначальный взнос от 10 %, срок кредита до 30 лет.

В 2014 году Банк УРАЛСИБ два раза корректировал ставки, за год ставки были увеличены 1–2 %. «Одновременно мы запустили акции, снижающие кредитную нагрузку, – говорит Максим Соколов. – В рамках нашей акции «Старт с нуля!» можно оформить кредит по сниженным на 0,75–1 % ставкам при условии, что квартира приобретается на начальном – это ключевой момент – этапе строительства на объектах, аккредитованных банком». Вторая акция банка – «Ипотечный экспресс» – позволяет взять кредит на покупку квартиры уже на вторичном рынке по сниженной на 0,5 % ставке, если кредит будет оформлен не позднее 45 дней с момента одобрения кредитной заявки банком. На постоянной основе действуeт программа «Ипотека для родителей», в рамках которой процентная ставка по кредиту снижается на 0,25 % за каждого ребенка в семье».

«Ставки сейчас находятся не на самом низком уровне, и снижаться в ближайшее время не будут, скорее наоборот, но всегда есть возможность воспользоваться специальными предложениями», – уверен Максим Соколов.

«Райффайзенбанк» не поднимал ставки до сентября. «Более того, в течение года мы снижали ставки для отдельных категорий клиентов. Однако в III квартале тарифы на ипотечные кредиты выросли, – говорит Андрей Почеснев. – Пока нет оснований полагать, что в краткосрочной перспективе ставки в банках снизятся до уровня начала года».

Станислав Могильников пояснил, что в ВТБ24 ставка увеличивается, поскольку с января в ВТБ24 введена новая система расчета процентной ставки по ипотеке – чем выше сумма, тем ниже ставка. «Соответственно, бывает проще взять большую сумму, но под меньший процент, и погасить кредит досрочно», – поясняет Станислав Могильников. В среднем же в прошлом году размер кредита в банке составлял 1,2–1,4 млн руб., сейчас – 1,6 млн руб. В условиях сложившейся экономической ситуации очень сложно прогнозировать изменение ставок по всем видам кредитования, в том числе и по ипотеке. В случае если ЦБ поднимет ставку рефинансирования, сделав тем самым деньги для банков дороже, соответственно, финансовые учреждения будут вынуждены увеличивать ставки. Банк России повысил ключевую ставку на 1,5 %. С 15 октября ВТБ24 повысил ставки по ипотечным кредитам на 0,5 %, за исключением программ «Витрина залогового имущества» и «Военная ипотека». «В массе своей рынок уже отыграл рост ключевой ставки на 0,5–1 %. ВТБ24 до конца года не планирует повышение ставок по ипотеке», – говорит Станислав Могильников.

По информации Сергея Смоликова , только за последние два месяца ставки увеличились в среднем на 1 п. п. «И это не предел. Изменение ставки с начала года – с 12 до 14 % годовых по рынку в среднем. Наш совет всем тем, кто планирует улучшить жилищные условия, – лучше с этим не ждать», – подчеркивает эксперт.

«Все изменения по ставкам в основных ипотечных банках, в том числе и нашем, уже прошли, и до конца года изменений не планируется. В среднем за 2014 год ставки выросли на 1 пункт», – поясняет Дарья Мартынова.

Просроченная задолженность

На 1 ноября доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в Сибирском банке составляет около 0,4 % в портфеле, в текущем году этот показатель незначительно снизился.

Уровень просроченной задолженности по ипотечному портфелю в Банке УРАЛСИБ относительно стабилен и находится в диапазоне 3,7–4 %.

По словам Станислава Могильникова, если не учитывать эффект валютной переоценки, просрочка по ипотеке постоянно снижается как в абсолютном, так и в относительном выражении. Ипотечный портфель банка хорошо сбалансирован.

Доля просроченных кредитов в Банке «Левобережный» также не претерпела значительных изменений. «Какого-либо массового ухудшения платежеспособности заемщиков не наблюдаем», – отмечает Сергей Смоликов.

Таким образом, на значительной рост объемов ипотечного кредитования практически не повлияло даже небольшое повышение ставок осенью. При этом большинство ипотечных заемщиков продолжают стабильно вносить платежи по кредитам. Банки надеются на увеличение объемов ипотечного кредитования и в 2015 году.

Как банк оценивает экономическую ситуацию? Прогнозы по развитию ситуации на ипотечном рынке до конца 2014 и в начале 2015 года

Мария Ромчанова, директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России:

– До конца 2014 года мы не планируем сокращения объемов ипотечного кредитования. Стратегия 2015 года будет сформирована с учетом общерыночных тенденций 2014 года и IV квартала текущего года.

В текущем году был принят ряд законодательных инициатив, позволяющих будущему покупателю квартиры чувствовать себя более защищенно, что, на наш взгляд, в будущем не снизит привлекательности ипотечных кредитов как способа улучшения жилищных условий.

Максим Соколов, руководитель Сибирско-Дальневосточной региональной дирекции Банка УРАЛСИБ:

– В этом году рынок ведет себя иначе, чем даже год назад. Размер просрочки увеличивается более интенсивно, кроме того, влияют усиленные требования по резервированию, предъявляемые Центробанком к кредитным организациям. Поэтому сейчас для банков наступает период, когда надо менять бизнес-процессы, работать над политикой в области кредитования, оценивать поведенческие модели клиентов. Основной упор банки делают не на расширение ассортимента услуг, а на повышение эффективности бизнеса.

Что касается прогнозов, то мы надеемся, что существенных изменений на рынке не будет. Вряд ли будет рост объемов кредитования, поскольку реальные доходы населения снижаются. Но поскольку ипотека является социально значимым продуктом и остается наиболее реальным способом решить свой квартирный вопрос, она останется всегда востребованным продуктом.

Станислав Могильников, вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24:

– Ситуация сложная, и об этом сейчас не говорит разве что ленивый. Но падение рубля пока никак не сказывается на рынке жилищного кредитования.

В случае развития стабильного сценария стагнации мировой и российской экономики рынок будет находиться в зоне стабильности с возможным сохранением или незначительным уменьшением цен.

В случае развития сценария резких кризисных явлений рынок недвижимости отреагирует со значительным временным отставанием с резким падением количества сделок и плавным долгосрочным падением цен не более 7–15 %.

Что касается развития ипотечного кредитования в 2015 году, то мы рассчитываем, что ипотека останется драйвером развития розничного банковского сектора. Но рынок, скорее всего, немного замедлится с учетом замедления темпов роста всего рынка недвижимости. Доходы населения уже не растут и не смогут расти так, как росли в 2010–2012 гг. Это сократит спрос на недвижимость. Покупателям нужна уверенность в будущих доходах и определенность с расходами, учитывая рост инфляции и нестабильность курса национальной валюты. Рост инфляции и нестабильность курса национальной валюты не могут до бесконечности подталкивать население к овеществлению своих накоплений, поскольку сами эти накопления, которые люди пускают на первоначальный взнос, конечны. Сокращение спроса на базовую потребность – покупку квартиры – может понизить и ипотечную активность. Но пока спрос на ипотеку в нашем банке стабильный. В III квартале 2014 года мы превысили прошлогодние показатели выдачи ипотеки почти в два раза. В этом году рост рынка ипотеки составит, по нашим прогнозам, 31–32 %. В 2015 году можно рассчитывать на 20–22 % роста.

Сергей Смоликов , начальник отдела продаж ипотечных кредитов Банка «Левобережный»:

– На данный момент мы не предпринимаем решительных антикризисных мер, но утверждать, что ничего не происходит, также не будем. Ни для кого не секрет, что рынок финансовых ресурсов переживает традиционный для последнего квартала года дефицит. Как следствие – стимулирование привлечения денег физических и юридических лиц, рост ставок по вкладам и кредитам, в том числе ипотечным, снижение привлекательности ипотеки в целом.

Мы не связываем эти события напрямую с колебанием курсов валют, однако по причине нестабильности курса откладывается закрытие многих сделок – продавцы боятся обесценения денежной наличности. Покупатели, напротив, стараются успеть приобрести жилье до наступления рисков повышения цен и ставок по ипотеке. Это разумно, поскольку никто не берется давать прогнозы на будущее – лучше поспешить сейчас, чем сожалеть потом. В текущей ситуации спрос значительно превышает предложение.

Мы готовимся к увеличению спроса на ипотеку до конца года. Люди постараются не упустить возможность, и мы не подведем их. Мы с уважением относимся к замечательной черте российского характера – делать себе дорогие подарки именно под Новый год. Но намного выгоднее готовить подарки заранее. Банк «Левобережный» рекомендует сделать это именно в ноябре и ждет всех желающих в ипотечных центрах.

Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский» ЗАО «Райффайзенбанк»:

– В настоящий момент мы не наблюдаем на рынке недвижимости колебания цен. Но не исключено, что рост курсов валют оказывает влияние на бизнес застройщиков и потенциал их конечной прибыли, что в результате скажется и на динамике цен на рынке недвижимости. Однако нужно понимать, что стоимость жилья зависит и от спроса, и от доступности ипотечных кредитов, и от запаса прочности конкретной компании и ее бизнес-стратегии. Эти факторы оказывают комплексное влияние, а значит, ориентироваться только на курс валют, делая прогнозы, было бы рискованно.

В этом году рынок ипотечного кредитования в Сибири и на Дальнем Востоке показал заметный рост. Причем интерес к жилищным займам не утихает. На данный момент, на мой взгляд, нет предпосылок к охлаждению рынка в данном сегменте к концу года. Однако в долгосрочной перспективе возможны разные сценарии развития событий, поскольку спрос на ипотеку будет зависеть от общей экономической ситуации в стране (которая отражается на покупательской способности населения), геополитических факторов и действий ЦБ, влияющих на стоимость фондирования для банков и, как следствие, величину процентных ставок по кредитам для населения.

Дарья Мартынова, начальник Центра ипотечного кредитования Новосибирского филиала Банка Москвы:

– В этом году постепенно происходит снижение курса рубля, сформированный информационный климат и нестабильность в экономике подталкивают население к приобретению недвижимости как к надежному способу сохранения и приумножения денежных средств. Также важным фактором срочного принятия решения по покупке жилья послужил прогнозируемый рост цен на недвижимость и ставок по ипотечным кредитам. Граждане спешат зафиксировать цену на квартиру и ставку в банке. Как следствие растет и доля ипотечных сделок в общем количестве сделок по покупке жилья. По нашей предварительной оценке, в Новосибирском филиале Банка Москвы количество выданных кредитов по сравнению с 2013 годом возросло в два раза.

В целом могу сказать, что население как России, так, в частности, и в Сибири недостаточно обеспечено жильем. В плане ипотеки приведу простые цифры: есть такой показатель, как отношение того или иного рынка к ВВП страны. Так вот, сейчас отношение ипотеки составляет 0,5 %, в то время как в странах Восточной Европы этот показатель вырос до 40 %. Если говорить о российском рынке потребительского кредитования, то здесь этот показатель уже достиг уровня европейских стран в 10 %. А ипотека будет продолжать развиваться. И в текущем году Банк Москвы намерен увеличить объемы выдачи ипотеки, и оптимизм по поводу будущего развития ипотечного рынка нами в целом поддерживается. Если брать горизонт в несколько лет, то 3–4 года назад ипотеку считали очень сложным и недоступным продуктом. Сейчас же ее воспринимают как обычный инструмент в решении жилищных вопросов. Многие наши клиенты берут ипотеку повторно. Вторая важная тенденция заключается в том, что люди начали быстро гасить ипотечные займы. Если раньше у нас средний срок окончательного погашения ипотеки составлял 9–10 лет, то сейчас многие закрывают кредит через 5–6 лет. Это говорит о том, что у населения растут доходы, а также о том, что банки очень консервативно подходят к оценке доходов своих клиентов и дают им не максимально возможную сумму.

В 2015 году перед банком стоит задача увеличить кредитный портфель в два раза. Более того, мы открыли новый большой ипотечный центр около метро, в удобной пешей доступности, недалеко от Федеральной регистрационной палаты, увеличили штат сотрудников в два раза, поэтому на сегодняшний день о сокращении объемов ипотечного кредитования речи не идет, скорее о его увеличении.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное