Ипотечные прогнозы: ставки снизятся, цены вырастут

В ближайшие несколько лет ставки по ипотечным кредитам в России снизятся. Такой прогноз сделал премьер-министр России Дмитрий Медведев. Его точку зрения разделяют представители крупнейших российских банков и эксперты. Однако вслед за увеличением спроса могут вырасти и цены на жилье.

Ипотечные прогнозы: ставки снизятся, цены вырастут

Премьер-министр России Дмитрий Медведев спрогнозировал скорое снижение ипотечных ставок до «цивилизованного» уровня. Как отметил премьер в интервью Первому каналу, в относительно короткой перспективе можно будет говорить о снижении основных банковских ставок, включая ключевую ставку Центрального банка. «Понятно, что Центральный банк самостоятельно решает эти вопросы и ориентируется на достаточно консервативные предположения, но, тем не менее, при сохранении этого тренда очевидно, что ключевая ставка снизится. И в этом случае мы выйдем уже на вполне приемлемые, я бы сказал современные, цивилизованные ставки ипотечных кредитов», – сообщил Медведев. Но при этом какую именно ставку он считает цивилизованной, Дмитрий Медведев не уточнил.

Аналитический центр НАФИ прогнозирует: к концу 2016 года средняя ставка рублевой ипотеки (с учетом господдержки) может достигнуть 12,5 %, а по собственным программам банков вплотную приблизиться к 13 %. На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно (13,4 против 11,9 %) превышают средние ставки по программе господдержки. Понижение ключевой ставки позволит сократить данный разрыв, что дополнительно простимулирует рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению ставок ограничен – большинство банков уже заложили недавнее решение Банка России в текущих ставках.

«Окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки в I квартале, и главный вопрос – насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 года (13 %) вследствие ухода с рынка льготных программ на новое жилье», – считают аналитики НАФИ.

Отложенный спрос (2014–2015 годы), скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к I кварталу следующего года, то есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах. Существенного сокращения рынка скорее всего удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако, скорее всего динамика новых выдач будет стагнировать. Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года может предложить заемщикам скидки на ставку по собственным программам на покупку жилья в новостройках. Дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности. Многие заемщики в сегменте жилья экономкласса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье, либо более высокого класса, либо большей площади; однако после событий 2014 года и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Тем не менее они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный, хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный, бум спроса на экономжилье и на ипотеку в 2016 году.

Ипотеку с господдержкой могут продлить

По прогнозу НАФИ, доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года не превысит 40 %, при этом порядка 90 % будет выдано в рамках программы господдержки. К моменту окончания программы господдержки ее объем будет выполнен на 95 %. По итогам 2016 года в рамках программы может быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд руб., а всего с начала ее действия (апрель 2015 года) – около 950 млрд руб. при существующем лимите выдач в 1 трлн руб. Даже в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы действия программы (ноябрь-декабрь) дополнительно банки смогут выдать льготных кредитов не более 50 млрд руб.

Напомним, приобрести квартиру в ипотеку с господдержкой можно до 31 декабря 2016 года. Программа действует только на первичном рынке жилья: покупатель может оформить кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 12 %. Изначально программа должна была закончиться 1 марта 2016 года, однако затем власти продлили ее до конца года.

Сейчас Правительство попросили снова продлить программу ипотеки с господдержкой. С такой инициативой обратились власти Московской области, которые предложили также снизить ипотечную ставку на новостройки до 10 % годовых. По мнению подмосковных властей, это решение помогло бы повысить доступность жилья для россиян.

В начале октября Дмитрий Медведев пообещал продолжить программу государственного субсидирования ипотеки на первичном рынке. «У нас есть программа поддержки ипотеки, которая позволяет сбить ставку с запредельно высокой, которая была еще совсем недавно, – 18 и 20 %, до относительно приемлемой – 12–13 %, по которой люди готовы приобретать квартиры в ипотеку, – сказал премьер-министр. – Мы и дальше эту программу будем развивать, потому что она позволила решить жилищную проблему миллионам наших людей».

Продление госипотеки тем более вероятно, что эта программа уже показала свою эффективность. Так, премьер-министр констатировал рост числа выданных займов на покупку жилья. «За последние годы мы очень существенно нарастили количество ипотечных кредитов. По сути, этот институт возник десять лет назад, и сейчас каждый год происходит прирост количества ипотек, даже в нынешнем году, когда есть определенные сложности на строительном рынке, все равно за восемь месяцев количество ипотек выросло», – отметил Дмитрий Медведев.

Аналитический центр НАФИ: по итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов составит 1,5 трлн руб., на 30 % превысив прошлогодние результаты.

Если вернуться к прогнозам динамики ипотечных ставок, то в банке ВТБ24 считают, что они могут снизиться до 7 % через пять лет. Уменьшение процентов по жилищным кредитам станет возможным при годовой инфляции 4 %, уверены в банке.

По словам директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрея Осипова, в ближайшие пять лет ипотечные ставки в России могут снизиться до 7–8 %. Уменьшение процентов по жилищным кредитам станет возможным, если Центробанк опустит ключевую ставку до 4 %. «При условии отсутствия внешних шоков такой сценарий вполне вероятен на пятилетнем горизонте», – отметил Андрей Осипов.

В краткосрочной перспективе ипотечные ставки останутся стабильными и не будут снижаться, уверены в ВТБ24. «Агрессивного снижения ипотечных ставок до следующего движения ключевой ставки точно не будет, – сказал Андрей Осипов. – В рекордном по спросу на ипотечные кредиты 2014 году ставка была на уровне 12,5 %. По сути, сейчас рынку осталось меньше одного процентного пункта, чтобы приблизиться к этому показателю. Поэтому еще одно-два движения ключевой ставки вниз на 0,5–1 % – и мы окажемся в ситуации нормального ипотечного рынка без программ субсидирования, имея справедливую ставку в районе 12 %, при которой рынок будет чувствовать себя абсолютно комфортно».

Сделали в ВТБ24 и еще один прогноз: по объему выдачи ипотечных кредитов 2017 год может сравняться с 2014, когда на российском рынке был зафиксирован рекорд. «Это связано с общим оживлением рынка: строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты, потребительское поведение с восстановлением экономики меняется, люди снова готовы к дорогостоящим покупкам и долгосрочным кредитам, – пояснил Андрей Осипов. И хотя, по его словам, текущее состояние нельзя сравнивать с 2013 или 2014 годами, когда годовые темпы роста превышали 30 %, сейчас наблюдается новый устойчивый тренд – рост на 10–12 % в год. Это новые реалии и хорошие результаты по меркам устойчивого рынка». Напомним, на долю ВТБ24 приходится 20 % жилищных займов, оформленных в стране, при этом ипотечный портфель банка за последний год вырос на 80 %.

Солидарен с ожиданиями снижения ставок по кредитам и глава Сбербанка Герман Греф. «Если ставки будут снижаться, то не только Сбербанк, но все банки будут снижать ставки и по кредитам, и по депозитам», – сказал Герман Греф. – Мы только месяц назад снизили ставки. Я не думаю, что это будет происходить как-то резко, плавное снижение ставок вполне возможно до конца текущего года».

Но Сбербанк ожидает также и рост цен на жилье в России. Как сообщил Герман Греф, Сбербанк видит стабилизацию на рынке недвижимости РФ, за которой последует неизбежный рост цен на жилье вследствие сокращения ввода новых домов. «У нас растет ипотечный портфель. Мы видим стабилизацию цен на рынке недвижимости, за которой так или иначе неизбежно будет оживление рынка. Рынок очень слабо волатильный, и тенденции, которые складываются, появляются обычно в течение полутора-двух лет. Значительно меньшее количество вводов жилья приведет к тому, что, конечно, предложения на рынке сократятся. Поэтому цена на недвижимость неизбежно начнет подрастать», – пояснил Герман Греф. Более того, глава Сбербанка считает, что сейчас есть оптимальный баланс между низкой ценой и уже достаточно низкими ставками на ипотеку.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное