А этому не дала… Кому банки отказывают в ипотеке

Ипотека – практически единственная возможность приобрести собственное жилье для многих россиян, учитывая соотношение заработных плат и цен на жилье. Пользуются этим инструментом все больше семей, особенно со снижением ставок по кредитам. Казалось бы, банки заинтересованы в росте ипотечных портфелей и охотно дают кредиты. Но не всем. Есть несколько категорий граждан, которые не смогут получить ипотеку. «Всё о новостройках» узнал у банков-партнеров, кому они не спешат выдавать кредит под залог жилья.

А этому не дала… Кому банки отказывают в ипотеке

Ипотека – это не кредит на покупку жилья, хотя в России распространено именно это понимание. Ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в пользовании должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдается банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

Таким образом, приобретаемое с помощью кредита жилье становится гарантией для банка. Тем не менее кредитование под залог хотя и снижает риск, но не означает, что получить кредит сможет абсолютно любой человек. Получить вместо денег квартиру для банка не предел мечтаний. В дальнейшем эту квартиру нужно продать, а это отнимает и время, и деньги. Поэтому банки щепетильно относятся к тем, кто получает ипотечный кредит, учитывая, что и суммы здесь немалые.

Гражданство и место жительства

Самое первое требование к заемщикам – российское гражданство. Почему его наличие так важно? Все просто: иностранный гражданин, получив кредит, может скрыться в своей стране, а банк остаться без денег. Получить деньги можно только через суд, в действие вступает международное право, а также двухсторонние договоры между странами. Для банка это затраты. Соответственно, кредитные организации предпочитают работать с меньшим риском – с гражданами России.

Например, кредит в Сбербанке, Газпромбанке, банке «Российский капитал» не предоставляется лицам без гражданства РФ. Банк «Левобережный» не выдает кредиты иностранным гражданам, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

Определение статуса налогового резидента в отношении физических лиц содержится в п. 2 ст. 207 Налогового кодекса РФ. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

В ВТБ наличие гражданства РФ является обязательным условием оформления кредита только в рамках ипотечных программ с государственной поддержкой.

При этом внутри страны для получения кредита, по информации банков, ограничений практически нет. Так, в Сбербанке ипотечный кредит возможно получить: по месту регистрации заемщика, по месту нахождения работы заемщика, по месту приобретения объекта недвижимости.

Заемщик ВТБ может получить ипотечный кредит, как в своем регионе, так и в любом другом, где он хочет приобрести жилье. При этом заявку можно подать в регионе своего постоянного проживания.

Как правило, банк не выдает кредиты в городах, где не имеет отделения.

Возраст

Количество прожитых лет также может служить препятствием для получения кредита. Большинство банков отказывают людям моложе 20–21 года, некоторые – 23 лет, а по отдельным программам – 24. Считается, что молодые люди еще не имеют достаточного постоянного дохода, чтобы выплачивать ипотечный кредит. Конечно, в жизни есть исключения, но банки при принятии решения опираются на статистику, а сегодняшний 20-летний – это чаще всего студент.

Ограничена и верхняя планка для получателей кредита. Многие банки отказывают уже тем, кто старше 60 лет. Но, например, Сбербанк, выдает ипотеку и людям в возрасте до 75 лет.

romchanova

«Возрастной диапазон довольно широк – от 21 года до 75 лет, в том числе кредиты предоставляются пенсионерам», – поясняет территориальный руководитель направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка ПАО Сбербанк Мария Ромчанова.

По информации заместителя начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгении Гречихиной, Банк «Левобережный» не выдает ипотечные кредиты заемщикам, которым к моменту полного погашения кредита исполнится более 65 лет.

«В отдельных случаях могут быть рассмотрены клиенты, которым к моменту полного погашения кредита исполнится не более 70 лет, при условии, что в сделке участвует заемщик (созаемщик), которому к моменту полного погашения кредита исполнится не более 55 лет», – говорит представитель банка.

Причина, по которой возраст заемщика имеет верхний предел, понятна. Ипотека – кредит долгий, а средняя продолжительность жизни в России не превышает по итогам 2017 года у мужчин – 66,5 лет, у женщин – 77 лет.

Многие банки, например, «Российский капитал» ограничивают возраст клиента на момент погашения ипотеки – 65 лет. Это выше возраста выхода на пенсию российских мужчин. Но уже с 2019 года пенсионный возраст начнет расти и достигнет с 2034 году 65 лет для мужчин и 63 – для женщин, а средняя продолжительность жизни к 2030 году должна превысить 80 лет. Поэтому вполне возможно, что банки через пару лет пересмотрят верхнюю границу возраста для заемщиков.

Доход

Безусловно, один из основных факторов – это доход заемщика. Банки не выдадут кредит тем, чей доход ниже прожиточного минимума.

Причем доход должен подтверждаться справкой 2-НДФЛ, либо справкой по форме банка, и покрывать прожиточный минимум плюс ежемесячный платеж плюс имеющиеся обязательства.

В ВТБ по программе «Победа над формальностями» размер дохода определяется исходя из данных анкеты клиента и требует подтверждения по двум документам, удостоверяющим личность заемщика.

ГПБ кроме перечисленных документов принимает в качестве подтверждения дохода также выписку с банковского счета заемщика, содержащую информацию о размере заработной платы.

busova«Если говорить о доходе, то как такового минимума нет, точнее, минимальный доход складывается из таких параметров, как: платеж по будущему кредиту, возможные платежи по имеющимся обязательствам, необходимый минимальный прожиточный минимум на каждого члена семьи, в соответствии с нормативами банка этот прожиточный минимум чуть более 10 тыс. руб. на каждого члена семьи. Очевидно, что будущий заемщик должен иметь возможность и оплачивать кредит, и располагать средствами на проживание», – поясняет начальник отдела продаж розничных продуктов филиала Банка ГПБ (АО) «Западно-Сибирский» Елена Бусова.

gaal«Мы кредитуем собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей, для них необходимые документы – декларация или справка банка», – поясняет территориальный руководитель отдела организации продаж банка «Акцепт» Елена Гааль. Банк «Акцепт»рассматривает заявки потенциальных заемщиков с доходом от 15 тыс. руб.

В Банке «Левобережный» есть программы ипотечного кредитования, по которым не требуется подтверждения дохода заемщиков, достаточно указать размер дохода в анкете. Это условие действует в том числе для продукта «Лайт», погашение по которому предполагается за счет средств материнского капитала, для продукта «Переезд» – погашение за счет продажи имеющейся квартиры, по другим продуктам – при наличии первоначального взноса не менее 50 %.

По словам руководителя ЦИК ФАКБ «Российский капитал» (ПАО) Новосибирский Риммы Дергилевой, каждый заемщик в банке рассматривается индивидуально: требований к доходу нет. Так, если заемщик пенсионер, его доход может быть подтвержден выпиской с банковского счета, на который поступает пенсия.

Интересно, что банки не делают исключений по уровню дохода для многодетных семей.

«Ипотечные кредиты предоставляются гражданам вне зависимости от семейного положения. Одним из критериев при принятии решения выступает доход работающего заемщика, который должен покрывать прожиточный минимум + ежемесячный платеж + имеющиеся обязательства, а также учитывать количество лиц на иждивении», – говорит Мария Ромчанова.

По мнению Елены Бусовой, многодетные семьи с одним работающим родителем – достаточно часто встречающиеся заемщики, которые берут кредит на квартиру, используя материнский капитал.

grechihina«Количество детей не влияет на кредитное решение по ипотечной заявке, главное условие – это достаточный для оплаты кредитных обязательств и проживания всех членов семьи размер дохода», – уверена Евгения Гречихина.

Работа и стаж

Не все банки упоминают стаж в основных требованиях к ипотечному заемщику. Однако постоянный и достаточно высокий доход подразумевает наличие работы и стажа. Тем не менее иногда банки отдельно выделяют требование к стажу. Например, в ГПБ ипотечный заемщик должен иметь общий трудовой стаж не менее одного года, при этом на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.

«Заемщик нашего банка – это официально трудоустроенное лицо, которое подтверждает свое трудоустройство записями в трудовой книжке, договорами о работе по совместительству. Если будущему заемщику сложно подтвердить свое трудоустройство, то он может воспользоваться программой "Ипотека по двум документам", по условиям этой программы достаточно паспорта и водительского удостоверения для рассмотрения кредитной заявки», – говорит Елена Бусова.

В «Российском капитале» необходимо официальное трудоустройство.

Заемщиков, которые не удовлетворяют всем требованиям банков, не так много. Гражданство, возраст и даже работа – в общем и целом не проблема. Сложности возникают с подтверждением дохода у тех работающих, кто получает «серую» или «черную» зарплату, а также у предпринимателей и собственников бизнеса.

dergalevaВ результате, например, у лидера ипотечного кредитования – Сбербанка – 7 из 10 заявок получают положительное решение в предоставлении ипотечного кредита. В банке «Российский капитал» процент одобрения в данный момент составляет около 60 %. «Отказы минимальны и обоснованы», – уверена Римма Дергилева.

ferleВ ВТБ, по информации управляющего директора по ипотеке ВТБ в Новосибирске Виктории Ферле, процент одобрения кредитных заявок остается на стабильно высоком уровне на протяжении нескольких лет.

Елена Бусова отмечает, что в последнее время увеличился процент отказа по причине отрицательной кредитной истории. В среднем уровень отказа по данной причине составляет порядка 15 % от общего количества заявок.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное