Проектное финансирование

Проектное финансирование строительства является новой схемой финансирования крупных инвестиционных проектов, которое хотя и предоставляется банками, однако представляет собой не кредитование, а инвестирование.

Проектное финансирование

Проектное финансирование – это финансирование инвестиционных проектов, при котором источником погашения долговых обязательств перед кредитором являются финансовые потоки, которые генерирует сам проект. Специфика такого вида финансирования проектов заключается в том, что происходит своего рода перераспределение риска между участниками проекта.

Отличие проектного финансирования строительства от кредитования состоит в том, что не предполагает предоставления банку залога под кредит. В связи с высокой стоимостью строительных проектов строительные компании не имеют достаточного количества активов, чтобы предоставить банкам необходимое обеспечение. Именно поэтому при проектном финансировании строительства происходит вложение банковских средств в реализацию строительных проектов, которые сами же и выступают обеспечением долговых обязательств, причем банк берет на себя от 70 до 80 % затрат на реализацию проекта. Таким образом, для проектного финансирования строительства привлекаются по существу инвестиционные средства, поскольку природа инвестиций состоит в заимствовании не под залог, а под проект.

Преимущества проектного финансирования строительства

Проектное финансирование имеет целый ряд преимуществ по сравнению с другими формами финансирования. Так, при проектном финансировании возврат банку средств происходит не за счет активов инициатора проекта, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Также проектное финансирование строительства может предоставляться абсолютно новой компании без финансовой истории. Выделение средств на реализацию проекта происходит лишь на основании доказательств, что через несколько лет строительство принесет необходимую прибыль – например, если уже сейчас есть покупатель на продукцию компании или услуги, которые будет производить проектный объект. При этом процентная ставка при проектном финансировании строительства гораздо ниже, чем по обычным кредитам, а сроки кредитования – существенно больше. Для получения проектного финансирования не нужно предоставлять залог, то есть отвлекать из бизнеса значительные активы.

Особенности проектного финансирования строительства

В связи с тем, что такое банковское инвестирование в строительные проекты требует значительного вложения средств, сама заявка на получение финансирования может рассматриваться несколько недель. Кредитор должен взвесить все аргументы, изучить все доказательства будущей прибыльности от строительства. А когда прибыль от реализации объекта строительства или его работы начнет поступать, то распределять ее будет банк-кредитор, выделивший финансирование на проект и взявший на себя большинство рисков.

Для принятия решения о финансировании проекта кредитными специалистами банка выявляются наиболее типичные для данного проекта риски, оценивается размер риска, последствия наступления неблагоприятной ситуации, которая может помешать успешной реализации проекта и, в конечном итоге, нормальному ходу обслуживания задолженности перед банком. Если рассматривать риски финансирования строительства объектов недвижимости, то можно выделить типичные риски, присущие данному виду кредитования:риск недофинансирования проекта, риск невыполнения обязательств поставщиками и подрядчиками, риск увеличения стоимости проекта, риск увеличения сроков. «Риски, связанные с финансированием строительства жилой и коммерческой недвижимости,объективно выше в силу самой специфики отрасли. Каждому проекту, по сути, присущ комплекс определенных уникальных характеристикместорасположение, концепция проекта, площадь возводимых помещений, конструктивные особенности и т.п.,который и определяет его конечную эффективность», – поясняют в «Газпромбанке».

При этом, по словам специалистов «Газпромбанка», требования к заемщику могут быть различными в зависимости от оценки потенциальной коммерческой эффективности проекта. Основные – это наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации и доля собственного участия заемщика в стоимости проекта, которая, как правило, должна составлять не менее 30 %.

Пакет документов на получение кредитных средств включает в себя: финансовые документы, учредительные и правоустанавливающие документы, документы по предлагаемому обеспечению, бизнес-план.Банк также проверяет наличие у застройщика согласованной правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации по проекту (разрешение на строительство, положительное заключение государственной экспертизы по проекту и т. п.).

Далее определяются меры по минимизации рассматриваемых рисков, оценивается необходимая глубина мероприятий по ограничению рисков. По результатам комплексной оценки рисков, с учетом мер по их минимизации, делаются выводы о том, насколько уровень рисков по проекту приемлем для банка, выводы о требуемом уровне обеспечения по кредиту (гарантии) и других условиях финансирования проекта.

Как правило, заемщику (он же застройщик) открывается невозобновляемая кредитная линия с утвержденным графиком выборки кредитных средств (который синхронизирован с графиком выполнения строительных работ). Выдача кредитных средств осуществляется строго по целевому назначению на основании заключенных договоров по строительству объекта. Оплата может быть произведена как за фактически выполненные работы, так и в качестве авансовых платежей.

Финансирование и последующий контроль над реализацией проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости, как правило, осуществляет специальное подразделение банка, например, в Сбербанке России это отдел финансирования недвижимости Управления кредитования и проектного финансирования. Специалисты банка ежемесячно выезжают на строящийся объект для мониторинга и контроля этапов строительства.

Если банк финансирует строительство жилого дома, между банком и застройщиком заключается договор о сотрудничестве, и для покупателей квартир в данном доме может быть доступна специальная программа, например, в Сбербанке России это кредит «Ипотечный+», предназначенный для кредитования под залог приобретаемой квартиры. В «Газпромбанке» утверждение специализированных ипотечных программ для покупателей, в рамках которых банк предлагает льготные условия кредитования, считают важным элементом кредитной работы, связанной с финансированием строительства жилой недвижимости.

В настоящее время, с учетом объективно наблюдаемой тенденции посткризисного восстановления отрасли, банки возвращаются на рынок проектного финансирования, поэтому доля кредитных продуктов, предоставленных на цели финансирования строительства жилой и коммерческой недвижимости, будет увеличиваться.

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вы комментируете как Гость.

Важное